市场法在房地产评估中的应用

市场法在房地产评估中的应用

马佶

江苏立信慧源房地产土地资产评估有限公司  江苏省泰州市  225300

摘要：本文主要探讨了市场法在房地产评估中的应用问题，包括实际与理论差距大、交易市场资料不匹配和行业竞争问题等。针对这些问题，提出了建立完善的市场交易机制、提升评估人员的职业素养以及建立监督机制改善信息不对称的策略。

关键词：市场法；房地产评估；评估方法

    随着我国房地产市场的不断发展，房地产评估也越来越受到人们的关注。市场法作为一种常用的评估方法，在房地产评估中得到了广泛应用。然而，市场法在实际应用过程中也存在一些问题，如数据来源不准确、评估结果不可靠等。因此，深入探讨市场法在房地产评估中的应用及其存在的问题，对于提高评估质量和保障市场稳定具有重要意义。

一、市场法的理论依据

   市场法是一种经济法律体系，其基本原则是充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。市场法的理论依据主要来源于以下几个方面：

自由主义经济学认为，市场的自由竞争能够实现资源的有效配置，从而达到社会福利最大化的目标。市场法正是基于这一理论，强调政府对市场的干预应适度，以保障市场的公平竞争和有效运行。新古典经济学主张，市场机制能够通过价格信号引导企业和个人进行资源配置。市场法在这一观点的基础上，强调政府在市场失灵时应采取适当措施进行干预，以维护市场秩序和公共利益。社会主义经济理论认为，市场经济与计划经济并非完全对立的两种模式，而是可以相互补充的。市场法在这一观点的基础上，强调政府在市场经济中的作用应是调控和监管，以确保经济发展符合国家和社会的整体利益。世界各国在发展市场经济的过程中积累了丰富的经验。市场法在借鉴国际经验的基础上，结合中国的国情和发展阶段，形成了一套适合中国市场经济发展的法律体系。总之，市场法的理论依据主要来源于自由主义经济学、新古典经济学、社会主义经济理论和国际经验。这些理论为市场法的制定和实施提供了理论指导和实践基础。

二、市场法在房地产评估中应用存在的问题

（一）实际与理论的差距比较大

    实际与理论的差距比较大，这是因为：其一，数据来源和质量问题。市场法依赖于可靠的市场数据，但在实际操作中，这些数据可能受到多种因素的影响，如不准确、不完整或过时等。这导致市场法所依据的理论模型与现实情况存在较大差距。其二，市场环境变化快。房地产市场的环境变化速度非常快，政策调整、经济周期波动等因素都可能对市场产生影响。然而，市场法往往基于过去的经验和历史数据进行分析，难以适应快速变化的市场环境。其三，地域差异性的因素。不同地区的房地产市场受到当地经济发展水平、政策环境、人口结构等多种因素的影响，因此其特点和发展规律各异。市场法在应用时需要充分考虑地域差异性，否则可能导致评估结果出现偏差。其四，评估标准的不确定性。尽管市场法是一种相对成熟的评估方法，但其评估标准仍然存在一定的不确定性。例如，如何界定“合理价格”等问题尚无统一的标准答案，这使得市场法在具体操作中容易出现争议。

（二）交易市场资料不匹配，评估依据不全

    在房地产评估市场中，我们发现在使用法的过程中出现了一些问题。具体来说，交易市场的资料与评估所需的资料存在不匹配的情况，导致评估依据不全。这可能会影响到评估结果的准确性和可靠性。因此，我们需要采取措施来解决这个问题，以确保房地产评估能够正常进行。

（三）房地产评估行业不良竞争问题多发

    在当前的房地产评估市场中，法律的应用似乎并没有有效地解决行业内的不良竞争问题。这个问题相当严重，影响了整个行业的健康发展。首先，必须明确什么是"不良竞争"。这通常指的是企业或个人为了获取市场份额，采取不正当手段，如虚假宣传、价格操纵、恶意排挤竞争对手等行为。这种行为不仅损害了消费者的利益，也破坏了市场的公平竞争环境。然而，尽管房地产评估市场的法律法规已经存在，但这些法律在实际执行过程中可能存在一些问题。例如，法律条款可能过于宽泛，难以界定具体的违法行为；或者执法部门可能缺乏足够的资源和能力来有效打击违法行为。此外，一些企业和个人可能会利用法律漏洞或模糊地带来规避法律责任，进一步加剧了行业的不良竞争现象。这种情况下，消费者的权益得不到保障，整个市场的公正性也受到了威胁[1]。

三、市场法在房地产评估中应用问题的改善策略

（一）建立完善的房地产市场交易机制

    首先，加强对房地产市场的监管力度，确保市场的公平、公正、透明。政府和相关部门应加大对房地产中介机构、开发商等市场主体的监管力度，严厉打击违法违规行为，维护市场秩序。其次，建立健全房地产信息公开制度，让购房者能够充分了解房屋的基本信息、价格、周边环境等，为他们提供更为准确的选择依据。同时，鼓励房地产开发企业主动公开项目信息，提高市场透明度。再次，推动房地产评估行业的专业化发展。通过设立专门的房地产评估机构，对房地产市场进行科学、客观、全面的评估，为政府部门制定政策提供有力支持，也为购房者提供权威的参考意见。此外，完善房地产税收政策，合理调整税负分配，降低购房者的负担。例如，可以对首套房购房者给予一定的税收优惠，以刺激市场需求。最后，加强房地产法律法规的建设和完善。政府和相关部门应不断修订和完善相关法律法规，使其更加符合市场发展的需求，为房地产市场的健康发展提供法治保障。

（二）提升房地产评估人员的职业素养

    房地产评估人员职业素养的提升，需要关注多方面的指标：其一，关注专业知识储备。房地产评估人员需要具备扎实的房地产理论知识和实践经验，熟悉相关法律法规和政策，掌握估价方法和技术，以便能够准确、公正地进行评估工作。关注专业道德修养。房地产评估人员应具备良好的职业道德，诚实守信，独立客观，公正公平地对待每一个评估项目。同时，要遵守行业规范，保护客户隐私，维护行业形象。关注团队协作能力。在房地产评估过程中，评估人员需要与其他相关部门(如房地产开发商、物业管理公司、政府部门等)进行沟通与合作，因此具备较强的团队协作能力是非常重要的。关注信息技术应用[2]。

（三）建立房地产评估监督机制的基础上，改善信息不对称

    首先，加强对房地产市场的监管，确保相关政策的公平、公正实施。政府部门应加强对房地产企业的资质审查，防止不良企业通过不正当手段获取土地和开发权。同时，对房地产开发项目的审批过程进行严格把关，确保项目符合规划要求和环保标准。其次，完善信息公开制度，让购房者能够更加方便地获取房地产市场的信息。政府可以通过官方网站、报纸、电视等渠道，定期发布房地产市场的动态数据和政策法规。此外，鼓励房地产中介机构提高服务质量，为购房者提供真实、准确的市场信息。再次，加强房地产评估行业的自律和监督。评估机构应遵循公平、公正的原则，严格按照国家有关法律法规和行业规范进行评估工作。同时，政府可以设立专门的房地产评估监管部门，对企业的评估结果进行抽查和复核，确保评估结果真实可靠[3]。

四、结语

    市场法在房地产评估中应用的问题需要引起重视。为了提高评估的准确性和可靠性，需要从多个方面进行改进。建立完善的市场交易机制可以提供更多的数据支持，提升评估人员的职业素养可以保证评估的专业性和客观性，而建立监督机制则可以有效解决信息不对称的问题。只有通过综合措施的实施，才能更好地发挥市场法在房地产评估中的作用。

参考文献

[1]蔡伟. 试论房地产评估中市场法的运用[J]. 老字号品牌营销,2022,(01):61-63.

[2]黄庆珍,陈龙珍. 市场法在龙湖地产评估中的应用[J]. 今日财富,2021,(22):187-189.

[3]吴明宇. 分析市场法在房地产评估中的应用[J]. 营销界,2021,(38):38-39.