基于全寿命周期的房地产项目成本控制研究

基于全寿命周期的房地产项目成本控制研究

张莹

陕西省土地工程建设集团咸阳分公司 陕西省咸阳市712000

摘要:房地产项目开发中，成本控制是至关重要的一环，它贯穿着整个项目开发的始终，涉及到项目全员、全方位和全过程，并且遵循着一系列原则，以确保在项目自投资决策到竣工验收的完整生命周期中，成本得以有效控制。现通过确定各个阶段的成本控制重点和方法，对房地产工程造价控制提供借鉴意义。

关键词:房地产项目开发；成本控制；全生命周期

引言：随着我国房地产行业的高速发展，抓销售促回款，各大开发商在市场红利期都获得了巨大的回报。随着随着我国经济形势的变化，以及新一轮的房地产政策的调控，存量市场竞争越来越激烈，而如何有效地进行成本控制，是在目前这片市场红海中提高竞争力的关键。

一、房地产项目开发成本控制原则

（一）全面控制原则

房地产项目开发成本全面控制原则是在房地产项目开发过程中十分重要的管理理念。它强调对项目成本的全面控制，从项目的规划、设计、施工、运营等各个环节，全方位地进行成本管控，确保项目在整个生命周期内实现经济效益的最大化。首先，在项目规划和设计阶段，全面控制原则要求开发商细致入微地进行成本预估和规划。要充分考虑项目的规模、地理位置、周边配套设施等因素，合理评估开发成本，并确保预算的准确性和合理性。其次，在项目的实施过程中，全面控制原则要求开发商高度重视施工和供应链管理。通过优化施工方案，合理采购材料，控制施工进度和质量，有效降低施工成本，从而确保项目在实施阶段的成本控制。同时，全面控制原则还强调对项目运营阶段的成本管理。开发商要关注项目的后续运营费用，并通过精细化管理、合理节约资源等手段降低运营成本，实现长期经济效益的持续增长。通过房地产项目开发成本全面控制原则的贯彻实施，开发商可以最大限度地降低项目成本，提高经济效益。全方位的成本管控不仅可以确保项目的成功实施，还能增强企业的竞争力，提升品牌价值，为房地产企业的可持续发展打下坚实基础。

（二）战略重视原则

在房地产项目开发中，成本控制是一个至关重要的因素，对项目的成功与盈利能力有着直接的影响。房地产项目的复杂性和长周期性要求开发商在成本管理方面采取战略性的重视原则。这就是房地产项目开发成本战略重视原则，其核心是在整个项目生命周期中充分重视成本控制，并将其纳入项目的战略规划中。该原则的实施要求开发商从房地产项目开发的初期阶段就开始注重成本控制策略的制定。在项目规划和设计阶段，就要从根本上考虑如何降低成本。这包括在土地选择、建筑设计、施工方案等方面综合考虑成本因素，寻求最优的成本效益平衡。在实施过程中，开发商要始终牢记成本控制的重要性，将其纳入日常决策中。在各个环节都要有成本意识，避免浪费和不必要的费用支出。同时，要加强与供应商和施工方的合作，谈判获得更优惠的价格和条件，降低建设和采购成本。最后，在项目运营和售后服务阶段，成本战略仍然保持重要性。开发商应该关注运营成本和维护成本，并在这些方面进行持续的改进，为项目的长期可持续发展奠定基础。总的来说，房地产项目开发成本战略重视原则是确保项目成本控制在整个生命周期中得到有效实施的重要指导思想。通过在规划、实施和运营阶段都始终重视成本控制，开发商可以最大限度地提高项目的经济效益，降低风险，确保项目的成功和可持续发展。

（三）效益优先原则

在房地产项目开发中，成本效益优先原则是一种重要的管理理念，它强调在整个项目生命周期中，将成本控制与项目效益紧密结合，确保在降低成本的同时实现最大的经济效益。该原则要求开发商在项目的规划和决策阶段就要明确项目的成本效益目标。在进行项目投资决策时，要进行全面的成本效益分析，综合考虑投资回报率、投资风险和项目效益等因素，确保投资回报合理且风险可控。在项目的实施过程中，开发商要不断优化资源配置，寻求成本和效益的最佳平衡点。在建筑设计、施工过程中，要探索采用更高效、更节约成本的技术和方法，从而降低施工成本，提高项目的经济效益。同时，开发商要关注项目的运营阶段，不仅要考虑开发阶段的成本控制，还要着眼于项目的长期经济效益。在项目交付后，要合理规划和管理项目运营，降低运营成本，提高项目的投资回报率。通过成本效益优先原则的贯彻实施，房地产项目开发商可以在保证项目质量和效益的前提下，实现成本的最优化。这不仅有利于提高项目的经济效益，还能增强企业的竞争力，确保项目的可持续发展。同时，也能更好地满足市场需求，提供高质量的房地产产品，为社会创造更多的价值。

二、房地产项目开发成本控制

（一）投资决策阶段成本控制

工程的这一阶段仍然是未知数，拥有最大的调节余地，可以通过科学选择和大幅调整项目方案来实现。为此，需要建立一个具有一定商业实力的团队。在项目投资决策过程中，应有经验丰富的专业人员参与项目投资评估，以确保评估结果更准确、更经济。在这一阶段，工程造价控制的重点在于征地和拆迁补偿以及前期工程费用，团队成员应该深入一线，做好充分的市场调研工作，用一个动态的视角来观察市场的变化，并对市场、政策、资金等方面的风险进行综合考虑，以保证做出科学的决策。

（二）规划设计阶段成本控制

在房地产开发项目中，造价控制的重点是策划和设计阶段，一旦确定了设计方案并用图纸表现，相关因素基本已敲定，后续的资金节约空间十分有限。通过综合成本考虑，技术与经济平衡，资金预算与控制，风险预判与规避，以及持续优化改进，出色的设计方案能够在事后将费用增加降至最低，从而实现项目的成本控制目标。规划设计阶段的成本控制是项目成功的重要基石，它对项目的整个生命周期产生深远影响，并为项目的经济效益和可持续发展提供坚实支持，因此规划设计阶段的成本控制在房地产项目中扮演着关键的角色。

（三）项目招投标阶段成本控制

   在基于全寿命周期的房地产项目招投标阶段，成本控制应当从综合、全面、科学的角度出发，全面考虑项目的各个阶段成本要素，进行风险管理和成本评估，制定长远投资回报计划，运用数据分析与智能决策技术，同时与利益相关者建立良好的合作伙伴关系，这样的成本控制策略将有助于提高招投标阶段的效率和准确性，为项目的顺利进行奠定坚实的基础。

（四）施工竣工阶段成本控制

在房地产项目的施工竣工阶段，采用基于全寿命周期的成本控制策略，可以从预算控制、质量管理、成本监管、环保和可持续发展等方面全面考虑项目的成本要素。通过建立成本数据库，采用智能技术与数字化管理，有助于实现施工阶段的成本最优化和质量最优化，为项目后续阶段的运营和维护阶段打下良好的基础，这样的成本控制策略将为房地产项目的可持续发展和经济效益提供有力支持。

（五）产品销售阶段成本控制

房地产开发的最终目标在于出售，因此，在一定程度上，商品销售也对公司的现金流产生影响。在销售环节，主要包括广告费用的管理，销售人员的工资和佣金，以及销售活动的开支[2]。在这一阶段，费用控制要以收益为先，以投资与产出为重点，在进行广告投放时，要对目标观众进行精确的定位，找出购房者喜欢的并且具有独特性的销售点，之后再进行广告投放。同时，要注意媒介的组合，对目标客户进行准确的定位，以减少无用的广告造成的浪费，这样可以在广告投放中获得更好效果，提升销售业绩。

三、结语

成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要工作，它贯穿于投资决策，规划设计，招投标，建设施工，竣工结算，产品销售等各个环节，成本管理对提高企业的投资效益，提高企业的经营效率具有重要意义。在这个微利时代，要提高公司的竞争力，需要在成本控制方面持有全局的理念，并贯穿项目的整个寿命周期。此外，我们需要转变思维方式，更加注重现代效益而不仅仅是简单的节约。只有这样，我们才能在激烈的竞争中脱颖而出。

参考文献:

[1]余江.房地产开发项目全过程成本控制研究与应用[D].重庆大学2007.

[2]高巧丽.设计阶段住宅房地产开发项目成本控制研究[D]重庆大学，2009.