M0新型产业用地项目设计模式初探

M0新型产业用地项目设计模式初探

白,薇

帝希(上海)建筑设计咨询有限公司  200021

       随着社会分工的不断细化，经济发展的持续发展，各种技术的加速更新，以及非人为可控状况的出现，市场环境在不断变化。在此背景下，传统工业用地分类难以满足新型产业发展的需求。因此，为了适应新型产业的发展，深圳率先提出“M0”新型用地，其他城市也陆续提出“M4”“M科” “M创”等用地类型，进一步探索用地规划创新。

       以深汕锐博特创新产业园项目总体规划及建筑设计为例，该项目在满足前期可行性研究报告，土地合同中的建设用地规划条件，以及各种相关法律法规的约束下，同时考虑业主投资预算，应对在3-5年的建设期间市场变化、基地周边控制性详细规划变更、政府审批团队变更及政府领导意见加入等挑战。在经过疫情这一特殊时期后，如何进行项目总体规划及建筑设计，并进行施工建设，将项目设计变更消化在紧张的工程计划中，我们有必要找到这类项目的设计模式。

项目概况

        深汕锐博特创新产业园地处深汕合作区中心地带，是大湾区东海岸新型的深汕新城的中心、最先进的工业技术中心。该项目是深汕合作区在深汕湾机器人小镇核心区部署的重大战略性平台，总投资额约24.33亿元，致力于打造高端定制化的机器人生产制造智能化基地、全球机器人研发创新中心，成为机器人产业、智慧城市、创新生态和高新产业示范区。园区占地面积约为6万平方米，为M0新型产业用地，总建筑面积约为33万平方米。项目总体建设16栋楼，其中办公、研发用房2栋，商业、生活用房8栋，厂房5栋，展示中心1栋。项目旨在发展人们如何与建筑和城市环境互动，从而将该区定位为科技公司在大湾区立足的首选发展区。

项目设计模式要素

1. 与周边城市肌理呼应

       该项目场地被翠绿的群山环抱，百米以上可以远眺南面的中国南海，拥有独特而风景如画的自然美景。该项目地势平坦，由两块地组成，由一条河流分割而成，河流源自场地北面的泗马岭水库收集从周围山区流出的雨水。来过这里的人称之为风水宝地。

       深汕锐博特创新产业园位于深汕特别合作区鲘门高铁站北片区，距离高铁站1.6公里。项目分为东西两区。西区：地块以北为文体设施用地，以西为新型产业用地，以南为二类居住用地，以东为河道。东区：地块以北为普通工业用地，以西为河道，以南为二类居住用地，以东为四类居住用地和二类居住用地。场地四周紧邻城市道路。场地西区西侧紧邻规划轻轨站。场地周边的城市肌理是场地内规划建筑分布的重要影响因素。因地块以北为文体设施用地，园区北侧宿舍北、西立面考虑居住建筑立面公建化处理。因西侧紧邻规划的轻轨站，考虑项目未来与轻轨站平层连接可能性，提供24小时对外公共开放平台。因地块以南及以东为居住用地，考虑设置对社区居民开放的公共绿化活动场地。分析城市道路系统，结合地块形状大小，在满足相关法规的同时，将机动车及人行主要出入口分别设置在西区北侧、南侧，东区东侧、南侧。该项目的总体规划利用背山对海、南北轴线方向的优势，从场地北面的山脉到中国南海的一条河流所分割的场地中汲取灵感。总体规划以河流和中央花园为中心，对场地环境作出回应。

2. 界定场所

该项目东西区的四座高塔构成了中央河流的框架，并被推到场地尽端，以最大限度提高塔楼之间的间距，改善河流走廊沿线的景观。虽然场地被河从中间分隔，但四栋高耸塔楼凝聚园区核心气场， 使两个地块成为一个以河为中心的整体场所。这四栋百米以上的高层宿舍建筑和研发办公塔楼，形成了该区地标性的建筑天际线，及与中央河流相对应的强大中轴线。项目场所界定的形式，与法国建筑师多米尼克在法国密特国家图书馆项目中的四幢高层大厦环绕成一个公共空间的设计概念上，有异曲同工之妙。

3. 场地及建筑竖向设计

       该项目的东西区场地南北向长，东西向短。周边规划道路标高西北高，东南低，高差2.5米左右。场地竖向设计还需要考虑与已建成河道的竖向关系，尤其是与河道的步道和骑行混合道标高的关系；与紧邻城市道路衔接，尤其是园区的机动车（含中型货车、大巴和小客车）出入口标高的衔接；与园区内地下车库坡道起始点标高的衔接；总体规划中各个建筑出入口室内外高差合理性，场地消防设计，场地景观设计，场地综合管线设计，地下室顶板标高，场地覆土厚度；以及地块标高与周边道路标高高差在正负0.5米以内的建设用地规划条件的要求等。设计团队结合各建筑首层设计，通过标高分块、逐级降低方式将2.5米的场地标高高度差消化在场地内。

       园区内建筑竖向功能分布清晰。商业、展厅、邮政局等配套服务设置主要设置在建筑的一、二层，分散布局，激活街道层面。三层以上主要为主体功能空间，即无污染厂房、研发用房、宿舍等。

4. 河道环桥及地下连通道

       该项目的设计任务书提出建立一个连接所有建筑的综合园区，鼓励在开发中工作的人们互动，鼓励园区内知识共享和思想培育。这项挑战要求通过河上环桥和河下地下连通道将两块分开的地块连接起来。横跨中间河道的环形步行桥，造型简洁现代，与其下的大片河道湿地景观和延伸的绿地区域，一起成为了园区内人们平日户外的学习交流空间和技术汇集的中心。河下地下连通道在地下二层连接东西区的地下机动车停车库。

5. 建筑设计模块化

        深汕锐博特创新产业园是一个具有独特设计模式的产业用地项目，该项目的规划和设计采用了现代元素和环保理念，旨在提供多样化的功能用途和舒适宜人的环境。

       在建筑设计方面，该项目采用了模块化的设计模式，由高层研发办公塔楼和高层宿舍板楼、高层厂房、沿河道的底层商业建筑等多个建筑模块组成。这些模块涵盖了大、中、小三种不同建筑体量，可以满足用户多样化的需求。

        其中，高层厂房（无污染生产）以业主任务书为基础，结合相关法律法规，经过与结构设计专业，水暖通电设备专业，幕墙顾问，成本估算顾问讨论后，确定设置9x9米标准柱网。同时兼顾新型生产厂房的设备占比较大特点和经济性，西区三栋厂房标准层建筑面积 1800平方米，设置2台额定载重量3000公斤货梯， 2台1350公斤客梯。东区两栋厂房标准层建筑面积2650平方米，设置2台3000公斤货梯， 3台1350公斤客梯。每层外立面设置吊装口。首层层高6米，二层层高5.6米（24小时对外开放架空公共空间），其他层层高4.5米。每栋厂房同时设置地面卸货场地和风雨无阻的地下室卸货区。

       高层宿舍，隔河相望。根据东西区北侧地块不同特点，将宿舍建筑“一横一竖”排布。宿舍单元标准间面宽为4.8米，与常见的3.6米面宽相比，增加了采光及景观面。宿舍电梯配置1台/105户（除一层）。每台额定载重量1000公斤。

       标志性超高研发办公塔楼，无裙房，标准层方正，角部倒角呈弧形。同时考虑120米建筑高度限制和经济性，控制整体形体比例，标准层面积设计为1315平方米。核心筒占标准层面积比例为17%。客用电梯采用高、低区分区设置，每区3台；设置1台2000公斤货梯。首层层高6米，标准层层高4.5米，柱距9-10米。

        临河的低层商业建筑，设有下沉庭院，与地上层层叠落的露台、场地亲水平台，一起构成临河的室外多层次立体的互动空间。

6. 建筑立面

        该项目的立面造型设计从现代元素中提取设计符号，玻璃幕墙，金属雨棚，铝板，增加水系景观特色；道路尺度、铺装，连桥等作为融入建筑设计的语言，打造具有特色的现代建筑群。园区内的制造业是无污染的生产工厂，设计团队一变给人沉重感的传统工厂形象，取而代之的是大量的低能耗玻璃幕墙和百叶作为立面的主要建筑语言，打造轻巧透明的高层办公、研发和厂房，设计体现了现代职场的创意文化和形象以及绿色科技新型产业的特点。

7. 设计灵活性

       项目跨度时间长，项目设计任务书经历了几次较大调整。但由于建筑设计采取模块化，有很强的灵活性，在保留原有模块的基础下，快速进行的设计调整得到各方的一致认可。

       如，东区东南角根据业主原来的设计任务书要求，设置一栋多层宿舍商业综合楼。但后来政府领导提出需要增加为社区服务的公共开放空间的意见。设计团队在满足容积率等规划条件和东区宿舍总建筑面积不变的业主要求前提下，将东南角原宿舍楼取消，将此处开放为与周边社区共享的 “城市森林”。由于取消原东南角宿舍建筑而较少的面积，通过增加宿舍标准层标准间数量的方式，增加到了东区北侧宿舍楼中。将原宿舍底层调整为商业配套功能。

8. 可持续性

       该项目按照智慧城市和可持续发展的最高标准设计，打造先进园区。可持续性设计，不仅体现在绿色建筑设计和海绵城市设计上，也体现在满足从初创企业到科技公司总部的企业各个发展阶段对空间和企业形象的不同需求。

       项目设有从为研发提供传统办公空间的甲级建筑，到为轻型生产能力而设计的建筑和孵化器建筑，它们共同提供了一系列的不同尺寸的使用面积和多功能用途，可以满足同层共享，整层甚至整栋出租或出售不同需求。建筑采用简单的直线形式进行规划，确保经济、灵活和高效，满足用户的不断变化的长远需求。

9. “地方感”景观设计

该项目为高容积率的新型产业用地。如何充分利用场地条件，创造一个舒适宜人的环境成为设计的重点。项目中100米高的宿舍楼和120米高的塔楼，不仅可以俯瞰公园，欣赏周围青山绿水的美景，还可以从高层俯瞰场地南面的中国南海。厂房建筑沿着园区的西面和东面边界被推到城市路边缘，最大限度地从公共领域获得商业展示面。11层的高层厂房将土地还给绿色庭院，场地内穿插低层小型建筑，同时，有90米宽建筑退界的河道穿过项目中间，在空间和视觉方面，大大缓解了4. 0高容积率容易造成的拥挤感。

       场地依四周打造市政界面景观，中心结合滨河公园打造“一河两园”。以水”和“涟漪”为主体概念，使自然与科技相融。中央花园借鉴了传统的回廊形式。回廊是久负盛名的学习场所的核心。人们充分利用户外公共空间 ，自然地聚集和参与对话。开放空间不仅可以提供视觉便利和户外娱乐机会，还可以提供雨水管理的重要空间。这些开放空间还可以发挥重要的生态功能。横跨中间河道的环形步行桥，造型简洁现代，与其下的大片河道湿地景观和延伸的绿地区域，一起成为了园区内人们平日户外的学习交流空间和技术汇集的中心。

10. 交通流线

       园区对外24小时公众开放，为社区创造一系列地方感的商业、餐厅和社区公共开放绿地等新的市民活动空间。除连贯的沿河和园区内地面层公共人行流线外，项目西区，东区二层都有通过风雨连廊连接的架空的公共活动空间。

       结合周边城市道路，将机动车流线设置在园区主要出入口附近，减少对园区内部的干扰。在园区出入口处，就近设置地下机动车车库，同时满足货车对地下车库坡道及地下室通道的净高和转弯半径要求。

结论

深汕锐博特创新产业园，作为新型产业用地项目，产居一体，有机结合，采用“无污染厂房+研发+宿舍+商业+公园+车站”一体化综合开发模式。通过对该项目设计模式的探索和实践，希望可以为类似的长时段、全流程、多要素的开发项目的规划和设计提供参考和借鉴。

文献参考：

《从未来学习》彼得·斯科布里克

《各地新型产业用地试行特点盘点》中机院网络文章