城市住房租金动态监测实施路径探究

城市住房租金动态监测实施路径探究

李亚男

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摘要：近年来，长租公寓、租金贷、短租房等“租赁+互联网+金融”新业态、新模式不断出现，加强住房租赁政策的顶层设计，完善住房租赁管理制度体系，实时掌握租赁市场动态、研究建立租金监测和发布机制，既是落实党中央“房住不炒”的举措，也是完善住房租赁制度体系的需要。本文首先通过对租金动态监测可合理维稳、健全机制体制等实施意义的梳理；其次分析了现阶段进行租金动态监测内容繁琐、监测类型多、工作量大等方面的重难点；再次从制定工作方案、科学选取监测样本、细分监测分析规则，健全统计体系等步骤，对开展城市住房租金动态监测的实施路径提出建议；最后为更好地服务于租赁市场参与国民经济宏观调控，强化住房租金动态监测工作，对住房租金监测机制建立提出一些意见。

关键词： 住房租金  动态监测  实施路径  机制建议

近年来，长租公寓、租金贷、短租房等“租赁+互联网+金融”新业态、新模式不断出现，加强住房租赁政策的顶层设计，完善住房租赁管理制度体系，实时掌握租赁市场动态、研究建立租金监测和发布机制，既是落实党中央“房住不炒”的举措，也是完善住房租赁制度体系的需要。政府积极鼓励并推动租赁市场的发展，一系列政策如租购同权、集体建设租赁型住房、发展长租公寓、住房补贴等陆续出台。

在国家层面，2017年，国土资源部、住房和城乡建设部在《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中首次提出探索租赁住房监测监管机制。自2019年起，中央财政支持住房租赁市场发展试点，已进展至第三批次，其中特别明确要加强租金监测和管理，建立住房租赁租金水平信息发布制度。2021年，在住房和城乡建设部等6部委联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》中，也进一步明确在租赁市场需求旺盛的大城市，应要加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况。

从地方层面，2019年，成都率先开展了住房租赁市场监测，按季发布不同区域的租金信息，优化完善住房租赁市场体制机制。2022年9月1日起施行的《北京市住房租赁条例》，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出，需建立租金监测和发布机制。由此可见，进行城市住房租金动态监测的重要性及紧迫性不言而喻。

在现阶段租赁市场监测中一是市场监测机制不够完善,缺乏一套住宅租金分析的体系,缺少对租赁市场及时有效的预测预报预警；二是调控的滞后性,在采取措施时,市场已产生较大的偏离,相对滞后的调控政策容易使市场产生较大的波动。因此,建立一套符合租房活动运行规律的租赁市场监测指标体系,及时有效地发现城市租赁市场运行中存在的问题,是科学把握市场发展态势、适时适度实施调控、避免政策“硬着陆”的客观需要。

一、开展城市住房租金动态监测的意义

掌握市场波动情况，进行合理管控。将“基础了解”转变为“统一掌握”，从“无动态”到“实时监测”，动态监测工作的开展，为租赁市场统一管理提供了条件。借助先进的网络与信息技术条件，通过信息的统一收集与发布，以及进行相关信息分析，对各类交易机构的工作统一开展，形成促进并提供依据。动态监测信息分析功能，为政策决策提供有效依据。通过对动态监测所提供的信息进行有效分析，准确把握租赁市场最新动向，及时对所发现问题进行及时解决，从而为地域乃至国家经济、社会发展发挥保驾护航的作用。

提升租赁市场透明度，健全机制体制。开展住房租赁动态市场监测、实时发布租金指导价信息，提升住房租赁市场租金的透明度，是对租赁市场进行监督最为有效的手段。依赖信息的社会公示与公布机制，交易工作在社会、司法、监察部门监督下，公开透明操作进行，租赁信息同时实行备案管理，作为交易工作开展的依据。从原先仅有的个别案例，发展到多项信息的监管，同时监督的主体，由有限的监督监察机构与人员拓展到全社会范围进行监督，从机制层面对租赁市场监管形成显著的促进，有效地维护了租赁市场交易的公开、公平、公正。

避免矛盾，维护社会稳定。开展住房租赁市场监测，一方面“稳租金”概念提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，防止部分租赁企业在资本的助推下放大市场波动。另一方面，在国有土地征收和集体土地拆迁租房补助环节中，为了保障被征收人和被拆迁人的切身利益和征拆项目的正常推进，可以对租赁市场进行跟踪监测，适时调节住房补助标准，保障被征收人和被拆迁人的切身利益和征拆项目的正常推进。

二、住房租金动态监测的难点分析

住宅租金动态监测内容详细、繁琐。住宅租金动态监测的主要内容有租金水平、租金内涵、周期等。通过监测租金价格、租金与收入占比等方面，可掌握区域内整体租金大致水平及租金承载力；通过了解租金构成，如租金的支付方式、税费比例、税费承担方式、水电暖气物业费等缴纳方式、是否包含家具家电及装修档次等，可详细了解租金实质内涵，剥离出真实租金水平。通过了解租承租期、免租期等租期限制条件，可掌握租金变动的波动周期，合理制定监测方案。由此可看，监测内容繁多且细微，是监测重点也是难点。

住房市场类型多、租金水平影响因素多。我国的城市住房市场是由回迁房、保障住房、商品房、别墅、商住用房等多种类型的住房市场共同构成，住房类型直接影响租金水平。在确定监测范围、住房类型的基础上，模拟租房需求，考虑生活属性、区位属性、房屋实物属性等方面：生活属性如教育、医疗、十分钟步行圈设施、商业等级、就业环境等；区位属性如交通站点数量、路网密集度、“最后一公里”交通设施、距重要场所距离等；房屋实物属性如居室结构、朝向、楼层、装修、光照、噪音、物业水平等，将定性的因子按照距离、大小、等级、密集度多尺度量化，形成优良、中等、一般的分档定级体系进行分析，从而合理地反映租赁市场真实水平。

住宅租金动态监测数据需要大量、及时、准确。基于准确性、时效性、可操作性的监测原则,监测样本需要大量、广泛和实时更新。对租赁数据的深入分析，全面客观地剖析当前行业发展的总体市场容量、市场规模、竞争格局、和市场需求特征，并根据市场波动发展轨迹，对各产业未来的发展趋势做出准确分析与预测，都需要大量真实可靠的监测样本。现阶段获取监测数据多为两种渠道，一是基于传统渠道，如公开的官方统计数据、问卷、中介机构问询等，二是基于社交媒体Web 2.0互联网应用。在科技信息化不断精进发展的当下，去中心化、开放、共享的监测数据，在数量充足准确及时的前提下，够在租赁市场动态运行体系的基础上掌握监测范围内的租赁样本更新情况，覆盖监测类型，满足监测要求。

三、住房租金监测的实施路径建议

（一）科学开展监测，制定工作方案

为科学开展监测、提升监测成效，在监测初期需要制定详细的工作方案，打下牢固基础。方案应首先对项目目标进行整体把控，对监测目标区进行整体调研，采集、汇总、收集多类租赁市场价格信号和相关影响租金水平的基础数据资料。对监测目标区进行初步实地查勘，调研搜集经济发展、人口布局、居住聚集度、住宅交易市场、租赁市场等基本情况并进行逐项分析，进而确定适宜的监测范围。

其次，搜集监测目标区的住宅类型，了解该类型房地产政策及市场情况，包括但不限于安置房、商品房、别墅、公寓、商住用房等，结合监测目标，确定监测类型。

第三，在明确了监测范围及监测类型之后，如监测区域过大，可选择进行区片划分，区片划分的影响因素包括但不限于商办集中区、产业聚集区、交通便捷度、居住成熟度、公共配套设施完备情况等。根据设定影响因素的等级，按照级别对监测单元进行评判，根据等级结果进行归类及区片划分。

（二）突出租赁交易重点，科学选取监测样本

搜集区片内小区信息，对住宅小区的区位情况、实物情况进行分析，在容积率、居住聚集度、物业情况、交通情况等方面进行评价。聚焦住房租赁特点，突出监测目标下的房源分布，如教育园区、金融办公区、轨道交通通勤半径辐射区以及城乡结合部等区域，均是热点租住区。对区片内搜集的小区进行遴选，确定样本小区，宜明确低、中、高端小区的调查样本配比，可选择监测样本均匀分布或重点突出，按月或按季度监测租赁交易情况。

（三）合理选择测算方法

建立适用性、科学性与操作性较强的住宅租赁价格测算体系中重要的一步是合理选择测算方法，一类是传统方法。根据《房地产估价规范》，比较法、收益法为常用测算方法；二是逐步被推崇的创新方法，以大数据模拟法与特征价格法为主。大数据模拟法是指结合大量租赁数据，选取影响租金水平的主要因素，进行某一小区或板块整体租金水平的快速评估；特征价格法是指构建影响租金水平的特征变量体系，根据收集的样本数据进行多元回归，从而进一步测算出租金与影响因素之间的关系式。 比较法适用于可比实例较多的租赁房评估。收益法适用于收益可量化的租赁房评估。快速评估法和特征价格法适用于市场成熟、有大量案例的区域。

（四）明细监测分析规则，健全监测统计体系

按照监测范围内、划定区片内、板块内等不同维度，综合住房销售价格、居民收入水平等因素。建立以租金水平、租金销售比、租金收入比等指标过程的监测指标体系，定期、同口径开展长期跟踪。同时可以首次监测日为准，住房租金价格指数设定为100，根据监测数据更新，价格指数累计增加到阈值时，再继续监测跟踪房屋租金价格变动情况，并适时启动相应政策调整。

四、住房租金监测机制建立的建议

为了更好地服务于租赁市场参与国民经济宏观调控，强化住房租金动态监测工作势在必行，相关建议如下：

（一）完善租赁市场动态监测规范性运作

由于住房租金动态监测政策性和技术性较强，需在国家相关政策措施的基础上，进一步完善和细化配套政策。可选择一些试点进行示范和试验，结合本地区实际，理清思路，研究方法，规范住房租金动态监测体系，营造一个公开、公平、有序、开放的市场环境。当前重点是要研究动态监测工作实施路径，细化工作程序；进一步研究制定信息公开政策，加大土地市场信息公开和引导、调控租赁市场的工作力度，严格信息发布程序、质量、标准和责任。

（二）加强租赁市场分析，提高租赁政策参与宏观调控能力

主动调控和引导市场的关键环节就是认真分析租赁市场供求状况，作出科学合理的判断。由于租赁市场具有很强的区域性特征，住房发展情况与存在的问题不一样，产生问题的原因也各不相同。

应建立一项长期稳定的租金动态监测工作制度，在充分掌握当地租赁市场发展状况基础上，通过信息的全面采集和数据分析来把握当地市场特点，进行撒网监测及重点监测，分类提出调控对策，促进租赁市场健康发展，这也正是开展租金动态监测工作的主要目的。加强分析租赁市场分析，提出有针对性、可操作性的措施，定期上报和公布监测成果及分析报告，从而有效反映和引导市场。

（三）整合各平台系统资源，确保监测数据信息的统一

整合各平台系统资源，确保市场数据和信息的整体性和一致性，注重监测样本数据质量。整合现有的房屋租赁税收系统及租房签约平台， 简历覆盖租赁签约、交房、缴税、退租等各个环节，满足监测、监管、查 询、统计、分析需要的住房租金动态监测与监管系统，提升各级部门在租房成交、租赁市场监测、税费缴纳等方面的主动性和快速反应能力。同时，可借助“智慧城市”大平台，运用GPS和GIS技术在租赁监管工作中的应用，推进住房租金动态监测在互联网终端的运行。

参考文献：

[1]冯波.成都：租金监测让市场透明高效〔N〕．中国建设报，2021.12.1（第001版）

[2]《北京市住房租赁条例》（北京市人民代表大会常务委员会公告〔十五届〕第76号）

[3]鲁羽西，詹长根，戴云 . 基于特征价格模型的住宅租金影响因素研究——以武汉市主城区为例 [J]. 中国房地产， 2019(12):58-63.