基于PPP模式的廉租房融资模式研究

基于PPP模式的廉租房融资模式研究

车笑春魏蓉

华北理工大学建筑工程学院河北唐山063009

摘要：廉租房作为我国实施住房保障制度的核心内容，是国民政治、经济和民生的重要问题。廉租房的出现是计划经济向市场经济转轨过程中产生的全新产物，其目的是国家通过法律,政策等手段对部分财产进行重新分配，促进社会公平，以保证市场机制的良性运行和社会稳定。本文通过在我国廉住房建设中使用PPP融资模式的基础理论研究分析，结合国内外类似案例，从而得出结论：在我国发展廉租房PPP融资模式虽然面临威胁和劣势，但更具有不晓得的机会与优势，通过改善不利的政策与法律环境，充分把握机会并运用优势，PPP模式应用于廉租房建设前景远大。

关键词：PPP模式；廉租房；融资模式

引言

我国的城镇住房制度改革始于20世纪80年代出，随着改革的深入，我国的住房分配制度由过去的福利分房制度转变为现在的市场分配制度，也就是说社会成员要想满足自己的住房需求，必须以市场价格支付房地产开发企业为提供住房而花费的各项费用。然而随着我国社会主义市场经济体制改革的不断发展，我国城镇居民收入差距不断扩大，出现了部分城镇弱势群体。这部分人经济收入十分有限，靠自身能力无法以市场价格购买商品住房，有些甚至租住商品房也成了奢望。目前，由政府保障城镇中低收入住房困难家庭的居住权利已经成为了世界各国的共识，如今我国温饱问题已经基本得到解决，而拥有自己的住房是每一户中低收入家庭的梦想与奋斗目标。如何解决居民的住房问题，是当前我国政府面临的重要任务。

1998年我国正式提出建立廉租住房，在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出了要为低收入家庭提供廉租房，并正式将其纳入城市多层次住房供应体系中。自从1999年建设部发布《城镇廉租住房管理办法》以来，我国廉租房经历了十几年的发展。当前廉租房制度建设过程中存在的问题近年来，中央政府对廉租房的建设出台了一系列政策措施和指导意见，对廉租房制度的健康快速发展起到了极其重要的推动作用【1】。但每个实行廉租住房的城市都面临着不同程度的困难，建设进程缓慢，造成廉租房制度推行滞缓的原因是多方面的，如廉租房资金供应问题，房源问题，保障对象范围界定问题等等。其中，廉租房资金供应问题是影响廉租房制度实施的最主要原因。我国的人口基数大，需要保障的低收入人群数量多，各地方财政收入有限。廉租房资金供应不足已经在很大程度上制约了我国各大城市住房保障制度的进一步推进，必须加强对廉租房资金供应的研究，探求适合我国国情的廉租房资金供应模式以及有效资金来源渠道。【2】

本文将根据我国廉租房制度的发展特性，结合我国国情提出了适合我国廉租房建设发展的PPP融资模式，并论证了PPP融资模式在我国廉租房建设中应用的可行性及现实意义。

1外国廉租房及其融资模式分析

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。【2】

1.1外国融资模式分析

美国——廉租房融资模式是公私合作机制，国家财政投入，包括直接建造公共住房和提供住房补贴；税收减免政策，包括所得税和财产税减免，出租所得税收减免；政府利用信贷杠杆，鼓励个人或开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房，包括提供低息贷款和“税收贷款”，如LIHTC；金融保障体系，包括住房抵押贷款一级市场和抵押贷款证券化（REITs）。

英国——廉租房融资特点是政府主导与市场相结合。直接补助，通过财政拨款、税收减免等方式对居民买房、建房、租房给予补助，包括自有住宅补助和房租补助；间接补助，政府将补助提供给住宅供给者，包括发展商的建屋补助（政府通过税收减免、提供开发低息贷款以及财政拨款等方式促进开发商提供低成本的合宜价位住宅），和社会出租补助（承租房承租社会出租住宅时只需按政府规定的租金标准支付，与市场租金间的差额由政府直接补助给出租者）。

日本——廉租房融资方式是公私合作机制。政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置，如“住宅零存整取邮政储蓄”；发挥地方群体团体作用，吸收社会资金发展住宅建设；组织公团进行住宅开发。

新加坡——廉租房融资完全是由政府主导的，政府无偿的土地供应；公积金提供政府建房贷款，公积金除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局作为发展贷款；购房资金贷款，居民从建屋发展局购房后，由建屋发展局提供分期付款贷款，并垫付周转资金，政府需给建屋发展局提供购房贷款；政府补贴，建屋发展局出租组屋的租金和出售组屋的价格由政府确定，远远低于市场价格，收支亏损需要政府每年从财政预算中列支予以补贴。

总结以上各国廉租房实践的经验得出，目前较为通行的廉租房最低保障形式有三种，分别是：①政府直接投资建设针对最低收入群体的住房；②政府向社会企业团体提供贴息贷款、或以减税等办法间接参与；③政府向最低收入家庭直接发放可缓解房租压力的现金补贴。但是政府在廉租房的建设中的主导地位在任何时候都是一致的，这有助于引导廉租房建设的发展方向。【4】

1.2外国融资模式对我国的借鉴意义

通过对上述几个发达国家及地区廉租房房融资模式的比较，我们可以看出，在我国廉租房融资模式上应当借鉴国外丰富的实践经验，即在廉租房建设中国家和地方政府进行市场干预，充分利用PPP融资模式，重视与私营企业之间的合作，开拓廉租房融资渠道，政府也应及时制定有关政策，大力发展廉租房。

2我国廉租房融资现状分析

2.1我国廉租房建设资金结构分析

随着城镇基础设施建设和产业布局调整，我国城镇化水平进入快速发展的时期，城镇化率由2005年的42.99%提升至2016年的57.35%【3】。目前，全国约有将近6.07亿人常年居住在城镇。以目前的增长速度，到2020年左右，中国的城市化率有望达到60%以上[4]。因此，随着城市化进程的加快，住房困难群体会加大对廉租房的需求，因此也加大了廉租房建设资金的需求。“十二五”期间我国计划新建3600万套保障性住房。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7％到8％提高到20％以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，大约是过去10年建设规模的两倍[5]。按照国务院的要求，廉租房要实现“全覆盖”，即廉租房的供应对象要覆盖所有城镇低收入住房困难家庭。根据住房和城乡建设部的测算，要实现廉租住房对象“全覆盖”，廉租房建设资金每年需要500亿元。而事实上，在现有政策框架内至多能够落实200亿元，资金缺口每年达到300亿元之多，缺口十分巨大。

2.2我国廉租房融资分析

目前我国廉租房融资渠道有：国家及地方政府财政拨款；住房公积金收益用作廉租房建设的补充资金；廉租房作为社会福利性住房，社会捐赠及社会保障金也用做廉租房建设；作为地方政府的“第二财政”土地出让金部分用于廉租房建设资金；还有其他渠道取得的资金等。

通过关于廉租房融资渠道，特征及原因，我们可以认识到我国传统的廉租房建设模式面临融资困境，引入PPP融资模式可能将成为解决问题的有效手段。

2.3廉租房融资引入PPP融资模式将成为解决问题的有效手段

在我国大部分的城市中，目前廉租住房的覆盖率都还比较低，无法解决大部分对廉租房有需求的低收入人群的住房问题，廉租房建设中需要解决的问题还很多，而关键的问题还在于资金需求量大、资金周转周期长、融资难，仅仅依靠政府财政收入的单方面投入，是难以为继的。而廉租房的建设更是关系到民生问题的重要的大型的保障性安居工程，因而融资模式创新势在必行，PPP融资模式便是其中一种有益的尝试。

目前，国内外在大型的基础设施项目建设的研究与实践中，一直在大力推行倡导PPP模式，旨在通过政府公共部门和私营企业之间的合作，充分地调动社会上的非公资本参与到政府发起的的大型基础设施项目建设中来，用以缓解政府财政资金投入不足的资金缺口，并力求形成社会公共基础设施项目的自我发展能力。

3PPP（政府和社会资本合作）模式简介

3.1PPP模式定义及分类

PPP（Public-PrivatePartnership），即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。【7】

3.2参与主体之间的关系

PPP模式下廉租房建设参与主体间的关系如下图

4我国廉租房融资PPP模式的可行性分析

（1）在这种公私合作的融资方式下，政府公共部门和私营企业的资本共同参与廉租房建设，公共部门可以获得额外的资金供应，弥补公共部门资金不足的问题，同时也分散了对廉租房建设项目的投资、经营风险，降低了运营成本。

（2）廉租房建设中引入PPP融资模式，在引入私营资本的同时，也同时可以有效吸收私营企业高效的管理方法。公共部门可以有效吸收私营企业在管理、运营、技术上的优势来提高自身公共服务的效率和质量。而私营部门也通过提高廉租房建设的绩效，可以从中获得更多的收益和利润。

（3）政府公共部门和私营部门合作廉租房建设项目之后，可以很大程度上从繁琐低效的项目经营管理中解脱出来，专注于对廉租房项目建设的管理监督，巩固其社会公益效益。

（4）利于树立企业形象，扩大私营企业的投融资领域。PPP融资模式增加了廉租房的投融资渠道，有益于获得经济利益。虽然投资廉租房项目收益不高，但是比较稳定。由于廉租房项目的获利低，为了引入私营企业投资，政府会给予其他优惠，如优惠的土地政策、信贷政策、税收政策等。

5结论

通过本文论证分析可得，在廉租房融资中引入PPP模式，可以使我国廉租房建设资金得到补充，减少资金缺口，改善低收入人群的住房环境，使低收入人群有房可住。同时，也能让私人企业获得利益，提高企业知名度，使我国廉租房项目快速发展。所以，廉租房融资中引入PPP模式具有较高的可行性。

参考文献

[1]张彧，吴宾．廉租房制度建：问题与对策探析——基于青岛市的经验分析[J]中共青岛市委党校青岛行政学院学报．2011(4)．

[2]百度词条《廉租房》

[3]国家统计局2016年多项宏观经济数据2017（1）

[4]樊纲，武良成．城市化：一系列公共政策的集合着眼于城市化的质量[M]．中国经济出版社．（2010），1-2．

[5]发改委：未来五年要建成3600万套保障性住房．《财经界》，2011(7)．

[6]国家审计署《全国社会保障资金审计结果》(2012)

[7]百度词条《PPP模式》

[8]秦虹．廉租房是住房保障政策体系的基础[J]．经济观察．2007(1-8)