海南自贸港背景下房地产企业纳税筹划

海南自贸港背景下房地产企业纳税筹划

刘亚洲

中国葛洲坝集团第二工程有限公司  四川成都  610073

摘要：房地产业作为海南经济发展的支柱性产业之一，对促进海南经济发展与自由贸易港建设意义重大。纳税成本在房地产企业成本中占比较大，直接影响了房地产企业的利润与发展。房地产企业主动采用纳税筹划措施，可以降低企业的税收风险，增加企业的利润或现金流，增强企业综合竞争优势，促进企业稳步发展。

关键词：纳税筹划；海南自贸港；全岛封关

1.纳税筹划的概念及特点

1.1纳税筹划的概念

纳税筹划是指企业或个人在遵纪守法的前提下，结合企业自身经营状况，事前预测企业经营以及税赋情况，参照当前税收政策，对企业涉税情况进行事前筹措布局，以期能够降低税费成本，增大企业利润[[1]]。

1.2纳税筹划的特点

（1）合法性

合法性是指纳税筹划的一切方案要严格遵守国家政策法规。纳税筹划具有合法性这一特征使其区别于偷税、避税这两个概念，合法性是纳税筹划的立脚点[[2]]。

（2）事前性

事前性是指根据企业的经营战略安排以及纳税筹划目标，提前部署好企业纳税筹划事务，纳税筹划活动需要在事前进行部署[[3]]。

（3）及时性

企业的纳税筹划方案要依据税收法规的调整而不断更新，时刻与税收政策相一致，时刻关注政策的变化，避免由筹划政策更新不及时而给企业带来损失[[4]]。

2.海南自贸港背景下房地产企业纳税筹划思路

2.1增值税筹划思路

2.1.1时间成本

（1）发票开具时间成本筹划

纳税人可以利用推迟开具发票的时间来获取税款的时间成本，在收到全部货款之后再开具发票，可以有效递延纳税。通常的做法有：一是对于难以收回货款的交易或事项，可以作委托代销处理，全额收款之后开局发票；二是对于不能及时收款的交易，为获取时间价值，运用赊销、分期收款方式销售。

（2）采购结算方式

房地产企业对外采购工程物资以及大型设备时，一般有三种支付结算方式可供选择，一是直接现金采购，取得增值税专用发票的时间为结清货款并取得相关商品控制权时。二是分期付款购买，且一次性全额取得增值税专用发票。三是支付一定比例定金，待物资全部交付后支付剩余金额，取得进项发票。对比上述三种支付方式，第一种虽然增税税能及时抵扣，但付款压力较大，资金成本反而更高；第二种方式既不会造成资金紧张，又能尽早抵扣进项税：第三种方式虽然缓解了付款压力，但进项税额抵扣时间较晚，给企业前期纳税带来一定压力。

2.1.2进项税额

（1）供应商身份选择

房地产企业工程物资需求量大，供货商的身份直接影响增值税进项税额抵扣数值以及工程物资的成本，从而影响应纳增值税税额。因此，房地产企业应该综合考量企业采购方案，合理选择供应商身份。

（2）建筑承揽方式的选择

房地产企业可选择与建筑公司签订“甲供工程”建筑合同或者“包工包料”建筑合同。通常情况下，选择“甲供工程”的方式能够取得更多材料的增值税进项，但此时建筑服务的进项就会变成3%。所以先找出两种方法的税负平衡点，然后再根据企业具体数据选择更优方案。

（3）运费的计价方式

在工程物资以及建筑设备的采购过程中，采购成本与运费成本的税率差异给纳税人提供了一定的筹划空间，若采购对象为一般纳税人，则工程物资与设备适用的税率为13%，运输费用为9%，此时可以选择与卖方沟通，将物资成本与运费成本总金额开在同一张发票上，不单独列示运费金额。

（4）设备取得方式的选择

房地产企业需要有大量的大型的机械设备，设备租赁方式有融资租赁、融资性售后回租、银行贷款购买。设备取得的不同方式对应不同的增值税税率，企业融资租赁设备可以取得3%的进项发票，利息费用也可以进行抵扣；银行贷款购买机器设备，取得13%的进项发票，银行也会根据利息费用给企业开具6%的进项发票，但银行开具的利息费用的进项票不得认证抵扣；融资性售后回租在经报批准后，承租方可以就利息部分进项6%的进项抵扣，但不对承租方出售资产活动计征增值税。因此在进行设备取得方式选择时，既要考虑到企业资金状况，同时也要结合不同的税率，制定合理的设备取得方式。

2.1.3销项税额

（1）折扣销售与赠送

折扣销售又称商业折扣，是在销售总价的基础上上给予优惠，企业运用折扣销售进行促销的，必须将销售价款和折扣额开具在同一张发票上的金额栏上(而不是备注栏里)，折后金额就是企业增值税的计税依据；若与折扣金额不在同-张发票上，则不允许抵减折扣金额。依据税法，企业向他人赠送自产的、委托加工的或购进的货物的行为，应作为视同销售处理，按照市价或组价计算缴纳增值税。

（2）混合销售与兼营业务

税法规定：如果一项业务，既包含有销售货物，又包含有提供服务，那么将该项业务认定为混合销售行为。对于混合销售行为，适用的税率从企业主营业务税率:纳税人兼营货物、劳务、服务等，应当分别按照各自适用税率进行核算；若未分别核算则从高税率计税。两者的根本区别在于是否属于同一项业务。

2.2企业所得税筹划思路

2.2.1注意时间跨度与时间价值

我国企业所得税实行先预缴后汇算清缴的模式，原则上如果推迟缴纳会具有更高的时间价值。企业可以对销售结算的方式进行筹划，根据企业税赋情况筹划收入归属期，从而达到递延纳税，甚至降低税负率的效果。

2.2.2会计政策的合理选择

折旧、摊销以及成本核算方法等都是企业常见的会计政策。对固定资产计提的折旧，计入当期损益，从而减少应纳所得税。通常把这种折旧导致所得税的减少效应命名为“折旧抵税”。年折旧额为固定资产原值减去净残值后的差额除以预计可使用年限。我国税法对各类固定资产都规定有预计使用年限的范围，固定资产的预计净残值也是固定资产的本来属性，企业筹划空间很小，所以，选择合理的固定资产折旧方法便成为了固定资产折旧方面筹划的重点。

2.3土地增值税筹划思路

2.3.1收入筹划

在土地增值税的筹划过程中，采用适当方法降低房地产企业收入，采用这种方式在一定程度上降低增值额的大小，能够适用低一级的税率，从而降低土地增值税税赋。通常情况下房地产企业降低收入的方式有：收入拆分法、合作建房代建方、房屋定价筹划等。

2.3.2扣除项目金额的筹划

开发成本的增加，能够在一定程度上降低土地增值税税赋。通常采用增加配套设施的方法进行，但也要综合考虑节约的土地增值税税额和由此带来的企业利润减少，由于增加开发成本会使企业利益外流，纳税筹划不能脱离企业整体利益而只考虑税额。

2.3.3土地增值税清算的筹划

在实务中，由于税法规定的清算时间与实际项目结算时间存在一定的时间差，导致项目实际发生的成本无法计入到项目开发成本中去从而企业多缴税款。因此，企业土地增值税清算筹划的重点之一就是采用适当的方法，尽可能延迟清算，从而使应入账成本合理入账。

3.全岛封关后的纳税筹划构想

根据《自贸港法》规定：在海南实行全岛封关时，进一步简化税制。在自贸港税制下，将不设增值税、消费税等流转税税种，而是零售环节统一征收销售税全岛封关运作后，或将土地增值税、房产税等简并统一征收物业税。

根据《自贸港法》，在2025年全岛封关之际，简并征收销售税，在筹划思路和筹划方法上仍然可以沿用目前针对增值税的税收筹划的切入点和方法理论。

根据《自贸港法》，对注册在海南自由贸易港符合条件的企业，企业所得税实行15%的优惠税率，征收方式不变。因此，前文针对房地产企业所得税提出的筹划思路跟筹划方法在全面封关之后依然适用，只是针对具体项目不同阶段的税负临界点需要用15%的税率重新计算,选择的最佳筹划方案会与当前25%税率下的方案有所不同。

根据《自贸港法》，在2025年全面封关之后，将土地增值税、房产税和城镇土地使用税等简并统一征收物业税。前文针对土地增值税的纳税筹划方法仅适用于当下的税制背景，不适用于针对物业税的筹划。房地产企业必须时刻关注最新政策动态，提前布局，及时调整纳税筹划思路与方式。

4.结语

房地产业在海南国民经济中占据重要位置，对自由贸易港建设至关重要。纳税支出占比较重，其会直接影响房地产企业的利润。因此，房地产企业纳税筹划的重要性不容忽视。房地产企业应该提高对海南自由贸易港税收政策的重视度，提早布局经营战略，化风险为机遇，从而更好地借助自贸港的东风，获得更大的发展。

参考文献：

[[1]]肖佩君. 论房地产企业的主要税种与纳税筹划[J]. 中小企业管理与科技,2022,(15):160-162.

[[2]]郭盛楠. 海南自贸港背景下QJ房地产企业纳税筹划研究[D].海南大学,2022.

[[3]]黄艳亮. 房地产企业纳税筹划存在的问题及对策分析[J]. 环渤海经济瞭望,2021,(10):39-41.

[[4]]刘香丽. 新形势下房地产企业的纳税筹划分析[J]. 纳税,2021,15(24):62-63.