存量规划视域下低效工业用地识别与潜力测算探讨

存量规划视域下低效工业用地识别与潜力测算探讨

肖潇

广东国地规划科技股份有限公司     广东省广州市      510650

摘要：在当前存量发展的背景下，存量用地识别与存量规划愈发重要。本文通过分析案例地区用地情况，提出识别低效工业用地的方法，结合评价结果探索低效工业用地潜力开发具体举措，以期盘活利用低效工业用地。实践分析发现：案例区域内存在较多低效工业用地，且超半数低效工业用地潜力值高于1万/m2，相关单位可结合地块实际，制定盘活方案和相关规划，改变低效工业用地现状。

关键词：存量；低效工业用地识别；潜力测算

引言：存量规划是保持规划区域内空间固定、建设用地规模稳定的情况下，综合利用现有用地，给出土地挖掘、土地盘活等处理方式，顺应城市发展的各项需求。在存量土地规划期间，应侧重研究低效工业用地，对其进行有效开发，以此更新产业体系，优化用地形式，增强经济增长能力。存量规划，逐渐成为国土空间规划背景下的重要规划措施。

1存量规划的积极意义

存量规划实践中，主要是借助多种评价指标，客观判断低效工业用地。在土地识别期间，从土地利用比例、资源利用率、土地规划的环境变化等各个方面，综合评价工业用地情况。针对低效用地情况，从土地划分、经济收益、周边环境各方面，进行数据分析。比如，使用GIS技术获取工业用地的整体概况，具体包括空间规划方式、用地规模、产业层次等，客观展示低效工业用地的各项情况。其一，存量规划有助于制定优化低效工业用地的各项政策。参照低效工业用地的甄别结果，给出相应的优化政策。优化方案具体包括：用地转型、优化产业体系、加强环境整治等，以此稳步增强工业用地的利用效率，获取较高的经济收入。其二，存量规划能够显著推动产业升级。多数情况下，低效工业用地的形成，必然关联于产业结构先进性不强、技术滞后等各类因素。而存量规划工作是指导低效工业用地引入更高效、更符合生产需求的技术，切实增强工业土地资源的规划效果。其三，存量规划是高效落实土地监管的依据。存量规划工作应防止低效用地再现，制定有效的土地监管措施。土地监管工作具体包括用地规划、用地权限监管等，以此保证土地规划的高效性[1]。

2识别低效工业用地

2.1案例地区的数据收集情况

以全国三调的资料存储系统为视角，大致划分土地类型，将其分类成：田地、建设区、闲置地三种。案例区域内负责土地规划的单位，制定了适合城市发展的具体方案，给出了详细规划条目，从地块容积、建筑间隔、设施配备等多个方面，调取相关的数据资料。如表1所示，是案例地区用地现状统算结果。

表 1 案例地区用地现状统算结果

一，城市建筑用地。当前，案例城市建筑用地规模，占全域土地空间38.36%。部分地区有公租房、多层建筑等用地形式，各项设施建设齐全，区域内人们生活层次较高。城区内建筑类型、建筑分布具有一定杂乱性，尚未进行统筹管理，区域内环保性不强。二，工业用地。案例区域内工业用地用地规模，占全域的19.26%。工业用地主要用于食品生产、车辆部件加工等，产业类型较多，实地使用的土地不多，存在较多土地闲置问题。闲置区采取绿地规划方式，产业发展能力不强，环保性较差。闲置用地具体表示在长时间内未进行有效生产、闲置未用的土地资源。开发闲置土地会面临多种困难，开发投入需求大，产生的投资效益不高。此种用地规划工作，在一定程度上减少了前期基建设施的利用性，占用城区较多土地，不利于城区发展。部分重点区域，尚未制定有效的用地规划方案，并未开展施工任务，出现了土地低效、土地利用不到位等不利现象。闲置土地，是低效用地的主要形式，阻碍着区域经济发展。在实践调查中，案例区域内闲置土地共有80块，闲置范围约有410hm2。此类闲置工业用地，多数是约定的动工日，并未启动工程。形成闲置用地问题，主要原因如下：一，在城市规划调整期间，无法如期交工，致使工业用地闲置。参照城市发展实况，城区规划单位的道路施工，无法顺利获取项目规划审批，难以如期开展工程施工，引发土地闲置问题。二，工业生产单位的资金不充足，无法完成工业用地开发任务，致使开发工程未完成、施工任务未开始。

2.2低效工业用地甄别分析

2.2.1土地分区

工业用地分区应保持整体分区效果，以区域完整性为目标，不分割建筑、厂区等各类整体范围。一，在系统内添加“三调地”的相关底图信息、行政分区地图资源、城市用地规划资料、区域内的遥感影像资料。二，依照地类分层方式，合理设计地类底图颜色，便于区分各类土地空间特征。三，使用遥感影像图判断实际地物，清晰标记城市交通线路、水系资源、公园项目等要素。四，依据图斑边界情况，综合分析土地功能、地价标准、地块发展方向等情况，给出详细的分区方案。

2.2.2建立识别体系

低效工业用地的识别构建“多层次、多指标”的评价体系（图1）。其中，驱动力评价方面，尝试从标准地价、容积率、建筑密度、土地运营主体、行政办公及绿化用地占有率等各方面，进行综合评价；状态评价层次，从工业用地单位平均年收入、平均就业人数、职工工资、基础设施完备度、工业生产污染性、空间品质等方面，开展深层识别；用地响应评价层级，主要采取固定资产投资、工业单位纳税数额与工业用地面积之比等指标展开评价。

图 1 低效工业用地识别的技术框图

2.2.3识别结果

运用低效工业用地识别评价体系对案例区域开展评价，其识别结果如下：一是驱动力层面，以基准地价为视角，呈现中心城地价高、边缘区地价低的特点。在地价较高的区域内，存在部分工业用地停产闲置的情况；容积率方面，城中工业规模大，有较大区域尚未完成开发任务，将近70%的用地容积率，无法达到工业区容积率＞0.8的规范级别，存在较为严重的土地浪费。二是状态评价层面，应对日益增加的用地资金，市场需求持续改变，经营管理不到位的问题，降低了工业收入的平均层次，整体资源利用率不高；单位土地收入量达到3000至5000元/m2的单位，仅有50家，占比不足50%。多数工业用地处于闲置状态。三是用地响应评价层面，固定投资时，工业用地投资的固定资金量应高于3300万元/hm2，地均投资数额不高；在纳税方面，案例项目纳税金额分布不均，针对边缘地带可进行产业转型，增强其纳税能力，盘活低效工业用地[2]。

3土地潜力分析

3.1绝对规模潜力

如式（1）：

                     （1）

（1）Qj代表案例区域内低效工业用地绝对潜力，hm2；Q表示甄别获得的低效工业用地范围，hm2；Rj代表土地闲置规划支持的容积率，%；Fj代表案例区域中低效工业用地的实际容积率，%。工业用地潜力分析期间，案例区域内城区居住用地容积率应以2.5%为控制目标，工业用地容积率的调整目标为1%。案例地区进行绝对潜力分析时，各地块面积介于2.67hm2至27.30hm2之间，算得绝对潜力值在1.67至33.15以内。

3.2潜力分区

结合绝对潜力的测算结果，进行潜力分区。分区结果如表2所示。

表 2 潜力分区结果

结合潜力分析发现：案例地区内的工业用地区域内，高潜力地块占比21/56×100%=37.5%，中等潜力工业用地占15/56×100%=26.79%，其余是产值较低的地块。为此，结合各地块潜力，分别制定工业用地开发方案，最大程度地挖掘存量工业用地，获取土地收益。

结论：综上所述，结合案例区域的工业用地开发情况，采取数据采集、建立识别体系的方法，客观获取低效工业用地的甄别结果。以甄别结果为参考，参照绝对潜力算法，分析案例区域低效工业用地的潜力情况，最终发现有多于50%的低效工业用地，开发潜力多于1万/m2，可结合案例地区实际，制定有效工业用地开发方案，推动盘活存量工业用地。

参考文献：

[1]陈治睿,胡小华. 建设项目用地规划分析过程中点位误差和面积误差的评定方法[J]. 测绘与空间地理信息,2022,45(05):237-241+245+248.

[2]朱韵涵.存量工业用地更新规划管理对策研究——以杭州市为例[J].城市住宅,2021,28(05):185-186.