基于可持续性的城市旧住宅更新改造研究-以上海市为例

基于可持续性的城市旧住宅更新改造研究-以上海市为例

基于可持续性的城市旧住宅更新改造研究

张湘

河北亚太建筑设计研究有限公司 河北 邯郸 056002

摘要：随着城市化进程的不断推进，我国已进入提质增效的城市型社会时代，城市更新成为实现城市振兴的动力引擎。当前在中国城市中，老旧住宅区往往处于城市地理条件上的中心位置，是城市发展的起始点，也是城市历史重要的载体。但是不可否认大多数老旧住宅区的物质环境已无法满足现代社会发展的需要，成为城市整体环境的负面影响。本文拟对现有住宅主要问题、困难等进行深入剖析，针对上海市老旧住宅区存在的问题，分别从多方面，提出旧住宅更新改造建议。

关键词：城市；可持续性；旧住宅；更新改造

1引言

近年来，我国城市发展建设已由增量为主的时代进入了存量与增量并存的时代、以人民为中心高质量发展的时代。实施城市更新，是城市开发建设方式的转变，是促进城市结构调整优化，满足人民群众对美好生活的要求，是高质量发展时代城市发展的战略选择。随着城市化进程的不断推进，我国已进入提质增效的城市型社会时代，城市更新成为实现城市振兴的动力引擎。城市更新对于改善民生、拉动内需、提升城市的魅力与活力、全面提升城市在国内国际上的综合竞争力，具有重要而深远的意义。

2 上海市住宅区现状及其更新改造难点

2.1  上海市的住宅特征分析

在中心城区，不仅有丰富的住宅类型，还有多种类型的住宅，花园住宅、公寓和里弄住宅，它们在区域住宅总量中占有很大的比例。截至到2023年，上海市存有花园住宅1864万平方米、新式里弄254万平方米、旧式里弄961万平方米、简屋9万平方米。由于中心城区占上海行政面积比例较小，所以特色传统旧住宅在城市的集聚特征更为显著。旧住宅具有容积率高、基础设施陈旧、绿地不集中、休闲空间少、公共空间线形(巷子和巷子)、社区交通混合等时代和地域特征。随着经济的腾飞，开发商发现，投入旧改的费用远高于盖楼宇、建商品房的成本，推进旧改已无利可图，这导致许多已批租地块长年搁置，旧改因此搁浅。平地起高楼的霓虹大厦灯火闪耀，老弄堂里的陋室简屋却破败不堪。

2.2  上海市住宅区居民特征分析

上海作为中国经济较为发达地区，人口数始终位于前列，截至到2023年上海市总人口有2,489.00万人，人口密度集中于中心城区的现象较为明显。由表可知，虹口区、静安区、普陀区、黄浦区这四个中心城区人口密度远大于其他地区，人口密度均大于2万人/平方公里。

表2.1  各区常住人口及人口密度

注：数据来源于上海统计年鉴

人口往往朝着城镇化发展水平高和经济发达的地区聚集，由于上海市对外开放较早，中心城区发展快，导致居住人口密度与旧住宅数呈正相关。由表可知，人口密度较大的地区为虹口区、静安区、普陀区、黄浦区、徐汇区、杨浦区；和旧住宅较多的地区相重合。更新需求程度越高，越位于需求层次底层的居住区，所对应的居住人口密度也越高。位于居住更新需求层次底层，更新迫切程度最高的棚户简屋和旧式里弄，它们的居住人口密度可以达到整个中心城区平均人口密度的 2-3 倍，而处于需求层次顶端的花园住宅和那些高品质的商品住宅，它们的居住人口密度相对而言就要低得多。

2.3  上海旧住宅更新的主要问题

2.3.1  旧住宅更新中的征迁问题

自20世纪90年代以来，上海实行了大规模的旧城改造，特别是浦东的开发开放，市政基础设施的建设，以及老城区的改造，使得这座城市的面貌发生了翻天覆地的变化。但是上海市的房屋类型比较复杂，既有上海常见的简陋房屋，也有旧巷、新巷、新巷、公寓楼、花园式房屋，也有九十年代拆迁留下的房屋。在上海的房地产价格持续攀升的同时，上海的拆迁政策，开发商的利益，被拆迁人的利益诉求，以及被拆迁人的利益诉求，正在进行一场新的博弈。

2.3.2 传统的住宅更新方式不能适应现有的更新要求

上海中心城区的土地面积狭小，政府可出让面积总数较少。据《上海统计年鉴》2023年上海市政府共出让面积1889.4万平方米，其中住宅915.83万平方米。

整个上海中心城区而言，2018年、2019年、2020年拆迁基本处于停滞状态，虽然总的房屋拆迁数量没有太大的变动，但是，2021-2023年的房屋拆迁面积却有了明显的增长。很显然，在拆迁中，政府面对“交地难”的问题越来越严重。

表2.2 各区房屋征收情况

注：数据来源于上海统计年鉴

3上海旧住宅改造策略与措施

3.1 里弄更新改造

（1）创建里弄住区保护更新数据库。

为每一个街道建立一个维护和更新的基本信息数据库，为日常监管、项目实施、整体决策提供依据。除基础资料，如占地面积，房屋类型，人口数量等之外，还应该着重于以下几个方面的动态资料：①房屋的质量完好度；②房产的买卖，包括转租，转租，出租，租金收益等；③居民对改善居住环境的需要和意愿；④违章建筑的现状；⑤对周围城镇的发展状况等。通过对资料的分析，我们可以把握要点，分门别类，有条不紊地推动保护更新工作。

（2）在功能的更新中，既考虑地区的可持续发展，又考虑自身的适应性。

受限于里弄自身的空间布局、建筑结构以及保护需求，应该从规划控制的层次上对经过保护和更新后的使用功能进行引导，其中大部分还需要维持住居住的功能，并鼓励将其改造成公共租赁房，以缓解中央城区缺乏居住空间的矛盾。少数几个邻近商业区的，可以作为商业区使用。同时，在城市周围的地区，对城市的停车、购物中心等进行了全面的规划。

3.2  完善道路交通系统

3.2.1优化居住区入口设计

老小区的入口处通常较为狭窄，入口处经常出现拥挤不堪的情况，而居住小区的入口处则大相径庭，没有特色；居民区的入口处没有人看守，不属于本小区的住户可以自由进出。所以，在对住区入口进行改造的时候，应增强其辨识度，让住区原本单一的形象发生变化，同时还能给居民们带来一种独特的家园感觉，比如，入口广场﹑景观﹑标志物﹑特殊的街灯等，都能让这种标识性得到加强。

3.2.2居住区路面的加宽与整修

因居住小区路旁绿化和房屋条件有限，在改建时可采用单边方式扩大道路，使原有环境的损害最小化，以获得最大的经济效益。在情况许可的情况下，应该考虑到专门为老年人设计的步道，并且为老年人设计的步道应该尽可能避免高差。高程的路面应该以缓坡进行自然连接，为了给坐着轮椅的老年人提供便利，步道的纵坡不应该超过2.5%。与此同时，在进行改造的时候，要将老年人的行为特征考虑进去，多新建和改建一些无障碍设施，这样才能满足老年人的需求。

3.2.3  机动车停车位

住宅区已有的停车方式大致分为路面停车﹑住宅底层架空停车﹑地下停车以及立体式停车等几种方式。在规划层面，对住宅区周边城市公共空间、街道绿地进行了充分利用。进行公共停车场的规划，以减小居民小区的停车压力；充分利用周围的非主路，安排周边居民夜间停车；在小区内，尽量解决新的路面停车问题，在不影响交通的情况下，对有空地、中心景观、低层住宅小区可考虑增设地下车库或立体车库等。地面停车是汽车停车最简单也是最直接的一种方式。不过，尽量别占住区内道路，避免交通拥堵。

结论

本文先对国内外老旧住宅小区更新改造的理论进行了详尽的研究，然后分析上海市住宅区现状及其更新改造难点，针对性地提出上海旧住宅改造策略。本文主要结论如下：1、上海市旧住宅区存在土地资源紧缺；城市人口密度大，老龄化程度高，人口结构不合理；城市配套设施落后，人居环境亟待改进；房屋类型多样，老旧房屋比例较高，在中心城区有较大的聚集的问题。3、针对上海市旧住宅区存在的问题，可从里弄更新改造、完善道路交通系统、改善公共服务设施这三方面进行更新改造。

参考文献

[1]邢贵贵.基于旧住宅改造的景德镇罗马电影学院教师公寓设计研究[D].西安建筑科技大学,2022.

[2]刘云飞,彭鸿坤.浅析城市更新背景下的旧住宅改造[J].工业设计,2022,(02):97-99.

[3]栾景亮.国土空间规划视角下的城市更新[J].北京规划建设,2021,(01):5-8.

[4]陈星,肖湘东,杨楠,等.老旧住宅内部空间更新改造设计研究——以昆明市90年代老居民小区内公寓改造设计为例[J].华中建筑,2020,38(02):78-81.

[5]李映彤,闫永祥.生存场所互动性的探索与实践——以界垭夯土住宅更新改造为例[J].现代装饰(理论),2016,(11):78.

–1–