新时期城市更新模式和土地整备利益统筹模式分析

新时期城市更新模式和土地整备利益统筹模式分析

林靖雅

深圳市南山区城市更新和土地整备局      广东   深圳    518000

摘要：目前，我国正处在发展的重要时期，城市化也正在深入，并落实到了多个城市中，确保城市间的平衡发展。在新时期背景下，城市更新与土地整备已经是刻不容缓的事情，为了加快该工作的进度，优化利益平衡机制，积极探索融合城市更新、土地整备等多种手段实现片区整体发展的存量开发实施路径。加快城市更新和土地整备速度，也加快城市发展，它可以保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应，推动土地集约利用，促进城市发展和社区转型。

关键词：城市更新；土地整备；利益统筹

一、研究背景

全球范围内城市化进程加速，导致城市土地资源紧缺，城市更新和土地整备成为解决这一问题的主要手段[1]。然而，城市更新模式和土地整备利益统筹模式往往涉及到众多利益相关者，如何平衡各方的利益关系，避免社会矛盾和冲突，成为了政策制定者面临的难题。其次，政府通常会采取城市更新和土地整备利益统筹的方式，以实现公共利益的最大化。利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则，通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人多方共赢，促进社区转型发展。随着信息技术的快速发展，大数据、人工智能等新兴技术在城市更新模式和土地整备利益统筹模式中发挥越来越重要的作用，可以提升决策的科学性和合理性，为城市更新模式和土地整备利益统筹模式的利益平衡提供更加精准的支持。最后，新时期城市更新模式和土地整备利益统筹模式还需要关注全球化背景下的国际经验和案例，通过借鉴国外先进的经验和做法，制定符合国情的城市更新和土地整备政策，给该工作提供有益的参考。

二、城市更新模式与土地整备利益统筹模式的现状

城市更新模式和土地整备利益统筹模式是两种不同的政策，分别有其不同的背景、目的和实施方式。城市更新的背景是城市发展过程中，原有的城市功能、公共设施、居住环境等已不适应现代化城市的发展要求，需要进行改造和升级。城市更新主要通过拆除重建、综合整治等方式来实现，而城中村需要进行整备的土地，其合法用地比例往往无法满足城市更新政策要求，故无法采用城市更新模式，因此出现了土地整备利益统筹模式。土地整备利益统筹模式也是对城市更新模式无法覆盖区域的有效补充。在利益统筹项目范围内，政府与原农村集体经济组织继受单位“算大帐”，通过资金安排、土地确权、用地规划等手段；原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”，通过货币、股权和实物安置等手段。另外，利益统筹项目坚持以产权为核心，按照规划统筹、公平公正、公益优先、利益共享的原则，通过留用土地、资金补偿等方式，实现政府、土地权利人、相关权益人多方共赢，加快盘活各类存量低效用地，推进城市公平及可持续发展。土地整备利益统筹的目的是促进城市的可持续发展，提高城市的经济效益和社会效益。城市更新整体由市场主导，而利益统筹通常为“政府主导、社区主体、社会参与”。目前，我国许多城市正在进行城市更新和土地整备利益统筹工作，旨在改善城市面貌、提高城市品质、增强城市的吸引力和竞争力，这样能够吸引更多经济，推动城市发展。但在实际操作中，也存在一些问题和挑战，如土地征收、房屋拆迁、补偿安置等方面产生的矛盾和纠纷，需要在推进城市更新模式和土地整备利益统筹模式的过程中注重政策制定和实施的科学性和合理性，保障人民群众的合法权益[2]。

三、城市更新优化城市空间形态及功能

在城市更新过程中，必须以城市发展的战略目标为导向，从城市规划、设计、建设、管理、服务等方面进行全面优化，实现城市空间形态和功能的更新和提升。通过城市更新，可以改善城市的空间布局，提高城市的容积率，扩大城市的土地利用范围，提高城市的建筑密度和建筑高度，增加城市的景观层次和空间层次，增强城市的景观魅力和文化内涵；通过城市更新，可以改善城市的基础设施和公共服务设施，提高城市的市政设施水平和服务水平，改善城市的生态环境和居住环境，提升城市的现代化水平和社会文明程度；可以优化城市的经济结构，增强城市的经济发展潜力，推动城市的经济发展，增加城市的就业机会和经济收益。通过城市更新，可以改善城市的社会环境，增强城市的社会管理能力和服务水平，提高城市的现代化水平和文明程度；通过城市更新，可以增强城市的文化内涵，保护和传承城市的历史文化遗产和传统风貌，提升城市的文化软实力和文化魅力[3]。

四、土地整备盘活城市土地资源

土地整备是城市土地开发的一种重要方式，是指在政府的主导下，将零散、低效利用的存量建设用地进行统一规划、统一开发、统一出让，以实现城市土地资源的优化配置。这种方式可以有效解决城市土地资源紧张的问题，挖掘土地潜力、缓解土地供求矛盾，促进城市规划实施，进一步拓展土地利用空间，提高城市土地利用效率，优化产业结构和布局，促进城市发展。另外，土地整备对于城市发展还有着重要意义，主要原因就是其可以提高城市土地利用效率，减少土地浪费和闲置的情况，加快构建城市空间统筹利用新模式，推进存量低效用地盘活及国土空间提质增效，从而增加城市的可用土地面积，为城市提供更多的商业、住宅、工业用地，加大居住用地供应，当然也可以促进城市经济的发展，保障重大产业、城市基础设施和公共服务设施等项目实施，推进城市可持续发展，吸引更多的投资和人才。土地整备不仅能改善城市环境，让城市变得更加美观、整洁，提高城市的生态环境质量，为居民提供更好的生活环境，而且对于城市发展具有重要的意义，实现城市发展转型。如图1。

图1 土地整备过程

五、城市更新模式和土地整备利益统筹模式整合“组合拳”的市场效应

通过整合这两种模式来打“组合拳”，通过拆除旧建筑、整合土地资源等方式来实现对城市土地的重新规划和利用，这种方式可以带来多方面的影响，包括市场效应，给城市吸引更多的经济收益。首先，城市更新模式和土地整备利益统筹模式可以促进房地产市场的供需平衡，通过拆除旧建筑，可以释放出更多的土地供应，以满足市场需求，这种供应的增加在一定程度上缓解了房地产市场的供需矛盾，使得房价和租金趋于稳定，有助于房地产市场的健康发展。其次，这两种模式可以改善城市形象和功能，通过拆除旧建筑和整合土地资源，可以改善城市的基础设施和环境，也能重新规划城市的建设，提高城市的整体形象和功能，促进城市的发展，可以带来经济效益[4]。通过整合土地资源，可以实现土地的重新规划和利用，提高土地的利用效率和价值，为城市带来更多的经济效益。总之，城市更新模式和土地整备利益统筹模式在当今社会中的重要性不言而喻，促进房地产市场的供需平衡、改善城市形象和功能、带来经济效益。

结语：近年来，我国不管是在经济还是在科技方面的发展都比较快，虽然加快了社会前进的速度，但城市建设用地却开始变得紧张，即将达到总指标，因此必须要有一个完整的产业空间，才能实现快速发展。城市化的加快给生态环境造成了严重破坏，无法给人们提供舒适的生活空间。对此，政府开始逐渐关注耕地和生态红线，重视起了用地，并对用地展开了控制，为的是解决用地紧张问题，确保相关行业的发展不受影响。而城市更新模式与土地整备利益统筹模式是目前政府关注的重点，从公共利益的角度出发，结合市场运行机制对土地资金展开了全面分析，并制定出了方案，争取早日落实规划，满足政府和社会各界的利益需求，实现共赢。

参考文献：

[1]欧静竹.广州中心城区城中村成片连片改造研究——以沙涌南片区为例[J].房地产世界,2022(19):13-16.

[2]宣伟阳.高质量发展背景下广州城市更新研究——以南沙区大塘村旧村全面改造为例[J].未来城市设计与运营,2022(09):30-32.

[3]魏秀月.存量国土空间开发政策的探索与实践——基于深圳市土地整备利益统筹政策研究[J].《规划师》论丛,2022(00):3-11.

[4].深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市2022年度城市更新和土地整备计划》的通知[J].深圳市人民政府公报,2022(28):4-106.