浅谈房地产开发项目管理实施方案

浅谈房地产开发项目管理实施方案

吴亚娟

身份证号：41022319900806****

摘要：房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

关键词：房地产；项目管理；实施方案

1我国房产行业存在的问题

1.1忽视市场调研

部分房地产开发商为了节约成本，通常在项目决策前做下简单的项目前期市场调研，甚至有部分开放商直接省去市场调研环节，不做设计研究，根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重。这极易导致项目市场定位不准、项目销售不畅、回款缓慢、效益差等情况出现。导致该类现象的原因在于：（1）市场定位工作主体出现偏差。市场定位的主体较广，涉及到个体业主、研究机构、高校、介咨询企业、房地产企业等。由于各个主体间的素质都各不相同，所以使得市场定位工作针对性较差，水平偏低，无法根据特定对象进行科学的调查、资料收集和分析。（2）创新能力不足。一是在进行市场定位时，过于强调个性化，而将项目脱离了区域以及地块条件，并未将该区域居民生活习惯、房地产市场物业特点考虑在内。二是盲目模仿其他房地产项目，无论是建筑平面布置、立面布置、景观布置或是营销理念与策略，均是拷贝其他楼盘而来，使得项目缺乏创新，缺乏市场吸引力。

1.2忽略项目设计阶段的成本控制

当前，我国部分房地产开发商仍存在重施工、轻设计的观念，较为侧重于项目施工阶段的投资控制，往往会投入大量的人力、物力去估算或审查建筑安装工程造价，而忽略了对项目设计阶段的成本控制，往往造成建设期投入过大的现象出现。按照通常的惯例，实际上施工监理部门就应该是投资控制部门，而这时候的图纸已经定型了，对于投资控制措施也只能在图纸的基础上对成本进行控制。所以，在项目建设过程中，我们常常发现该类现象：要么是因为项目投资远大于预期致使资金周转困难无奈停工；要么建筑质量强度不过关，要么是在作业途中发现无法与设计要求相符，需进行设计变更等。

2房地产开发项目管理的意义

房地产项目发展过程中需要面临的风险很多，相比较其他行业来说，房地产行业发展过程更加复杂，并且想要管理房地产风险项目也很难出台相对应的政策来制约。由于房地产项目开发周期比较长，所以房地产开发应该注重施工之前的决策，在开发中期的销售问题以及健全的财务完善系统。

房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。房地产开发项目的控制管理的意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

3房地产开发项目工程管理对策

（一）项目开发中的管理对策

在房地产开发项目刚起步时，难度比较大。而规划管理是一个房地产开发项目工程管理的首要阶段，确定建筑规划方案是这个阶段的重要工作，关系到项目开发的成败。本文做了以下三方面可行性分析：一是依照营销部做出的市场调查，讨论项目适合地理位置的选取，并对建筑户型的规模和需求等级以及需求量做出合理的规划。二是与规划部门积极地沟通。运用其对相关政策的了解和地域规划知识，依照相关规定，确定出最有利于开发项目总体规划的指标。三是根据《中华人民共和国招标投标法》等相关法律，进行设计方案的竞标。

（二）项目施工中的管理对策

房地产项目的施工管理有内容多、时间长、涉及面广、影响大等特点，且与工程管理目标实现有着很大的关系。从项目工程的开工到竣工过程中，进行施工管理的关键是以国家相关法律和质量管理作为中心原则，严格执行相关法律和法规，对工程的成本、工期、质量这三个方面进行严格控制。

第一，对施工合同的管理。施工企业同房地产项目开发企业所签订的施工约定合同，是房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。该合同的订制是施工管理的首要任务。除了国家规定的标准条款外，还需要对施工安全与施工文明保障、工程款支付、工程验收、工程材料供应、工期、工程质量奖罚等进行明确的约定。

第二，施工质量的控制。对施工质量进行控制是施工管理中的重点工作。在房地产项目开发中，负责管理的人员要把握好全局，协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。具体要做好以下三项主要任务：一是依照委托监理合同对承担该质量监理的工作人员，依照法律相关规定进行监督。对关键工序和重点部分，严格按照国家技术的标准验收。验收合格一项，才能进行下项工序。二是对施工企业严格监督，保证达到工序的质量标准，实行施工中的自我质量控制。尽量帮助解决施工企业在工程施工中所遇到的技术难题，在技术上保证工程的质量。三是对工程所用材料要管理得当。严格按照设计要求与合同约定，对市场做好调查，掌握市场材料信息。根据国家相关法规，运用招标的形式选择质量好、信誉高、价格合理的商家进行材料选购。

第三，工期的控制。工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。可以建议施工单位采用软件对项目进度进行管理。在每一个计划的控制上，要配合监理人员对施工单位的各项检查。如若有偏差出现，要及时进行出现偏差的原因分析，并监督施工单位采取有效的补救措施，确保对工程工期的控制。

第四，成本的控制。政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：一是引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。二是施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。三是严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。

第五，房地产项目管理中的成本控制。成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。例如在规划设计环节，降低成本一方面体现在好的设计、较低的价格；另一方面也体现在找好的设计单位，避免所设计的产品一旦得不到市场认可而出现滞销等情况。但是，建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分，占整个房地产项目开发成本的30%～40%，建筑安装成本能不能得到有效控制，是房地产项目成本控制的重点。其中尤应注意降低材料成本。

总结

房地产项目开发建设是一项耗资巨大，费时费力的系统工程，需要调动各方面的人力、物力和财力，项目的成功实施需要诸多因素的合力支持，其中最关键的因素在于项目管理团队的组织协调能力。帮助业主进行资源整合，得到价值链上最优秀成员的协助，出色完成目标任务，并得到最大化的价值增值是项目管理者的责任。

参考文献

[1]陈祖.关于房地產开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2017（2）：142-144.

[2]陈炷红，张欣.房地产开发项目全面风险管理[J].西南科技大学学报，2018（3）：67-70.