对土地一级开发项目成本控制

对土地一级开发项目成本控制

王彦茹

天津经济技术开发区南港发展集团有限公司-  天津市  300280

摘要：土地资源是促进经济高质量发展的重要资源，为了提高土地资源开发效率，土地一级开发和土地二级开发作为土地开发模式在土地开发和项目建设中发挥了重要作用。事实上，土地一级开发具有一定的复杂性，在成本核算和成本管控方面仍存在一系列的难点。文章阐述了土地一级开发项目的概念与内容，梳理了土地一级开发项目成本控制中存在的问题，最后从多个角度提出了对策。

关键词：土地一级开发；项目成本控制；土地资源

自“三去一降一补”政策实施以来，土地一级开发企业要想拓展利润空间，提升核心竞争能力，就必须加强开发项目成本控制。实际上，部分土地一级开发企业在项目成本控制方面还存在一系列问题，比如成本预算同实际存在较大偏差，成本管控制度不完善等，因此，基于这种背景开展土地一级开发项目成本控制的研究具有十分重要的现实意义。

一、土地一级开发和成本控制概述

所谓土地一级开发是指由政府或者由其授权的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程[1]。土地一级开发的主体主要分为以下几种：一是政府。在土地开发过程中发生的风险问题以及所需要的资金成本都需要政府来解决和筹措，同时，政府享有土地开发所获取的收益。二是企业。如果企业作为土地一级开发的主体，那么企业则需要设计项目运营模式、确定筹资方式、参与运营管理等；政府则需在土地开发之前颁布城市规划、土地利用规划以及土地政策等。三是政府与企业联合共同作为土地一级开发的主体。实际上，部分政府缺乏土地开发运营经验，且在融资方面受到限制，因此，政府可以和企业优势互补，共同合作完成土地开发任务，并按照投资比例分配土地开发收益[2]。

成本控制指的是企业利用一系列技术手段对产品在生产、运输、储存过程中产生的一系列费用进行的计划、组织、协调与控制的活动。成本管控的目的之一是提升资源的利用效率，降低物流运输成本、提升企业核心竞争能力。有研究认为成本控制是运用一系列系统工具对企业运营中发生的各项成本进行协调、控制和监督的过程，这是一个发现成本纰漏，堵塞漏洞，发掘潜力的过程[3]。有研究认为成本管控的基础工作主要包括三个方面。首先，定额制定。企业要根据现有的基础条件，评估人力、物力财力等各种资源消耗可能达到的界限，制定材料定额和工时定额。其次，标准化工作。所谓标准化工作就是要求企业要做到成本计量的标准化、产品价格的标准化、产品质量标准化和数据的标准化[4]。最后，制度建设。在市场经济环境下，企业必须保障成本管理的制度建设，比如要制定预算管理制度、定额管理制度、成本费用审批制度等。

二、土地一级开发项目成本构成与特征

土地一级开发项目成本主要由直接成本、间接成本和政府计提基金构成，其中直接成本主要包括土地报批税费、拆迁安置费、土地前期开发整理费用、临时使用费和其他费用等；间接成本主要包括道路交通设施建设费用、市政公用设施、水利建设费用[5]；政府计提基金额度为土地交易价格的21%—32%。土地一级开发项目的特征主要体现在以下几个方面。

一是开发项目属于资金密集型业务。通常而言，土地一级开发项目位于市区或者非市区，占地面积甚至多达上百公顷，需要耗费大量的拆迁费用，而且，为了保持社会稳定需要对土地附着物的所属人员实施安置。在土地一级开发项目立项之后，需要缴纳多类型项目费用，比如征地补偿款、耕地复垦费等。

二是土地一级开发业务运行稳定，风险可控。土地是重要的不可再生资源，由于近年来，城镇化进程的快速发展，市区土地增值空间较大。尤其是作为土地一级开发项目中的熟地，是二级开发企业竞争的重要资源，可见，土地资源的流动性较强，流动性风险和贬值风险较小。

三是土地一级开发项目一般由政府主导，市场化运营。近年来，地方政府开始从市场直接参与者向规则制定者和行业监管者转变，通过引入市场主体，开展公开招标的方式让土地一级开发项目的控制更加规范。

三、土地一级开发项目成本控制中存在的问题

土地一级开发项目成本控制中存在的问题主要体现在三个方面。首先，成本预算偏差率较大。土地一级开发企业在项目立项之前需要向主管政府部门提供土地项目成本数据，在得到政府部门批复之后才能够实施项目。事实上，土地一级开发企业向政府提供的土地成本预算数据与实际成本数据存在较大的差异，削弱了政府部门审批的科学性。一是项目开发企业成本预算的前期准备工作不足，无法保证预算数据的精准性；二是政府主管部门在审核预算数据时缺乏充分的市场调研，同时，土地一级开发企业在向政府报送成本数据时会受到行政因素的干扰，政府部门也会结合交易中土地价格的变动调整成本预算，这也有可能会提升成本预算偏差率。

其次，成本控制制度不完善。同二级房地产开发项目相比，土地一级开发企业的数量并不多，而且部分项目是由政府土地整理中心操作的，由于各地政府在土地开发过程中坚持的思路和设计的流程存在较大差异，尚未形成对土地开发成本的有效管控。即使部分土地一级开发企业制定了工程结算、合同管理以及工程招标等方面的制度，却未能在现实中得到有力执行，只是简单停留在纸面上，且未能明确各部门成本管控的具体责任，导致成本控制形式化。

最后，缺乏全流程成本管控。土地一级开发项目涉及多个流程，比如规划设计、拆迁补偿、项目施工、竣工移交等。实际上，部分开发企业的成本管控仅仅停留和局限在项目施工阶段，缺乏对其他流程物资耗用、人力资源费用、社保费用的严谨审核，难以达到成本控制的效果。

三、土地一级开发项目成本控制策略

1、完善项目成本预算制度

一是完善成本预算组织体系。在土地一级开发项目授权批复阶段，企业应在内部设置预算决策层、预算管理层、预算执行层等，其中预算决策层应包括股东大会、预算管理委员会和企业高级管理者；预算管理部门应包括各部门的负责人，主要负责预算的编制、审核、调整、分析和考核等，并根据业务种类对预算实施分类管理；各业务部门应当作为预算执行部门，需要提供预算编制草案，依据预算指标执行预算，配合考核小组的预算绩效考核工作。

二是编制项目预算。由于土地开发项目并非经常发生的，因此，可以采取零基预算编制方法，以零为基础对一级开发项目中发生的收入、成本、费用等情况编制项目预算。规划设计部门负责编制规划编制、方案设计和施工图设计费用预算；工程管理部门负责交通道路建设费用、水利建设费用和绿地景观设施费用预算；投融资部门负责编制利息支出费用预算等。在各责任部门提交预算草案之后，财务部门需要对各项目预算编制的依据、内容、分类实施审核，并形成土地一级开发综合预算。在得到决策层面的批复之后，形成正式预算。

三是执行、分析和调整预算。责任部门在执行预算过程中极有可能发生偏差，因此，开发企业有必要加强对预算执行的控制与监督，应将成本预算执行责任落实到具体的部门、岗位和个人，做到权、责、利的统一。同时，应及时分析责任部门的预算执行情况，对预算差异实施归因分析，提出合理化建议，为后续的预算整改提供依据。开发企业必须加强对成本预算效果的考核，并实施与之匹配的激励制度，比如对于成本预算绩效考核结果较差的部门或者岗位，应适当降低其绩效工作系数，进行通报批评；对于成本预算绩效考核结果为优秀的部门或者岗位，应提高绩效工资系数，纳入岗位晋升权重。预算执行将坚持刚性原则，同时成本预算也应实施柔性调整。一般而言，土地一级开发企业在面临不可控因素时，比如政策的变动、市场环境的变化等等，预算部门可以申请调整预算，但是这种调整必须要执行严格的预算调整审批程序。

2、完善成本管控制度

项目开发企业有必要完善成本管控制度。一是结合项目运行的实际情况，并在法律法规框架下，针对项目实际建立完善的成本管控制度。成本管控制度应至少包括管控组织、管理责任分工、管控方法和考核办法等。二是确定成本管控的范围。项目开发企业应提升成本控制的全面性，应将招投标、开发成本核算、征地拆迁以及建筑安装成本纳入成本管控范围。三是引入标准成本制度。标准成本法能够明确各部门在成本管控中的责任。要以事前制定的标准成本为基础，对比标准成本与实际成本，对成本之间的差异实施核算，其核心是评价和反映产品成本的形成过程，以加强成本管控。实施标准成本法的步骤为：根据企业运营的实际情况，通过对材料、人工和工艺的分析，确定项目工程或者服务的标准成本；收集直接材料、直接人工，分配间接费用得出项目的实际成本；计算标准成本和实际成本之间的差异；对实际成本和标准成本之间的差异实施归因分析，如果规划设计费用同实际差距较大，则应考虑更换供应商；确定责任人，对于预期成本和实际成本差距较大的，应追究相关人员责任，并制定相关的整改措施；监督和持续改进。企业应该对确定的整改措施进行持续评估和监督，确保整改效果能够符合预期。

3、实施全流程成本管控

企业必须将成本管控贯彻到土地一级开发项目运营的整个流程，实施全周期成本控制。一是在项目决策阶段，企业应综合评估可控与非可控因素、有利因素和非有利因素，并制定合理的成本管控目标；在征地拆迁阶段，不仅要尊重拆迁居民的意愿，还应在既定法律政策范围内，给予拆迁群众合理补偿，以化解社会矛盾，降低拆迁成本；在规划设计阶段，成本管控人员应积极参与项目规划成本管控，并就成本管理提出合理化建议；在项目施工阶段，要严格执行成本预算，防范化解预算风险，避免无预算或者超预算的情况发生；在竣工移交阶段，要充分考虑公共基础设施以及配套设施的运营与维护费用，并评估项目的决算时间和移交情况。总之，全生命周期成本管控应贯彻到土地一级开发项目规划设计、征地拆迁、项目施工和竣工结算的整个流程，实现成本和收益的平衡。

结束语

总而言之，土地一级开发项目是一项复杂的系统工程，其成本管控直接关系到项目收益和群众满意程度。实际上，当前土地一级开发项目运行中仍然存在一系列问题，关乎土地资源的利用程度。文章阐述了土地一级开发项目和成本控制的含义，与特征，梳理了土地一级开发项目成本控制中存在的问题，最后从多个角度提出了对策。期望文章的研究能为土地一级开发项目成本控制水平的提升提供一定的参考和借鉴。

参考文献

[1]石雨鑫. 对土地一级开发项目成本控制的思考[J]. 纳税, 2023, 17 (08): 64-66.

[2]黎敏. 土地一级开发项目成本控制思考[J]. 投资与创业, 2021, 32 (02): 74-76.

[3]彭博. 关于对土地一级开发项目成本控制的思考[J]. 纳税, 2020, 14 (26): 189-190.

[4]王建成. 结合北京市西南区域某土地一级开发项目实例——论土地一级开发项目运作方式及融资成本控制措施[J]. 居舍, 2018, (06): 89-90.

[5]王代群. 关于对土地一级开发项目成本控制的思考[J]. 经贸实践, 2018, (02): 119+121.