当前房地产企业物业管理现状及对策研究

当前房地产企业物业管理现状及对策研究

张春潜

浙江经济职业技术学院，  浙江 杭州 310018

摘要：随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。本文结合笔者工作经验，介绍了当前房地产企业物业管理现状及对策研究，指出了物业管理的现状及问题，给出了解决物业管理发展问题的对策，为当前房地产企业物业管理现状及对策的合理性提供参考与借鉴。

关键词：物业管理；房地产；现状；对策

引言：简要介绍了房地产与物业管理的关系，通过对我国物业管理现状的分析，指出物业管理服务应贯穿于房地产开发的全过程，然后提出了解决其发展中出现相应问题的解决方法，即全过程介入、规模化经营、市场化经营，注重物业管理企业的自身建设等．

1 房地产开发与物业管理互补作用

1.1 房地产开发是物业管理的基础
物业管理，作为对既有场地与设施的维护管理活动，其基础在于特定的物业实体，这些实体通常由房地产开发商创建并投入使用。开发商对于物业管理的认知与重视程度，无疑是影响后续管理质量的关键因素。将房地产视作一种商品，那么物业管理可类比为商品的后续服务保障，其重要性不言而喻。在房地产的开发阶段，特别是设计与建设环节，任何微小的疏忽都可能为日后的物业管理埋下隐患。这些隐患可能表现为对建设细节的不了解，导致维修难题，或是配套设施的不完善、建筑质量的问题等。

1.2 良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的核心目标是实现房产的保值增值，同时为物业的业主和使用者提供一个优质的生活与工作环境。这种环境应当兼具整洁、文明、安全以及舒适等特质，这也是物业管理所追求的理想状态。物业管理的有效介入，实际上是对房产使用寿命的一种延长，它不仅能够提升居民的生活品质，更是对房产价值的一种有效维护。良好的物业管理已经成为了影响消费者购房决策的重要因素。当物业管理得当，不仅能够消除购房者的后顾之忧，还能进一步推动房地产开发业的健康发展。

2 物业管理的现状及问题

2.1 缺少物业管理意识

从业人员素质偏低是物业管理行业面临的一个重要问题，其根源主要在于开发商在房屋建设阶段对物业管理的重视不足，以及物业管理行业本身缺乏足够的监督和竞争机制。开发商在房屋建设过程中，往往未能充分考虑到物业管理的重要性，仍然受到传统计划经济体制的影响，认为只要房屋售出即可，对于后续的物业管理并不关心，这种观念导致了房屋纠纷、退房、违章建筑等一系列问题的频发，严重影响了开发商的声誉，也损害了企业的无形资产。

2.2 对物业管理的认识模糊

物业管理是一项重要的社会服务活动，其核心在于由专业的管理经营人，受物业所有人的委托，按照法定规定和合同要求，运用现代科技手段对物业及其环境进行高效、经济的管理和养护。其目的在于最大化地发挥物业的使用价值和经济效益，同时为物业使用人提供全方位的服务。然而，当前我国的物业管理行业在发展中仍面临诸多挑战。其中，不正规的管理模式和经营规模偏小是制约行业发展的主要瓶颈。许多物业管理公司由于经营规模不足，难以形成有效的市场竞争力，也无法投入足够的资源用于科技创新和人才培养，导致行业整体发展滞后。

2.3 缺乏公平的市场环境

我国物业管理行业的发展初期，其定位更多是作为房地产服务的附属品，因此许多规则和管理模式都直接从房地产业中继承而来。这种沿袭导致了物业管理行业在初期就带有浓厚的房地产色彩，使得行业的发展受到了一定的限制。更为关键的是，大多数物业管理企业都是由房地产开发公司直接组建或控股的，这种紧密的关系使得物业管理市场在一定程度上形成了壁垒，限制了其他潜在竞争者的进入，从而不利于市场的公平竞争。

3 解决物业管理发展问题的对策

3.1 在房地产开发各阶段全过程介入

物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权，因此物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到房地产开发的各个阶段。1决策立项阶段。对于房地产项目而言，立项阶段堪称项目的基石，具有至关重要的地位。鉴于房地产建设周期漫长且市场变动不居，项目成功的关键在于是否能在立项阶段进行前瞻性的研究，并精准地把握市场动态。物业管理作为直接面向业主的服务行业，对物业销售的定位、业主的多元化需求以及他们对物业管理服务的期望有着深入的理解。因此，物业管理人实际上扮演了开发商与市场之间的桥梁角色，能够为开发商提供宝贵的市场反馈和建议。2规划设计阶段。规划设计是房地产开发建设的起始点，它对于整个项目的成功与否具有决定性的影响。在规划房地产项目时，必须综合考虑建筑的整体布局、功能实用性以及环境布置等多个维度。但除此之外，从物业管理的视角出发进行规划同样至关重要。物业管理公司在长期运营中积累了丰富的物业维护经验，对物业使用中可能出现的问题有着深刻的认识。由于物业管理公司的运营直接关系到物业的维护与管理效果，因此他们往往对规划设计的要求更为严格，工作也更为细致和周密。3建设阶段。物业管理公司作为物业的长期维护者，其提供的服务具有长效性和持续性。这意味着物业公司需要时刻准备应对各种可能出现的问题，并为未来的维修服务做好充分准备。因此，物业公司必须深入参与工程建设过程，全面了解物业的内部结构、管线布置乃至所使用的建材。这种深入参与不仅有助于物业公司更好地开展后续服务工作，还能够结合其丰富的管理经验，从实际使用角度出发，对工程核心部位的施工质量控制提出宝贵意见。4营销阶段。在现今日益激烈的市场竞争中，物业管理已成为投资者在选择物业时的一项重要考量因素。购买者所支付的，不仅仅是房屋本身的物质价值，更多的是一种对管理与服务的期待。专家指出，物业管理对于楼宇价值的贡献已经占据到了20％至30％的份额，这一比例足以显示其在房地产领域中的不可或缺性。随着市场观念的转变，越来越多的房地产投资者开始将物业管理的效果作为投资决策的重要依据。他们认识到，优质的物业管理不仅能够提升居住或办公环境的品质，还能够有效维护物业的价值，从而确保投资回报的可持续性。[3]

3.2 物业管理经营规模化

一般来说，有规模或规模大的物业虽配置多、开支大，但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。物业管理行业要在建立健全企业化经营体制的基础上，通过横向联合、纵深发展的有效扩张，有效降低成本，达到规模经营。

3.3 物业管理经营市场化

在当前的市场经济背景下，物业管理企业的成长和发展亟需得到新政策、法规的全力支持，从而得以解放束缚，增强竞争力。这些政策、法规的出台，旨在为企业营造一个公平、透明、有序的市场环境，使其能够在激烈的市场竞争中不断锻炼和完善自身。物业管理企业作为市场主体，应当具备自主经营、自负盈亏、独立承担民事责任的能力。通过新政策的引导和法规的保障，企业能够逐步摆脱传统管理模式的束缚，转向更加灵活、高效的市场化运营。这不仅有助于提升企业的经济效益，更能够推动整个行业的健康发展。

总结：物业管理本质上是为业主提供一种优质的居住与工作体验，这种体验旨在营造舒适、安全、环保、健康、文明且和谐的生活环境。实现高素质的生活、工作环境需要开发商、物业设施、业主以及物业管理公司四方面的共同努力。只有这四者协同作用，才能为业主提供一种优质的物业管理生活方式，让居住与工作变得更加舒适、安全、环保、健康、文明和谐。

参考文献：

[1]宣盛男.房地产经济与物业管理质量相辅相成[J]. 中国商界,2023(12).

[2]刘非.论房地产企业经营管理模式的战略转型[J].产业创新研究,2022（01）.

[3]陈韵羽.房地产物业管理存在的问题和对策研究[J]. 现代物业（中旬刊）,2020(02)