浅谈新模式下开展房地产转让涉税价格认定工作

浅谈新模式下开展房地产转让涉税价格认定工作

王佳

建湖县价格认证中心    224700

摘要：随着法制建设进程的加快，国家对税费征收工作的要求越来越高，越来越严格。房地产具有价值量大、不可转移、难以变现等特点，其涉及的税种均是以交易价格为征税基数，按税率进行征收的。因此，房地产不可避免会成为涉税财物中最抢眼的存在。本文就新模式下开展房地产转让涉税价格认定工作的目的、当前工作存在问题、优化建议等展开系统阐述与探究。

关键词：新模式；房地产转让；涉税财物价格认定

引言：涉税财物价格认定并非新生事物，国家税务总局、国家发改委早在2010年就下发了《关于开展涉税财物价格认定工作的指导意见》（发改价格[2010]770号）。历经14年的经济变动，在当下新的经济和政治双重模式下，开展房地产转让涉税价格认定工作，已成为优化纳税环境的必然选择，同时亦能有效增强房地产交易的公平性与法制性，保障交易双方与国家的三重权益。还能在一定程度上拓宽价格认定服务的领域，为房地产事业的发展保驾护航，推动了社会的长期、稳定、健康发展，应引起相关部门的高度重视。

一、新模式下开展房地产转让涉税价格认定工作的目的及特点

房地产转让涉税价格认定工作的开展，旨在凭借科学合理的房屋价格认定，有效避免因转让征税等问题中存在的职能性缺失、认定机制不合理等问题，凸显价格认定的长效作用，避免或减轻纳税人偷税漏税等行为的出现，并在一定程度上达到税赋的公平、公正，维持社会稳定，保障国家财政的长期健康发展[1]。其特点可以从以下几个方面进行阐述：一是受到国家及政府的高度支持，与税务机关紧密配合，呈现出平稳态势；二是信息数据较为完善，减轻相关人员工作压力，提高涉税价格认定效率及质量；三是各地涉税认定工作开展情况存在差异，这是由于我国各地经济发展不平衡导致的，因地制宜，具体问题具体分析，建立符合实际需要的科学化涉税价格认定机制体系；四是在科学信息技术的推动下，实现涉税价格认定工作与大数据平台的巧妙融合，实现工作模式创新。

二、房地产交易中价格认定工作中存在的问题

（一）涉税财物价格认定职能缺位

房地产交易中的涉税财物价格认定直接关系到最终纳税额，然而，部分地区价格认定人员存在职能缺位现象，仍使用传统的工作方式，思维僵化，忽略了价格认定的重要性，只能由税务部门协助完成工作，因并非本职工作，相关联业务也有限，导致在实际价格认定的过程中存在缺乏科学性、准确性等情况，无严格的认定程序和方法。同时，还有一部分价格部门片面认为，以往普遍都是税务部门接管这一工作，本部门贸然插手可能会对原本工作带来困扰，削弱税务部门的工作自由度，导致二者矛盾愈演愈烈，价格认定环节存在一定困难。

（二）价格认定机制不统一

当前未能执行统一的价格认定机制，就江苏省而言，绝大部分地区实行了税务系统平台工作制，将行政区域内住宅房价格录入平台，能够有效提高工作效率、简化工作流程，使交易双方办理手续更加便利。

此工作模式有两项主要工作内容：一是平台数据需定期更新；二是有明显争议的需进行二次价格认定。上述两项工作在部分地区由价格认定中心负责，部分地区由社会中介负责，还有部分地区由税务部门内部审议机构负责。

（三）涉税财物价格认定工作相关文件相互冲突

由于各地价格认定工作实际面临情况不同，为了实现工作的高质高效，地方规范性文件规定了相应工作流程、受理权限。然而，从整体的角度来说，根本规范性文件为《价格认定规定》，与地方文件存在差异，导致在实际工作时困难重重。同时，还有部分地方性文件允许将价格认定工作交给具有专业资质的第三方，比原有程序多出一个申请环节，导致二者冲突严重[2]。

（四）大数据技术运用不成熟

随着科学信息技术的进步与大数据运用的普遍化，房地产交易信息的透明度随之提升，价格认定工作需要打破固有思维，提高办公智能化、效率化。然而，仍有部分价格认定机构存在对数据库与大数据平台功能认知度不足、运用不成熟、信息协调性不良等现象，直接导致工作出现问题，影响涉税价格认定最终质量，应引起相关人士的深入思考。

三、价格认定机构负责对有价格争议的房地产进行价格认定的重要性

相关工作人员需要及时转变原有思想，认清价格认定的专业性和重要性。具体有以下几个方面：一是明确职能设置。即由价格部门完成价格认定整合，并合理划分职能，降低不必要的工作冲突，进一步提高价格认定专业化程度；二是明确价格争议问题。即由工作人员不断提升自身专业技能水平，高质高效完成各项工作；三是明确计征税问题。即规范部门业务，减轻税务部门工作负担，降低税务人员工作压力，使其能够更好地投入到计征税工作中，形成良性循环。

四、新模式下开展房地产转让涉税价格认定工作的优化建议

（一）转变原有工作思路，明确当前发展情况

在新模式下开展房地产转让涉税价格认定工作，需要从多角度、常态化方面入手，完善价格认定的职责，构建现代化价格认定新机制，统筹兼顾，提高整体工作水平。具体可以从以下几个方面加以分析：一是转变原有价格认定工作思路，着眼于标准、规则的制定上，即成为工作的指挥者、把控者，在多方合作下形成系统、科学的工作体系，避免因各自为政造成的工作方向偏离，避免“一言堂”现象的发生，进而营造和谐的工作环境；二是深入研究，做好工作定位。一方面，需要明确部门职责，相关部门均要意识到涉税价格认定的重要性，并帮助价格部门人员梳理实际工作内容，加强涉税价格认定工作意识，使税务部门从繁杂工作中解放出来，实现不越权、不越位。

（二）结合自身优势开展房地产转让涉税价格认定工作

房地产转让涉税价格认定工作并不是单一、局限化的工作，而是有着宽广的业务范围，若想切实提升房地产转让涉税价格认定效率与质量，应具备长远化视野，将视线放在更大范围，避免局限性。对此，可以从以下几个方面加以分析：一是结合各地工作情况，加强全方位价格认定系统的建设，着眼于长期合作，使税务机关能够更加针对性地为地方部门解决实际问题，并在一定程度上满足其权益；二是因地制宜，想人民所想，急人民所急，加强与人民的联系，针对人民关心的问题加以解决，从而保护纳税人的合法权益，维持市场经济的稳定[3]。

（三）顺应财税改革新模式，加强制度建设

制度建设是开展高质高效房地产转让涉税价格认定工作的基础与前提，与新模式下的工作进程相匹配。对此，可以从以下几个方面加以分析：一是把握好财税改革的新机遇，与各部门之间进行友好交流，组织多部门联谊活动，建立部门与工作人员间的友好关系，多部门结合实际，协同出台价格认定工作制度性文件，帮助各地方加强业务、财务健康发展；二是强调业务指导的重要性，针对工作中面临的新问题、产生的新思路加强指导，制定技术规范，从国家及政府的层面上满足其种种需求，强化工作人员责任意识，营造积极向上的工作氛围，从而有序开展各项业务工作；三是加强对涉税财物价格认定的法治研究工作，用法律的手段规范工作人员及纳税人行为，总结近年来因房地产转让涉税带来的问题，同时收集、汇总涉税财务价格认定制度建设中取得的优秀成果，为出台综合性、全方位涉税价格认定制度奠定坚实基础。

（四）组建价格认定高质量人员队伍

任何工作都离不开人的参与，房地产转让涉税价格认定工作也是如此，组建高质量人才队伍是非常有必要的。对此，可以从以下几个方面加以分析：一是重视日常业务考核。全面考核工作人员的理论与实践能力，考核其综合素质与岗位匹配；二是加强培训。不断刷新知识储备，梳理价格部门、税务部门的工作职责，同时加强与房地产从业人员的沟通，尽量多地了解房地产相关知识；三是制定奖惩措施。结合工作人员培训情况，进行定期考核，针对考核优秀的工作人员拓宽其晋升道路，为其他工作人员树立榜样，进而提高工作人员积极性，使工作人员能够积极主动提升自身业务能力，打造良好工作氛围，提高房地产转让涉税价格认定工作的专业化程度，避免因人员素质参差不齐造成的种种不良现象[4]。

（五）借助科学信息手段，创新合作新机制

信息时代下，科技革新为经济发展注入新鲜血液，人工智能、互联网、云计算、大数据等新技术改变了人们的生活、工作方式，同时也在一定程度上提高了人们的生活质量。只有紧跟科技发展的脚步，借助科学信息手段，才能不被社会所淘汰。一方面，国家及政府愈发重视房地产转让涉税价格认定工作，建立并完善价格认定综合业务平台，将大数据的优势充分利用起来，建立片区房屋转让平均价格资料、房屋建设年限、朝向、布局等综合考量，使价格认定工作效率进一步提高，并帮助其制定正确发展战略，打造最优体系机制；另一方面，还应在此基础上加强数据库建设，如房屋转让价格库，将各区域涉税价格认定相关信息汇总整合，并系统梳理，实现数据的互联与互通，发挥多方合力。此外，由于人员编制有限等问题的影响，在基层房地产转让涉税价格认定工作中存在办事难、步骤多的现象，利用科学信息手段可以弥补编制不足、人员缺乏、专业性不高等问题，并在一定程度上实现拉近了价格部门与高科技领域优质企业的联系，在合作中达到共赢。

（六）发挥业务宣传力量，建立服务品牌

业务宣传与服务品牌的建立，是新模式下开展房地产转让涉税价格认定工作的重要推动力。在发挥宣传力量时，一是需要用事实说话，结合真实案例为人民讲故事，做好普及工作[5]。也可以利用部门微信公众号，定期推送科普类文章，由浅到深为人们讲解，将视频讲解上传至官方账号，供群众观看。此外，还应充分利用社区宣传栏，用海报的形式树立涉税价格认定工作的公正、公开良好形象；二是做好工作经验总结。根据实际工作中遇到的问题积累经验，抓住问题典型，科学解决工作疑问，在反思中不断提高工作质量水平；三是树立服务品牌效应，开展微笑服务活动，积极遵守各类标准政策与法律法规，规范纳税人行为，分析房屋价格交易信息，实现财税改革的长效化，为群众提供更加优质的服务。

五、结语

综上所述，新模式下，如何科学开展房地产转让涉税价格认定工作被越来越多人所关注，成为热点话题，针对当前房地产交易中价格认定工作中存在的价格认定职能缺位、认定机制不合理、认定工作相关文件相互冲突、认定大数据技术运用不成熟等问题，应加以重视，从转变思路明确当前发展情况、结合自身优势、加强制度建设、组建价格认定高质量人员队伍、借助科学信息手段、加强业务宣传建立服务品牌六个方面出发，保障房地产转让涉税价格认定工作长效、健康运行。

参考文献

[1]黄凯红.论存量房交易涉税价格认定异议的处理[J].中国产经,2020,(04):170-171.

[2]李尚鑫.涉税房地产价格认定工作机制、问题和对策[J].价格理论与实践,2019,(09):28-29.

[3]吴涧生,尹红,李尚鑫.当前涉税财物价格认定工作的特点、问题及建议[J].价格理论与实践,2019,(06):51-52.

[4]张洪文,孙雯.如何规避以房抵账的涉税风险[J].注册税务师,2018,(09):47-49.

[5]邹伟明,陈晋强,谢和民.浅谈新模式下开展房地产转让涉税价格认定工作[J].发展改革理论与实践,2017,(01):61-62+64.