浅谈土地成本对房地产开发项目利润的影响——以温州地区为例

浅谈土地成本对房地产开发项目利润的影响——以温州地区为例

杨国平 

凯迪控股集团有限公司温州分公司

引言：

对房地产开发企业来讲，购入开发地块是一项重要的支出，它在整个开发成本中占据重要的位置。为取得土地所支付的金额对房地产开发企业的利润有着十分重要的影响。本文以温州地区为例阐述土地成本对房地产开发企业利润的影响。

一、房开企业取得土地的成本构成

依据形式与政策的变化，现如今的温州地区，房地产开发企业取得土地的成本包括土地使用权出让金及其相关的税费。

1.土地使用权出让金。众所周知我国的土地归国家所有，房开企业取得土地的使用权，必然向政府缴纳土地使用出让金。该出让金是土地成本必不可少的的一项支出。现阶段，房开企业取得土地使用权的方式一般是云上竞拍方式取得，浙江省的土地使用权竞拍集中在浙江省自然资源智慧交易服务平台网站进行，政府设定起始价与最高价。

影响房开企业取得土地使用出让金的因素一般有两个，一是竞拍平始的起始价，这是取得该土地使用权的最低出让金价格；二是竞争对方的竞价，热门的土地，其出让金往往达到该土地使用权的竞拍上限价格

2.相关税费，包含契税、印花税等。根据《浙江省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率等事项的决定》的规定：一、本省行政区域内契税的适用税率为百分之三。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地交易的印花税税率为万分之五。

如2020年，位于温州郊县的2012-14#地块在浙江省自然资源智慧交易服务平台网站竞拍，起拍价5.6亿，土地面积83400.47平方米，容积率为1~2.72，被一房企仅一轮竞得，成交价即起始价5.6亿元的土地使用权出让金，契税1680万元，印花税28万元，土地成本合计为57708万元。

3.土地征用费及拆迁安置补偿费，当前都是政府承担，近几年房开企业并不承担此类费用。

二、土地成本对成本与费用的影响

土地成本从土地成交总价与土地面积两个方面对开发成本与费用造成影响。土地面积在最大容积率的影响下，可以达到最大的建筑面积。土地成交价相当于原材料的总价，在总价固定的情况下，原材料数量越多，单位成本越低，建筑总面积相当于原材料的数量，在建筑总面积达到最大化时，其每平方米分摊的土地出让价格为最低，此时此价即为楼面价。

上例中（温州2012-14#地块），成交价5.6亿，土地面积83400.47平方米，容积率为1~2.72，按最大容积率计算，建筑面积可以达到226849.27平方米，折算下来每平方米分摊的土地出让价格为2409元，即楼面价2409元。

1.对开发总成本的影响

房地产的开发成本包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等。土地成本是开发成本的一部分，开发成本随土地成交价的增长而增长，反之亦然。

2.对单位面积成本的影响。

单位面积成本包括单位面积工程造价与楼面价，在一定时期内，单位面积工程造价变动不会大幅度变化，这样，楼面价成了影响单位面积成本变化的重大因素。楼面价低，单位面积成本亦低。因此土地面积与容积率成了影响单位面积的重要因素。

在2019年5月31日，温州市城市中心区横渎北A25地块出让，出让面积53950平方米，容积率1~3.7，以16亿成交，楼面价8015元。超8000元的楼面价，其单位面积成本自然远远大于2409元的楼面价。

3.土地成本对融资费用的影响。

土地的价格基本上是以亿为单位，高者能达到几十亿人民币，越是高昂的成交价格越会提高房地产开发企业的资金需求，更多的资金需求必然会促使筹措相应的资金。

房开的融资方式包括前端融资和开发贷款。前端融资的放款金额通常与土地款相关，资本成本通常在13~18%左右，土地款越高，放款金额也越大，融资费用也越多；开发贷的放款金额通常与项目报建的建设成本相关，融资成本集中在8%-13%左右，建筑面积越多，建设成本也越高， 放款放款金额也越大，融资费用也越多。2012-14#地块中，5.6亿的土地成交价影响前端融资的贷款金额，22.68万平方米的建筑面积影响开发贷款的贷款金额，并由贷款金额与资本成本决定融资费用。

三、土地成本在销售方面的影响

1.对项目布局的影响。项目布局是项目规划与设计中的核心内容之一，对项目的未来发展和价值实现具有决定性的影响。开发商会综合考虑土地价格与面积来规划项目的规模和布局。若楼面价接近或高于市场新房的均价，开发商可能会选择减小项目规模或者将项目定位调整为高端市场，比如兴建别墅或者修建精品房，以提高销售价格和利润率，以应对楼面价上升的压力。若楼面价远低于市场新房的均价，开发商可以选择最大建筑面积规模或者项目定位于中低端市场，以扩大市场占有率。

据温州安居客网的统计，温州城区2023年新房的均价在2.1万元上下浮动，周边郊县新房均价在1.7万元左右。上例2012-14#地块，位于郊县，楼面价与新房均价相差甚远，适宜选择最大项目规模，珍对不同面积和套房与宜居性进行规划与设计，最大程度地利用土地资源，提高项目价值。

2.对定价的影响。

由于地价是房地产开发的重要投入成本，所以地价的变化会影响房地产开发商的经营成本，也会影响房地产市场的供求关系，从而影响房价的变化。

房开的商品房是按套房出售，每套房又是以每平方米计价。房开在定价时需要考虑众多因素，其中楼面价是每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，代表了建筑物购买土地所需的费用，反映了市场对该块土地价值的认可程度，如果一块土地的楼面价很高，说明市场对该块土地的未来发展前景比较乐观，这也意味着该块土地具有更高的投资价值，在定价的策略上向高端看齐。反之，如果一块土地的楼面价偏低，意味着房企后期的新房房价价格优势会比较明显的。

四、结语：对利润的影响

土地成本是房地产开发的重要投入成本，房企的开发成本与融资成本随土地成本的同方向变动，对利润造成负影响。同时，土地面积与容积率决定了建筑总面积，建筑单位面积分摊了土地出让价格，建筑总面积越多，楼面价越低，越对收入造成影响，从而对利润产生正影响。

参考文献：

[1]马全明.房地产项目开发土地成本控制思考

[2]仁富强.土地供应对房地产市场价格的影响研究