简介:对城市房屋租赁合同是否经登记备案才生效,人们的认识很不一致。有人认为,需经登记备案才生效,有人认为,登记备案并非生效的前提条件。在审判实践中,法院在对这一问题上也不统一,对未经登记备案的租赁合同,有的法院判决确认其有效,有的则判决确认其无效。事实表明,在这一问题上的认识分歧,已明显影响到对有关法律的正确把握和适用,有必要加以深入探讨,以达成共识。笔者认为,通过从有关法理、立法精神、具体法律条文等方面分析,可以看出,房屋租赁行为并不以登记备案为必要的生效条件,具体依据和理由如下:(-)在房屋租赁活动中,存在两种不同性质的关系,一是出租人与承租人之间的权利义务关系,这是一种平等主体之间横向的民事关
简介:被继承人李青早年丧妻。其独生子李志强有妻刘梅、子李玉林和女儿李玉兰。1985年,李青病故,留遗产房屋六间。遗产尚未分割,其予李志强因车祸死亡。在六间房屋如何继承问题上,出现两种不同意见:第一种意见认为,六间房屋应由刘梅继承四间,李玉林和李玉兰各继承一间。理由如下:第一、我国继承法规定,继承从被继承人死亡时开始。继承开始后,被继承人原有的权利和义务即归由继承人承受,二者之间没有时间间隔。继承人是否实际地、直接地占有遗产,并不影响其对遗产的所有权。结合本案,李志强是李青唯一的财产继承人,因此,李青死后,尽管遗产没有分割,但在李志强有继承权且未明示放弃继承的情况下,李青的六间房屋已当然归属李志强所有
简介:在我国不动产实行统一登记制度的要求下,农村地区也相应地进行了农村房屋登记,但农村房屋登记往往处于不重视的困境,主要原因在于立法将房屋占有范围之内的宅基地规定为集体所有.因农民欲要建设房屋必须要取得宅基地使用权,但立法却将宅基地使用权人限制为农村集体成员,农村宅基地使用权实际被限制流转,相反,立法并没有限制农村房屋的自由流转,此种状态必然导致农村房屋所有权人往往与宅基地使用权人并不一致,农村房屋的价值受损,登记与否就显得并不重要.尽管农村集体所有土地被赋予了生活保障功能,但宅基地的社会保障功能逐渐弱化,财产性功能日益增加,人们在习惯上以及实务中已经将其作为私有财产,即宅基地并非集体所有土地而是私有土地,此种事实必然为进一步宅基地自由流转奠定了基础,未来立法应当予以重视.
简介:农村房屋买卖合同效力的认定,是民事审判实务中最为疑难的问题之一。由于立法不明确、理论研究不足等原因,判决结果历来不一。《物权法》立法过程中,各界对农村宅基地流通的争论分歧很大,正式颁布的《物权法》又没有直接对农村宅基地或房屋买卖问题作出明文规定.使得这一问题更加扑朔迷离,给农村房屋买卖合同效力判断留下了很大的争论空间。同时,随着《物权法》的出台.平等保护原则、物权变动与原因行为应当区分等制度的确立.也给农村房屋买卖合同纠纷的妥当处理提供了一个新的视角。本文试图通过合同法、行政法、物权法等多视角观察,对农村房屋买卖合同效力作简要辨析。