房地产开发项目管理的重点及难点分析

房地产开发项目管理的重点及难点分析

张珣 蓝城房产建设管理集团有限公司

摘要：随着建筑企业的发展，我国房地产开发项目管理的重点及难点逐渐显露出来。最近几年，房地产开发项目管理工作中，出现部分难点，对项目开发管理工作造成影响。为了更好地将房地产开发项目管理工作做好，强化房地产的发展工作重点，下文从管理难度和管理重点进行分析研究，促进我国房地产在未来发展保持稳定趋势。我国的社会经济发展，在一定程度上带动房地产产业发展。为了更好地促进房地产产业的未来呈现出欣欣向荣，本文针对房地产开发项目管理的重点及难点进行相关的工作。

关键词：房地产；开发项目；管理难点；管理重点

引言

房地产的发展中，将开发项目管理制度进行逐渐完善，针对管理的难点和重点的特征，开展有效的管理措施。房地产项目开发管理是一项复杂的管理系统，涉及的管理层面比较广泛，具有显著的开发周期较长、投入资金量大的特点，同时项目面对的未知风险较多。因此很多房地产的开发项目管理工作，在通常情况下，会将整个项目管理划分为项目策划和项目实施阶段。划分后的项目管理工作的重点能够更好地在项目开展过程中，科学合理地完成项目。房地产项目的开发商是整个项目的管理主体，开展项目的时候，要和开发商进行沟通交流，将整个项目的策划和施工管理工作做好，组织好竣工验收交付使用阶段的工作。项目施工单位是工程建设的推进者，在施工过程中，克服现有的房地产开发项目管理难点，做好项目管理工作的重点部分，就能够推动房地产开发项目管理工作的稳定发展。

一、房地产开发项目管理的概述

房地产开发项目管理中，开发商和项目管理工作密切相关。正确认识房地产开发项目管理工作和开发商的关系，提升管理工作的质量。

1.1项目管理和房地产开发的关系

房地产的开发公司对不容类型的房地产开发项目管理工作投入的时间和资金都有很大的不同，这是因为房东地产开发公司的起步工作都是由一个项目发展而来，在国家的政策方针大方向下，将项目管理做成系统性的工作，建立项目筹委会，综合各方面的考虑意见，完成项目管理的策划和施工工作[1]。项目统筹会能够对开发项目进行风险评价，在未来的项目管理工作中及时规避危害，减少开发项目管理的难点，促进管理工作顺利开展。

1.2项目质量管理

项目质量管理工作中，需要做到四个工作才能够有效地保障项目管理的质量，分别是优化设计方案、提升建设施工管理队伍的整体综合素质、强化事前管控工作的指导效果、做好质量监督管理工作。1）优化设计方案工作开展的时候，项目设计人员的工作要严格遵守房地产项目设计原则，保证项目后期的施工安全和运行安全。开发商对项目设计的需求能够帮助项目管理者对项目定位的精准度替身。优化工作在项目设计方案的初方案和实际施工场所的考察中，逐渐对设计图纸进行审核和优化，减少错误发生[2]。优化方案的工作重点是做好方案检查工作，保障方案的科学性和合理性。2）提升建设施工管理队伍的整体综合素质，不但能够保障施工的整体质量，促进高质量的建设施工团队有效发展，提升施工管理工作的质量，还能够为以后的施工管理工作打下坚实的基础，提升房地产开发项目管理中，施工队伍的个人技术和团体管理工作的质量。当建设施工管理团队的综合素质提高以后，施工管理的施工材料管理工作的质量也会得到提升。综合素质的提升工作主要依靠的是基层施工人员个人工作能力的培养，管理团队合作协调性的增加和施工设备的日常维护管理中进行。3）强化事前管控工作的指导效果，主要是通过项目实施准备阶段的各项管控措施达到对施工过程的有效指导。例如在工程开展之前应进行启动策划、工程推演、读图讲图、样板策划等具体措施，对整个施工的全过程进行“纸上谈兵”，通过模拟施工的过程发现问题，分析问题，并最终解决问题。这样既有利于合理安排施工过程，又可以提前发现方案及设计阶段产生的不合理之处，及时纠偏。4）做好质量监督管理工作，需要相关管理部门对整个项目进度进行跟踪监控，通过有效的指导作用，保障项目质量管理。质量监督管理工作能够及时发现项目进度中存在的各种问题，充分发挥出监理工作的作用。预防性管理工作一直都是项目管理工作的重要部分，将预防性工作做好，能够减少后期项目的许多的工作难点增加项目管理的质量。项目管理中，任何一个小问题都可能对整个项目造成很大的危害，因此项目监督管理工作是一个项目管理工作重点。在平时项目管理工作中，对项目各部分的质量严格监管，防止安全隐患的出现。

本人所负责的建设项目上海市天安豪园二期C区项目已完成全部结构施工，并且所有楼栋主体结构被评为上海市优质结构，其中的C-4#楼被评为2021年度上海市优质工程（结构工程）“金奖”。自工程开始之初，我们就借鉴类似项目的管理经验，对项目整体开发的过程进行预演，综合考虑了质量、工期、成本的因素，制订了相对合理的计划及实施方案。在工程建设过程中，我们又根据项目实施中遇到的具体设计及技术问题，调整作业工序，改良施工措施，确保现场的施工质量从根本上得到保证。例如本人所在的项目进行PC墙板施工的过程中，如何对现浇段的模板进行加固成为了其中的一个质量控制关键点。按照原设计的节点构造，极容易在PC墙板的加工生产中产生堵塞，导致现场的加固螺栓无法按照要求进行固定。经过现场实际研究，决定修改节点构造，将螺栓的固定方式改成对穿式，既解决了加工生产难控制的问题，又可以让现场的螺栓固定方式便捷，解决了根本的问题，也就能够确保现场施工的质量从根本上得到提升。

二、房地产开发项目管理的难点

任何工作都存着管理的难点，正确对待这些难点才能够促进项目管理工作质量的提升。我国房地产开发项目管理工作的发展过程中，随着社会经济管理工作的不断完善，管理工作的管理方式和方法理念逐渐增多，但是项目管理的难度依然存在。将项目管理中存在的管理难点有效解决，能够促进我国房地产开发项目管理工作在房地产未来发展中，发挥出巨大的作用，为房地产未来发展保驾护航。

2.1项目开发决策阶段

房地产项目管理工作的难点之一在于项目决策阶段，部分开发商在项目决策工作中，对市场的定位工作没有做好，导致定位不精准，造成项目在后期的实际投入使用中，无法得到优良的市场反应。项目的投入使用效果，对房地产而言非常重要，良好的市场反应能够为房地产开发商带来可观的经济效益，但是市场反响不好就会造成很大的经济损失。与此同时，项目监测阶段中决策机制的不够完善也是项目管理的难点之一。房地产开发项目的前期市场调研工作中，对项目开展决策管理机制的不完善导致市场研究可行性工作落实不到位，影响项目管理工作的实际施工管理工作效果[3]。项目可行性的研究报告工作，能够增加项目后期管理工作的施工管理准确性，但是决策机制不完善导致研究工作缺乏详细的研究报告，导致项目无法按照预期时间完成。即使项目在多方的管理概念中得到发展，也会受到市场发展的影响，导致管理工作效率低下，延误工期。

2.2供应迟缓、施工管理变更

房地产开发项目管理中的难点还表现在项目施工阶段，由于项目施工的施工文件存在多次变更，造成施工管理工作出现很多的风险，延误施工管理工作。开发项目管理工作中，项目施工文件能够对变更工程量较大的工程造成干扰和限制，而房地产开发商在项目管理中担任着整个项目的组织者，无法对项目的方方面面进行严格监督管理，造成建筑施工单位和施工人员无法精准地开展工作。变更工作造成项目规划工作存在不完善、系统配置不齐全和不协调的情况，导致设计人员无法正常开展工作。与此同时，项目设计人员的工作开展难度增加，无法精准捕捉到开发商的项目开展意图，造成项目最终的规划和效果和实际工作有所出入，影响项目产品的功能性系统缺失，增加开发商的工作责任。开发商在项目开发的过程中扮演着社会资源组织者、调动者及整合者的角色。在房地产工程项目管理者的眼中，勘察设计单位负责工程勘察的设计工作施工单位负责建设工程实物，监理单位实施现场工程的“四控”工作，设备材料供应商提供工程建设设计的建筑设备及材料，在工程开始实施期间均需要需方与供方的共同合作，也就是甲方与乙方或者发包方与承包方的共同合作。一旦供方出现资源整合工作准备不足，或者平等诚信合作双赢意识较差，就会影响项目的管理。              

三、房地产开发项目管理的重点

对开发项目管理存在的工作难点进行完善改进，是项目管理工作的重点工作之一。房地产开发项目管理的重点有加强项目前期决策研究工作力度、加强项目管理工作计划性、高度重视供应工作、系统化项目施工管理等。针对性地开展房地产开发项目管理工作，从根本上解决项目管理工作存在的问题，完成项目管理重点工作。项目管理工作中，对于项目各个部分管理工作开展的方式和效果，需要进行科学的研究，合理的管理才能够创造出较大的价值。

3.1加强项目前期决策研究工作力度

市场研究工作中，明确房地产的市场定位，项目组织者将项目管理同国家房地产未来发展的政策信息结合，在项目前期工作中，加强项目前期决策研究工作力度[4]。前期工作中，开展市场可行性研究工作，需要项目管理相关人员具有高度的项目执行能力，高度重视前期阶段性工作的重要性。项目的市场定位影响项目管理后期的可行性，缺乏可行性的项目无法正常开展。我国房地产项目管理工作可行性需要建立一个科学的可行性科学研究报告，将工程建设工作的前期策划工作做好，做到工程管理得有章可循。可行性研究报告中，工程施工图纸的科学性需要设计人员开展大量的项目调查工作，保障图纸未来不会有较大的改动，影响后期工程建设的施工进度和效率。

3.2加强项目管理工作计划性

工作计划是工作开展的方向指示标，在计划的引领下，房地产开发项目管理工作能够在很大程度上完成风险评价工作，精准定位市场发展方向，高质量完成工程建设施工管理。如果缺少管理计划，房地产开发项目管理工作一旦遇到管理工作难度，就会出现很多的其他问题，影响项目管理工作的质量。项目管理计划性工作中，对施工材料供应方的选择、项目管理成本控制、招标投资工作都需要合理地计划，选择有责任有能力的项目管理者带动整个项目发展。

3.3高度重视供应工作

项目开展的时候，开发商会投入许多的资金和施工管理材料到项目管理中，做好供应工作保障项目后期工作顺利进行。只要是涉及建筑功能性问题的变更工作都会对供应工作造成影响，因此需要对供应方给予足够的尊重，讲究商场诚信，建立并严格实施严率的工程及工程用材、设备的招投标制度。通过洽商、鉴别、比较、评估、考察等方式建立符合自身需要的各项工程内容及用材方面的勘察、设计、施工及监理等承包商及材料设备供应商的资源库

[5]。然后再通过具有规范性的工程、材料设备的招投。再通过具有规范性的工程、材料设备的招投标工作，选择合适的、中意的供方并与其建立责任分明的合作联盟。

3.4系统化项目施工管理

房地产开发项目管理工作的重点之一是系统化项目施工管理，提升施工单位和施工人员的工作标准，规范开展工作。很多时候，将项目管理工作完善成为系统性的管理，能够减少很多懒散情况发生，增加工作人员的工作积极性。项目合同的签订，需要项目总承包企业或者施工单位对工程内容的组织形式和施工材料管理进行明确制度，通过合同内容条约的完善，增加系统性管理工作的规范性。项目管理中安全控制、进度控制、成本控制、质量控制是四大基本控制，系统性管理工作将开发项目的策划阶段和施工阶段工作进行有机融合，做到四个空中工作的高效性，保障房地产开发项目具有实际开发意义。在管理工作中，各个部门的管理人员互相跟进项目进度，提升各种管理层工作质量，通过有效沟通解决实际管理出现的问题，完善项目管理的整体管理机制。

结束语

房地产开发商对开发项目的管理有很大的影响，无论是管理工作存在的难点还是管理重点，都需要开发商做好组织监督工作，减少因为管理不全面造成的项目施工管理的安全隐患。房地产开发商的企业运行逐渐从资金密集型转向人才资金密集型，将企业的资金投入有效性提升，增强开发项目管理的工作重点力度，建立出高质量的项目管理团队。在新时代背景下，我国房地产开发项目管理工作逐渐朝着更高的标准化发展，通过提升工程进度开展效率，对管理进行成本控制。结合先进的管理知识，将管理中存在问题进行有效解决。房地产项目管理中，重点需要进行管理内容有项目质量管理、发展项目风险管理，进行项目风险预测，尽早规避未来风险，做好项目管理工作以后，就能够进一步将房地产事业推动发展。

参考文献

[1]张晓.房地产开发项目全面成本管理与控制分析[J].住宅与房地产,2021(36):77-78.

[2]林森.沟通管理在房地产开发项目工程管理中的运用[J].房地产世界,2021(22):21-23.

[3]李奇.房地产开发项目面临的风险及防范策略[J].决策探索(中),2021(11):94-95.

[4]聂荣浩,李厚宁,闫永龙,杜玉磊,崔鹏飞.房地产开发项目管理的问题及改进方案[J].住宅与房地产,2021(31):5-6.

[5]晏臣,张孝东.房地产开发项目管理难点分析[J].建材与装饰,2020(16):123-124.