国有建设用地实物量清查技术路径实践——以西安市城六区为例

国有建设用地实物量清查技术路径实践——以西安市城六区为例

张少妮

陕西华地房地产估价咨询有限公司 陕西 西安 710021

摘要：本文基于西安市全民所有自然资源资产清查试点工作的实施，总结国有建设用地实物量清查的技术经验，以期为未来清查工作的全面化开展提供借鉴意义。

关键词：国有建设用地实物量清查  西安市  实践

全民所有自然资源资产清查（以下简称“清查”）是统一行使全民所有自然资源资产所有者职责的重要基础工作，通过清查可以摸清全民所有自然资源的数量、分布、质量、供应、价格、经济价值等“家底”信息，为国有自然资源资产报告和全民所有自然资源资产负债表的编制提供基础数据，满足全民所有自然资源有偿使用制度建设的需要，并进一步推动自然资源资产产权制度改革。清查的核心工作包括三项：实物量清查、清查价格体系建设和经济价值估算，其中实物量清查是摸清家底的关键所在。笔者以西安市城六区全民所有自然资源资产清查试点项目为例，总结各操作环节的关键点，以期为其他地区国有建设用地实物量清查工作提供参考与借鉴。

1  国有建设用地实物量清查内容

国有建设用地实物量清查的目的是查清某一行政区内某一时点的国有建设用地的供应利用情况，即以“全国国土变更调查”成果（以下简称“调查成果”）中的国有建设用地的地类、土地权属、界线和面积为准，叠加不动产登记信息管理基础平台宗地数据（以下简称“登记数据”）、土地市场动态监测与监管系统供应数据（以下简称“供应数据”）等空间数据，结合其他供应、登记等补充资料，查清国有建设用地的宗地编号、宗地面积、土地用途、合同编号、合同价款、供应方式、供应时间、供应年限、容积率等9项清查信息，通过套合生态保护红线、自然保护地核心区边界线、城镇开发边界来明晰位于生态管控区内的国有建设用地数量和城镇开发边界范围内的国有建设用地数量。

2区域概况

西安市城六区是西安市城区所在地，根据调查成果，城六区土地总面积832平方公里，其中国有土地约为548平方公里，国有建设用地占国有土地面积的85%，图斑数量约2.1万个，国有建设用地分布集中、面积大、图斑数量多。就数据基础而言，调查成果覆盖全域，登记数据和供应数据均未全域覆盖，且存在信息缺失、重叠现象。

3  实证操作

依据《全民所有自然资源资产清查技术指南》（试行稿）（简称“技术指南”），结合西安市数据特点，国有建设用地实物量清查按照以下步骤开展：

3.1工作底图提取

从调查成果中提取城六区范围内国有建设用地图斑作为清查工作底图。

3.2数据预处理

将登记数据和供应数据数学基础转换为“2000 国家大地坐标系”（CGCS 2000）、“1985 国家高程基准”、“高斯-克吕格”（Gauss Kruger）投影，按3°分带。用城六区范围边界提取出工作范围内的登记数据和供应数据，进行下一步专题数据处理。

3.3专题数据处理

为了得到唯一的、信息完整准确的国有建设用地利用专题数据，需要对供应数据和登记数据进行处理。专题数据的处理包括单一专题数据清洗和专题数据整合两个环节。

3.3.1单一专题数据清洗

单一专题数据清洗是指对登记数据或供应数据矢量数据、属性信息的清洗、整理。

矢量数据清洗是指对存在拓扑错误的图斑进行整理，形成空间上不重叠、形状符合实际的独立图斑。西安市的登记数据和供应数据均存在形状几何错误、空间分离图斑复合、图斑重叠等拓扑错误，根据拓扑错误的类型分别制定图斑处理规则，通过信息比对等方式处理拓扑错误。

属性字段清洗是指对登记数据、供应数据的属性字段进行清洗、整理，保留有效清查信息的过程。属性字段根据与清查内容的联系紧密程度，分为清查字段、备用字段和无效字段。登记数据中，保留清查字段6个和备用字段8个。供应数据中保留清查字段9个和备用字段17个。与清查无关的无用字段删除。清洗完成后的矢量数据和属性信息进行挂接，形成两个无拓扑错误、属性信息清晰的专题数据。

3.3.2专题数据整合

由于登记数据和供应数据来源、用途、历史数据基础、覆盖范围不同，两类数据合并时会存在矢量图斑重叠、相交，属性信息重复、矛盾的情况，因此有必要先整合两个专题数据，使其成为矢量数据和属性信息均唯一的数据，再与底图数据叠加，以便有效减少重叠图斑、信息清洗的工作。

数据整合坚持录入时间优先原则、数据权威性原则。录入时间优先原则是指距离清查时点越近的记录信息，时效性、真实性越强，越能代表土地在清查时点的真实供应使用情况，应优先保留。数据权威性原则是指登记数据具有显著的法律效力，当供应数据和登记数据矛盾时，优先采用权威性更高的登记数据。处理完成后的重复图斑与不重复图斑合并成为图斑唯一、信息唯一的专题数据。

3.4数据套合与复核图斑提取

数据套合是将工作底图、调查成果与专题数据叠加处理，形成空洞图斑、裁切专题图斑，提取复核图斑的过程。工作底图与专题数据“相交”得到裁切专题数据，用裁切专题数据“擦除”工作底图得到空洞图斑，用裁切的专题数据“擦除”专题数据得到工作底图外的复核图斑，复核图斑是指专题数据中为国有建设用地，而调查成果中为非国有建设用地的图斑。三者数据关系见图1。

图1  数据套合示意图

（实线椭圆为底图数据，虚线椭圆为专题数据）

3.5破碎狭长图斑处理

裁切专题图斑、空洞图斑中有狭长细碎图斑，需要对其进行适当处理，形成合理的清查成果。先对裁切的专题图斑、空洞图斑进行拓扑查错，结合图斑面积、图斑形态指数、图斑平均宽度等指标筛选出破碎、狭长图斑。结合西安市工作实际，确定破碎图斑为面积小于200平方米的图斑图斑形态指数(SD)<0.2且图斑平均宽度<3的图斑为狭长图斑。按照以下规则处理破碎狭长图斑：保留具有清查信息的破碎图斑和不符合标准的狭长图斑，其余破碎图斑和狭长图斑就近融合，融合过程不改变调查成果图斑边界。

3.6复核图斑核实与处理

复核图斑与城六区调查成果叠加，提取宗地利用现状信息。对比复核图斑清查信息和利用现状信息，复核图斑可分为三种情形：用途不一致、权属不一致、用途和权属均不一致。通过补充土地利用资料、内业资料分析、外业调查等方式核实图斑的用途、权属等关键清查信息。复核图斑数据中新增“核查情况”字段，记录核查时的具体情况和处理结果。更正后的复核图斑与上述处理后的裁切专题图斑、空洞图斑合并形成国有建设用地供应图层。

3.7属性字段信息整理与补录

根据项目归档资料、土地证登记信息、纸质档案、审批文件等补充调查资料，逐宗核对，补充、修正、完善国有建设用地供应图层图斑的清查信息。根据资料详略程度，进一步细化宗地图斑，适当修正图斑几何逻辑错误，确保图斑空间关系、属性信息正确无误。

3.8数据整合

国有建设用地供应图层叠加生态保护红线、自然保护地核心区边界线、城镇开发边界，填写划入生态保护红线、自然保护地核心区范围内、城镇开发边界内的图斑面积。随后对图斑进行拓扑检查和面积平差等工作，形成西安市城六区国有建设用地清查实物量数据图层。

4  结论

根据《全民所有自然资源资产清查技术指南》（试行稿）的技术路径，结合西安市国有建设用地登记和供应管理情况，总结西安市城六区国有建设用地实物量清查实践技术路径特点如下：

一是提出并实践了“先整合专题数据、后叠加底图数据”的总体思路；二是细化了专题数据整合流程和规则；三是进一步明确了狭长图斑的筛选标准；四是提出复核图斑及核实路径。

作者信息：

张少妮，女，1989年9月，土地估价师，就职于陕西华地房地产估价咨询有限公司，主要研究领域：全民所有自然资源资产清查核算、基准地价评估、资产规划等。