土地使用权出让存在的问题思路分析

土地使用权出让存在的问题思路分析

马小涛

湖北汉江项目管理有限公司  湖北省襄阳市  441000

摘要：土地使用权出让是我国土地管理政策的重要组成部分，通过将土地使用权转让给特定的投资主体，可以实现土地资源的有效利用和促进经济发展。本文对土地流转不畅、土地利用效率低下和产权纠纷等问题展开了深入分析。同时，本文还提出了解决这些问题的思路，包括完善土地流转机制、提高土地利用效率和加强监管等方法，旨在优化土地资源配置，促进经济发展的可持续性。

关键词：土地使用权出让；土地流转；土地利用效率；问题分析；解决方法

随着土地使用权出让的推行，也出现了一系列问题。这些问题不仅限制了土地资源的合理配置和开发利用，还可能带来经济纠纷和社会不稳定因素。因此，深入分析土地使用权出让存在的问题，并寻找解决问题的思路，具有重要的理论和实践意义。本文将围绕土地使用权出让存在的问题进行思路分析，重点关注土地流转不畅、土地利用效率低下和产权纠纷等方面。通过分析这些问题的原因和特点，提出合理的解决思路，旨在推动土地使用权出让机制的改进，促进土地资源的高效配置和经济的可持续发展。

一、土地使用权出让存在的问题及解决措施

（一）土地流转不畅

土地流转不畅是土地使用权出让存在的一个主要问题。在地方政府出让土地使用权时，尽管有一定的流转机制，但由于相关法律法规的不健全和执行的不到位，土地流转仍然存在一定的障碍。针对土地流转不畅的问题，以下是一些具体的解决措施：

1.完善流转机制：建立健全的土地流转机制是解决土地流转不畅问题的关键。政府可以制定相关法律法规，明确土地流转的程序和要求，规范土地流转市场的运作。同时，建立一个便捷、透明的土地交易平台，提供流转信息的发布与查询，促进土地供需双方的对接。

2.提供流转补贴与支持：为鼓励土地的流转，政府可以提供一定的流转补贴与支持政策。通过给予流转主体一定的经济奖励或补贴，减轻其流转成本，增加流转的积极性。此外，政府还可以提供技术、财务、法律等方面的支持，帮助流转主体解决实际问题，推动土地流转的顺利进行。

3.建立土地流转监管机制：加强土地流转的监管是保障流转效果和公平性的重要手段。政府应建立健全的监管机制，加强对土地流转各环节的监督和管理。包括审核流转合同的合法性和真实性，监测流转过程的合规性和公正性，严禁违规行为和操纵行为的出现。同时，对于流转中出现的争议和纠纷要及时介入调解，维护各方的合法权益。

4.加强土地整治和规划管理：土地流转不畅的一个重要原因是土地整治不到位和规划管理不合理。政府应加大土地整治力度，通过土地整合和划拨，优化土地布局，提高流转的可行性和便利性[1]。同时，加强土地规划管理，明确土地流转区域的规划用途和条件，为流转主体提供明确的发展方向和依据。

例如，某地区存在一片农田，由于经济发展需要和农村人口流动等因素影响，该农田的土地使用权流转不畅，导致土地资源无法得到有效利用。针对这一问题，该地政府制定农田长期租赁政策，将农田租赁期限从原来的几年延长至十几年甚至更长，降低租金增长率，为有意愿进行农田经营的农民提供更长久的使用保障。政府建立了一个全面、及时的土地流转信息公开平台，在该平台上提供农田流转的相关信息，包括流转地点、面积、租金、流转期限等，使有意愿流转的农民和土地出让者能够方便地获取到准确的信息。同时，建立一个统一的土地流转交易平台，提供在线交易服务，促进土地供需双方的对接与交易。成立专业的农田流转中介机构，为农民和土地出让者提供咨询、评估、撮合等服务。中介机构可以协助双方进行谈判、签订合同，并提供纠纷解决机制，确保流转过程的合法性和顺利进行。同时，加强对农田流转的监管力度，建立健全的监督机制。监管部门加大对流转合同和资金流向的监测力度，确保流转过程合规、公正，严厉打击违法违规行为，维护市场秩序和交易安全。通过以上措施的综合应用，解决了该农田土地使用权流转不畅的问题，实现土地资源的合理利用，促进农业现代化发展，提高农民收入，推动农村经济社会的可持续发展。

（二）土地利用效率低下

土地利用效率低下是土地使用权出让面临的另一个问题。在一些地区，出让后的土地利用率并不高。针对土地利用效率低下的问题，以下是一些具体的解决措施：

1.优化土地利用规划：政府应加强土地利用规划的科学性和前瞻性，合理划定各类土地用途和功能区域，制定综合利用和集约化利用的政策措施。通过科学规划，将土地用于最符合其潜力和特点的用途，提高土地利用效率。

2.推进土地集约利用：鼓励和引导企业和个人将土地资源充分利用，提高土地的综合利用水平。政府可以通过提供土地租赁和转让政策的支持，鼓励企业进行土地租赁、共享和合作，实现土地的集约利用。此外，利用先进的科技手段和管理方法，提高土地的产能，增加土地的效益。

3.加强土地节约型利用和保护：通过加强土地资源的节约型利用和保护，提高土地的综合效益和可持续利用能力

[2]。政府可以制定相关政策，鼓励企业和个人采用节约型土地利用的技术和方法，如精准农业技术、循环经济模式等，减少土地的浪费和损耗。

4.提高土地利用信息化水平：通过提高土地利用信息化水平，加强对土地利用数据的收集、整合和分析，为决策者提供准确和及时的土地利用信息。政府可以建立土地利用信息平台，整合相关数据资源，提供土地利用评估和决策支持的服务，以促进土地利用的科学决策和管理。

例如，某政府通过对老旧城区进行拆迁和改建，释放出大量闲置土地，以实现土地的高效利用和经济的可持续发展。该政府制定详细的城市更新规划和设计方案，合理划分用地用途和功能区域。通过科学规划，将土地用于符合城市需求的新型住宅、商业、公共设施等建设项目，提高土地的综合利用效率。该政府进行拆迁时，合理确定拆迁范围和房屋补偿标准，确保被拆迁户的合理利益得到保护。合理拆迁和补偿可以减少拆迁户的阻力，并促使他们配合城市更新计划的顺利进行。该政府通过建立规范的审批和监管机制，加强对土地开发和利用的监督，防止出现不合规行为和低效利用的情况。通过城市更新项目，可以提高土地利用效率，实现城市空间的合理布局和资源的有效配置。同时，城市更新还可以改善老旧城区的环境和居住条件，提升居民的生活品质，推动城市的可持续发展。

（三）产权纠纷

土地使用权出让还常常涉及到产权纠纷问题。由于土地使用权的交易涉及较大资金，一些不法分子往往利用漏洞进行欺诈行为，导致土地使用权的所有权归属发生争议。针对土地使用权出让存在的产权纠纷问题，以下是一些具体的解决措施：

1.健全土地权属登记与确权制度：政府应加强土地权属登记与确权制度的建设，确保土地使用权的法定性和清晰性。通过完善土地登记制度，明确土地使用权人、权属范围和期限，减少因权属不明导致的产权纠纷。同时，加强土地登记信息的公开和查询透明度，提高土地交易的安全性和稳定性。

2.加强土地转让合同管理：政府要严格监管土地转让合同的签订和执行，确保合同的合法性和有效性。加强对土地使用权出让合同的审查，查验合同是否符合法律法规和政策要求，避免出现合同漏洞和不合规行为。对于存在瑕疵或争议的合同，及时介入解决，维护各方的合法权益。

3.设立争议解决机制：建立健全的土地使用权出让争议解决机制，为产权纠纷的解决提供有效路径和机制。可以设立专门的土地纠纷调解、仲裁或法院机构，专门处理土地使用权出让中的产权纠纷。提供高效、便捷的纠纷解决渠道，促进各方之间的和解和公平裁决[3]。

4.加强执法与监督：政府应加强对土地使用权出让过程的执法和监督，防止权力滥用和违法行为。加大对土地使用权出让程序的监督力度，查处违法行为和不当行为，加强对权利转移、流转等环节的监管，确保土地使用权的合法性和权益的保护。

例如，在某农村土地承包经营权的出让和流转过程中，由于土地权属、流转合同、流转方式等方面的不确定性，出现了土地产权纠纷的情况。为解决这一问题，该地政府通过农村土地确权登记制度的建立，逐步明确了农村土地承包经营权的权属关系。这一制度为农村土地承包经营权的产权纠纷提供了明确的法律依据。该地政府鼓励流转主体依法合规进行土地流转，建立健全的土地流转市场机制，制定了土地流转管理办法和流转合同模板，规范了流转的程序和要求。建立土地流转市场信息平台，提供流转信息的发布与查询，促进流转供需双方的对接。该地政府加强对土地流转合同的审核、备案和监督，确保合同的合法性和有效性。政府部门对流转合同进行审查，查验合同条款是否符合法律法规和政策要求，防止出现漏洞和不合规行为。该地政府还设立专门的纠纷解决机构，为土地产权纠纷的解决提供便捷的路径和机制，提供快速、公正的纠纷解决服务，维护土地承包经营权相关各方的权益。通过以上措施，促进了土地的流动性，提高了农业产业化的水平和农民的收入水平。

二、总结

土地使用权出让在土地管理中发挥重要作用，但其存在的问题也不容忽视。本文分析了土地流转不畅、土地利用效率低下和产权纠纷等问题，并提出了相关的解决方法。通过解决这些问题，可以进一步优化土地资源配置，促进经济发展的可持续性。

参考文献：

[1]高林娜.论国有土地使用权出让合同纠纷的仲裁范围[J].中国不动产法研究,2022(01):262-278.

[2]胡寒心. 云南省曲靖市税务部门承接国有土地使用权出让收入划转的征管问题研究[D].云南师范大学,2022,3(11):23.

[3]周艳,李安林,黄晓丽等.上海市土地出让特征及其影响因素分析[J].地域研究与开发,2022,41(04):162-168.