“改革+创新” 昆明率先实现“自己的房子自己办证”

“改革+创新” 昆明率先实现“自己的房子自己办证”

马卫祥    张伟

昆明市不动产登记中心 

为切实查找和解决群众在新建商品房不动产登记中，办证周期长、被代理机构垄断强制代理，以及开发商注销或吊销营业执照后购房人无法办证等实际问题，贯彻落实国家和省、市“放管服”及优化营商环境改革的总体部署和要求，昆明市不动产登记中心通过优化登记流程、完善登记系统、调整登记要件清单等措施，在云南省率先推行新建商品房首次登记后，购房人可自行申请办理转移登记，方便广大购房人申请办理新建商品房转移登记，切实维护购房者的合法权益。

一、背景情况和主要内容

（一）有关背景

不动产登记是一项民生工程，关系到千家万户。办证难、办证慢，责任不在购房者，也并非相关部门不作为，多是因为开发企业遗留的一些历史问题。一是有的开发企业会因种种原因拖延办证时间，甚至出现开发企业挪用代收的维修资金、契税，或因资金链断裂房产被司法查封、企业注销或被吊销营业执照后购房人无法办证。二是有的代理机构故意拖延以图私利。三是有的开发企业超出规划许可范围违规建设，导致项目无法验收。四是有的开发建设企业因为吊销、注销、破产、企业改制等，导致办证责任主体缺失，无法办理不动产登记。这些都是导致购房者后期无法办证的直接原因。按照不动产登记相关法律法规的规定，群众购买新建商品房且开发企业办完首次登记后，在办理不动产转移登记环节，需开发企业、业主、按揭银行三方到场共同提出申请，缺一不可，而在开发企业陪同到场不能实现的情况下，就变成中介代理机构到场，进而演变成业主办证“等”开发商、“靠”代理机构的问题，致使交房入住的购房群众长期领不到不动产权证书。

（二）做法成效

昆明市自推行“自己的房子自己办证”改革举措以来，截止2023年10月底，共有1112个新建设商品房项目购房人可自行办理不动产权证，改革惠及购房群众约108万户。

一是改革登记模式，实施整盘首次登记。改革前，对新建商品房登记按照开发企业的需求，实行“销售一套申请一套”，但该登记模式带来开发企业注销或吊销营业执照后购房人无法办证等“尾盘”问题的发生。为切实解决好群众购房后办不到证的问题，不动产登记中心改革原登记模式，新建商品房项目在竣工验收后，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，开发企业须按建设工程规划验收、竣工验收备案以及不动产权籍调查的范围一次性全部申请登记，并登记到基本单元。对于已部分办理首次登记的，开发企业须对剩余部分一次性申请登记，完成登记后方可申请办理转移登记。改革后，较好地解决了购房人无法办证的问题，避免了新的“尾盘”问题发生。

二是突破材料关，开发企业申请首次登记时一并提交资料。新建商品房项目在申请办理首次登记时，除上述申请材料外，开发企业须向登记机构一并提交授权同意购房人自行申请办理转移登记的材料——《授权声明》，声明对项目销售（合同备案）的房屋或车位，付款方式为一次性付款的，授权并同意购房人（合同备案的买受人）自行申请办理转移登记；付款方式为按揭贷款的，授权并同意购房人（合同备案的买受人）、贷款金融机构共同申请办理转移及抵押权合并登记事项，并对办理上述登记事项中购房人、贷款金融机构签署的相关文件均予以承认并承担相应的法律责任。

三是突破申请关，购房群众可自行向不动产登记机构申请。开发企业已完成首次登记及提交授权声明的新建商品房项目，登记机构将在“昆明市自然资源和规划局”门户网站及“昆明不动产”微信公众号上发布公示，公示项目范围内购房人可自行到昆明市不动产登记中心各登记科、办证点申请办理转移登记，实现新建商品房转移登记“同城通办”。此外，个人自行申请办理转移登记情形的，昆明市不动产登记中心承诺当日办结。

四是维护购房人权益，推动开发企业履行办证主体责任。新建商品房项目在申请办理首次登记时，开发企业须向登记机构提交授权转移登记的材料推动开发企业履行办证义务，避免购房群众被强制代理，或被强制收取除登记费外本应由开发企业缴纳的费用，以及开发商注销或吊销营业执照后购房人无法办证等问题。

二、经验启示

“自己的房子自己办证”的实施，是从保护购房者合法权益的角度出发，通过政府的行政手段，引导开发企业诚信经营、依法建设，让开发企业主动履行办理不动产登记的主体责任，让购房群众买得放心、住得安心，解决群众的烦心事、堵心事。该案例的实施，较好地解决了被代理机构强制代理、长期无法办证等问题，并防范新的历史遗留问题发生，解决了购房群众办证“等”开发商、“靠”代理机构的问题。该案例的实施，让108万群众惠及和共享改革成果，是昆明市自然资源规划系统践行“我为群众办实事”的经典案例之一。通过该案例的实施，有以下几点经验和启示：

一是必须坚持人民至上，解决群众最关心最直接最现实的利益问题。不动产登记事关群众切身利益，关系千家万户，是一项重要的民生工程，也是广大群众关注的热点和焦点，作为服务群众的基层服务窗口，昆明市不动产登记中心

牢记“便民、利民、为民”的服务宗旨，回应群众呼声，从群众利益出发，维护购房群众合法权益，解决不动产登记问题，用“真心、诚心、贴心、细心、专心”的“五心”服务赢得了群众放心和安心。因此，群众的呼声就是我们工作的重点，群众的所盼就是自然资源规划系统改革的方向，我们应不断强化“民呼我为”、“接诉即办”等机制，持续开展“转变作风办实事、为民解忧暖民心”实践活动，把惠民生的事办实、暖民生的事办细、顺民意的事办好，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

二是必须坚持守正创新，用好用活“放管服”改革措施。昆明市不动产登记中心围绕“昆登记·心服务”的工作理念，不断创新服务方式，面对群众反映强烈的房地产领域“办证难、办证慢”问题开展专项整治，通过优化登记流程、完善登记系统、精简登记要件清单等改革措施，加强不动产登记信息化建设，持续加大项目信息公示公开力度，对已完成首次登记的新建商品房项目形成常态化的定期公示制度，让群众更方便快捷的查询和及时了解相关信息，明确开发企业首次登记后，购房人可自行向不动产登记机构申请新建商品房转移登记，以防范新的历史遗留问题的发生，切实维护购房人合法权益，让群众更自主、更方便办理登记。

三是必须坚持初心使命，把民之所望作为政之所向。习近平总书记反复强调，江山就是人民，人民就是江山，打江山、守江山，守的是人民的心，为的是让人民群众过上好日子。群众的呼声就是我们工作的重点，群众所盼就是自然资源规划系统改革的方向，把群众的事放在心上，把服务民生和群众福祉扛在肩上，只要做有利于广大人民群众的事，就应坚定不移大胆往前走。我们只要找准工作定位、站稳人民立场、厚植为民情怀，切实把群众的诉求放在心上、把责任扛在肩上，聚焦人民群众反映的自然资源规划方面焦点问题，有针对性地呼应群众所需所盼精准施策，改革措施就会得到群众和社会的拥护。

三、下步对策

不动产登记中心将在局党组的坚强领导下，秉承“昆登记·心服务”的服务理念，紧紧围绕优化营商环境的目标任务，本着“群众利益无小事”和“便民、利民、高效”的原则，持续对标先进，从群众的视角查找服务的短板和不足，探索通过数据共享和关联办业务，精简要件资料，优化办理路径和流程，不断打造便民服务新方式，全面推进各项工作，为企业、群众提供最大便利。

（一）优化提升新建商品房“交房即交证”和“自己的房子自己办”改革服务措施。在现有新建商品房“交房即交证”和“自己的房子自己办”服务的基础上，对标先进，从群众的视角查找服务的短板和不足，探索通过数据共享和关联办业务，精简要件资料，优化办理路径和流程，持续提升“交房即交证”和“自己的房子自己办”等改革服务措施。

（二）深化“互联网+不动产登记”和电子证照运用，提高不见面办理率。不断扩大 “互联网+不动产登记”和电子证照运用，稳步推进“外网申报、内网审核”业务。试点抵押登记受理窗口延伸至银行端推行不动产抵押登记“不见面办理”升级服务。稳步推进预告登记电子证照的基础上，探索推进其他登记类型的电子证照。总结二手房带抵过户的经验并扩大推广范围。探索推进部分不动产登记异地代收代办、省内通办、跨省通办业务。

（三）深入开展作风常态化建设打造一支作风业务过硬的登记队伍。按照自然资源部不动产登记队伍作风常态化建设，以及省、市作风革命和效能革命的要求，在昆明市不动产登记队伍中持续开展为民服务宗旨教育，落实学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育“为民办实事”安排，经常对标党中央精神，时刻把准政治方向和工作重点；经常以办事群众身份体验登记业务流程，真切感受难点痛点和群众期盼；经常了解政策法规在登记窗口落实情况，及时发现问题并指导纠偏。以群众是否满意作为根本标准，将为民服务的宗旨内化于心、外化于行，变成自觉行动，贯穿不动产登记全过程、各方面，打造一流的便民利企登记财产营商环境。扎实推进干部队伍作风纪律约束和监督常态化建设，强化思想政治理论教育和业务培训，全方位提升不动产登记干部队伍作风和效能建设。持续推进不动产登记月度、季度、年度质检和回访工作，健全发现问题督导整改机制，提升不动产登记质量和防风险能力。