房地产投资信托基金的风险研究

房地产投资信托基金的风险研究

黄宇红 ,王典典

武汉工程大学   430000

摘要：面对疫情三年对经济的冲击，国家如何盘活存量资产以重燃社会发展的活力成了亟需思考的问题。房地产投资信托基金REITs的出现不仅降低投资者的投资门槛，同时拓宽了企业的融资渠道并解决了融资难和融资成本高的难题，成为促进经济恢复的有力抓手。而REITs作为一种资产证券化的金融工具也面临着复杂的经济环境，因此本文梳理了我国REITs发展可能面临的各类风险并提出相应的解决措施。

关键词：房地产投资信托基金；风险研究；风险防范；

1 概述

1.1 REITs的含义

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT）也称“不动产投资信托基金”，是一种投资方向为不动产的特殊基金。REITs集合投资者的资金由专业机构管理，将资金用于投资不动产，通过物业租金收入和房地产的增值来获得收益，然后将收益按照份额分配给投资者。

1.2我国REITs的特征

1.2.1享受税收优惠

房地产投资信托基金显著的特点是避免二次征税，在此特点下美国、日本、新加坡这些国家都发布了一系列的税收优惠政策来支持REITs的发展，其中美国是全球REITs占比最多的市场，税收驱动是让其产生、发展和创新的核心手段。

1.2.2投资门槛较低

最近几年受房地产价格一路攀升加上各地颁布的房产限购政策影响，增加了普通投资者投资不动产的难度，直接投资房地产的成本太高。反观REITs通过其结构的特殊性和自有的运行方式降低了投资门槛，方便很多中小投资者参与到房地产市场中。

1.2.3流动性强、收益高

REITs诞生的一个重要的原因就是提高不动产投资的流动性，使其转变成具有高流动性的金融证券化产品。房地产投资信托基金的产生和发展与房地产行业的发展息息相关，但REITs将大额投资转变为小额投资提升了社会投资者投资不动产的流动性。正是房地产投资信托基金REITs的高流动性和高收益，使得REITs市场得以快速发展。

1.2.4证券组合多元化

REITs虽然说大部分资金都要用来投资房地产行业，但是房地产行业涉及到很多领域的设施。不同行业的基础资产，收益风险特征也各不相同，REITs组合底层资产不仅具有多样性，同时REITs还可以部分资产投资于资本市场，进一步的分散资产组合，可以做到很大程度的降低风险。

2 房地产投资信托基金的风险因素

2.1经济周期风险

如果当经济周期从衰退期转向繁荣期时，可以通过发展房地产行业发挥经济拉动作用，更好提高国民经济的发展。在国家选择刺激经济的方向时，房地产行业通常会被作为一个重要的经济复苏的抓手。而REITs的底层资产是由房地产构成，政策的刺激会使资金更多流向该领域从而提高房地产投资信托基金的收益率。相反，如果经济发生下滑趋势，REITs的投资规模势必也会被缩小，最后导致房地产价格以及租金收入下降，REITs的现金流受到影响会提高REITs内部风险系数。

2.2通货膨胀风险

通货膨胀通常会收到财政政策和货币政策调控的影响，积极的财政政策和宽松的货币政策会加剧通胀，增加房地产建造成本，影响房地产市场的价格。如果通胀率过高或者一个国家政策使用不当造成恶性通货膨胀，会严重阻碍经济发展，增加系统性风险，从而给REITs带来风险。

2.3利率风险

当利率上升时，会对房地产投资产生三方面影响。一是房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值。二是利率升高会造成资金成本增加，加大投资者债务负担，导致还贷困难。三是利率提高会使消费者更偏好于将闲置资金进行储蓄而非进行投资，房地产市场的资金不足，从而导致房地产价格下跌。

2.4政策及法律风险

影响REITs收益率的政策有很多，例如：土地供给政策、土地价格政策、土地环境保护政策、税收政策、限房限购政策等等。在现实中这些政策的制定过程都不是一蹴而就的，都是根据本国经济发展的需要不断调整的，调整的期限和调整的力度都会给REITs带来一定的风险，这种风险特别是在REITs发展初期会影响甚大。

2.5房地产市场风险

房地产市场因素对REITs的收益影响体现在两方面。第一，当房地产市场繁荣时，基础物业的租金收入上涨，REITs持有的物业的资产总值上升，REITs的获利能力变强、收益上升。且房地产市场繁荣会导致更多房地产企业寻求更多的融资方式，对于REITs产品的开发有着积极作用。第二，房地产市场繁荣时，往往伴随着整个经济环境的上升期，投资者情绪高，大量资金进入房地产市场，REITs产品的流动性增强导致收益率提升。

2.6证券市场风险

资本市场的交易量反映着市场的人气和热度，资本市场的价格每天都会因为各种信息产生波动，同时市场的情绪对REITs的价格也会产生一定的影响，从而对REITs产生风险。观察香港恒生指数和恒生REITs指数就可以发现，香港的股票市场和REITs市场大盘存在同涨同跌的趋势，REITs因为可以在证券交易所上市交易，所以在金融产品属性上与股票相似，都会受到证券市场波动的影响。

3 风险的防范措施

3.1充分尽调基础资产情况

REITs选择的目标基础资产对其收益率至关重要，物业资产的质量会影响项目的直接收益。信托公司应对所投资标现金流状况进行充分尽调，以此对基础资产情况进行充分评估和确定，这样可以在设计REITs的产品结构初期，就及时控制和防范经营风险和流动性风险。

3.2建立风险动态防范机制

我国房地产投资信托REITs所面临的风险不仅来自于宏观环境，也来自于其所在的相关市场，多元风险影响因素决定了REITs的风险防控监测系统应该是动态调整的，这样在发现异常时可以根据风险水平和发展趋势迅速启动相应的措施以避免风险的发生。

3.3规范经营管理

基金管理人的投资专业性和营运能力是影响房地产投资信托基金REITs的重要因素，加强人才队伍建设和建立企业内部激励管理机制对内部风险防范来说是不可或缺的。具备专业的运营团队和成熟的风险防范部门可以使信托基金的设计和运行能够取得稳定的发展。

3.4完善法律法规和监管制度

中国法律尚未对房地产投资信托基金的投资风险做出相关规定。而风险防范的法律法规是否缺失关系到众多投资者的根本利益，我国应成立专门的风险监测部门，合理制定REITs监管程序和法律法规，构建出一个适合REITs发展的政策体系和法律体系，引导企业充分规避风险，充分保障投资者的投资利益。

4 结语

总的来说，房地产信托基金作为一个新兴的融资领域，能够拓宽房地产的融资渠道，丰富中国的金融市场。但在我国房地产信托基金方面仍是基础阶段，因此加强房地产的投资信托的风险管理不仅对房地产投资信托本身有益，还为房地产的发展与市场的流动性增加了动力。

参考文献：

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