房地产企业融资困境及对策探析

房地产企业融资困境及对策探析

葛星

天津市城筑房地产开发有限公司  天津市  300000

摘要：融资是房地产企业发展过程中不可或缺的金融活动，从房地产行业初始兴起阶段直至当前发展阶段，融资体系已不断完善，并朝多元化方向发展。政府支持力度的加大，在一定程度上使房地产企业发展呈现出集中化局面，其融资效益决定了房地产企业的发展规模和速度。现阶段，房地产行业整体已迈入资本证券化融资进程，若能选择适宜的融资模式，则能在一定程度上提升融资效果。然而，房地产企业在实际工作中仍面临一系列挑战，阻碍了融资结构升级转型，也影响了房地产企业健康发展。

关键词：房地产企业；融资；困境

1房地产企业融资的困境

1.1融资渠道单一

近年来，为有效降低融资风险，部分房地产企业持续优化融资模式，但仍存在融资渠道单一的问题。部分房地产企业仍依赖银行贷款进行融资，这种单一的融资模式会增加房地产企业的还款压力，尤其在短期内需要大笔资金周转时，房地产企业会面临较大的压力。融资渠道单一不利于房地产企业及时筹集资金，当申请银行贷款失败时极易偏向民间借贷融资，忽略债券、股权等其他融资方式，从而导致融资结构失衡。

1.2融资成本高

房地产项目开发周期较长，需要大笔资金周转，房地产企业融资部门在房地产项目推进中发挥着重要作用。房地产项目易受市场经济、开发进度等因素影响，在项目开发中需要大量资金支持，房地产企业容易出现盲目融资的情况，可能导致融资成本增加。例如，当无法通过银行贷款获取资金时，房地产企业就会考虑其他融资方式，而民间借贷、信托和资管业务等融资方式的利率高于银行贷款利率，会增加融资成本。

1.3融资结构不合理

房地产企业属于资金密集型企业，在长期的项目开发中需要大量资金，由于开发节点紧凑，开发企业往往存在融资结构不合理的情况，主要体现为长期融资比例较低和短期负债比例较高。鉴于房地产项目开发周期较长，房地产企业有必要开展长期融资。当前，受限于金融监管政策，部分房地产企业的长期融资比例较低，仍依赖短期融资，导致短期负债偿还压力较大，易出现资金周转困难、还款不及时等情况。

1.4负债偿还风险大

当前，部分房地产企业正积极优化融资管理体系，从财务、成本和投资等角度提高融资管理效率，然而仍存在较高的负债偿还风险。部分房地产企业短期负债比例较高而长期负债比例较低，面临较大的短期债务偿还压力；房地产项目推进过快易导致过度融资，进而导致偿债压力陡增；盲目扩大规模而亟须资金支持，导致短期债务集中，进而增加债务偿还压力和负债偿还风险。

2新时期房地产企业融资优化路径

2.1深化内源融资潜力

内源融资是指通过利润留存和再投资等方式筹集资金，强化资金管理既能够减轻对外源融资的依赖，又能确保现金流获得最大收益。首先，房地产企业通过分析项目成本、市场潜力、合同价款等信息，准确地预测资金需求，避免出现资金短缺或过度闲置等情况。其次，房地产企业应制定合理的资金使用计划，如日常运营支出、项目税金支付、员工薪资支付和供应商付款等，通过优化资金流动，合理安排资金使用时机和金额，提高资金利用效率并降低财务风险。最后，房地产企业应加强对客户和供应商的账龄管理。及时追踪和催收应收款项，并与按揭银行、客户维持良好的关系，提高企业的现金流回收效率。同时，房地产企业应与供应商协商付款条件，争取更长的账期，延缓付款并改善自身的流动性。

2.2优化企业的融资结构

一是构建融资决策体系。对于房地产企业而言，良好的融资结构既是规避财务风险的前提，也是开展后续融资的基础。为确保各项融资工作的顺利实施，企业需要建立融资决策部门，负责在融资决策制定前对融资金额、融资收益、融资渠道、担保措施等进行全面分析，解读、研判金融政策规避可能产生的融资风险；制定详细的融资风险报告，以供企业管理者制定融资决策。

二是科学地分配融资来源。房地产企业的融资来源多种多样，无论选用哪种融资方式和渠道都会产生资金成本。房地产企业在选择融资方式时，要从自身条件、资金需求等方面着手，深入比较不同资金来源的优缺点，选择合适的融资方式和渠道，降低融资成本和财务风险。同时，还要结合自身经营状况、经济环境的变化等要素对融资计划进行动态调整，减少融资风险。

三是合理控制债务水平。房地产企业在开展融资工作的同时，还应当定期评估债务比例，即债务与净资产之间的比率，过高的债务比例可能使房地产企业陷入资金链危机甚至破产。房地产企业要全面研判发展趋势，认清自身的发展阶段和经营形势，通过精细管理项目成本、加强供应链管理、提高工程质量和效率、提高销售回款效率等手段优化经营状况，减少资金需求和债务压力。

2.3探索多元化融资渠道

一、是发行债券融资。债券作为一种长期借款工具，可以帮助房地产企业筹集大量资金。通过发行债券，企业可以吸引更多投资者参与，并且灵活调整利率和期限。这样不仅能够降低企业负担，还能够提高融资效率。

二、是供应链融资。供应链融资是指以供应链中的交易关系为基础，通过金融手段对供应链中的各环节进行融资。供应链融资可以分为两种类型：一种是基于信用的供应链融资，另一种是基于资产的供应链融资。基于信用的供应链融资是指通过对供应链中企业的信用评估，根据对相关企业的信用评价进行融资授信或者给予相应的往来款项额度；而基于资产的供应链融资则是指以企业的资产作为融资标的进行相应的融资。

三、是资产证券化（ABS）融资。房地产企业将应收账款即购房尾款打包通过证券交易机构发行资产支持证券，以获得更低的融资成本，这种融资方式适用于部分资产较为优质且无产权瑕疵，销售回款形成的往来款较大的中小型房地产企业。

四、是其他资本市场筹资方式。房地产企业可以通过资本市场以及衍生金融产品等途径募集资金，从而提高融资效率。例如，房地产企业可以将手中持有的酒店、写字楼等经营性物业打包，以不动产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,REITs）的形式形成一种基金产品并取得融资，通过租金和资本利得等方式回报投资者。

2.4提高房地产企业信用等级

一方面，房地产企业要明确自身自有资金流动状况，知晓自身负债能力，避免盲目融资。与此同时，政府要发挥监督管理作用，完善监督体系，借助信息化技术构建信用管理系统，动态跟踪房地产企业融资进程，将信用资质差的企业列入黑名单，对其进行惩罚，落实融资限制，并在系统内登记有关信息，供银行等金融机构查询，以此保障其他房地产融资效益，从而降低银行等金融机构不良贷款率。

另一方面，银行和金融贷款机构要加大对房地产企业贷款资格的审查力度，健全相关信用机制，确保在了解实际情况的前提下审批贷款资格，同时要建立惩戒机制和追回机制，以免资金流失。这一过程中，银行可对房地产企业进行信用分值评定，对诚信企业在融资方面提供绿色通道，重点扶持；反之，将有失信行为的房地产企业列为重点监督和调查对象，依据企业实际情况进行处理。此外，可引入第三方机构，构建联合监督管理机制，通过加强对房地产企业信用、资产与项目的评估，为房地产融资活动安全有序开展保驾护航。

3结语

融资是房地产企业发展不可或缺的经济活动。房地产企业对资金的需求量较大，加之资金回笼时间长，使得落实融资活动管理工作显得尤为重要。从现阶段融资情况来看，房地产企业仍存在一些问题。为保障融资效益，助力房地产企业发展，需要依靠政府、房地产企业及金融机构等多方努力，通过合理的举措，提高房地产行业整体融资水平和各企业盈利能力，从而推动房地产企业长久稳定发展。

参考文献：

[1]池泉智.房地产企业的融资困境与对策[J].财富生活,2020,(24):26-27.

[2]利雅.我国房地产企业融资问题浅析[J].今日财富(中国知识产权),2020,(12):41-42.

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