基于因素分析确定控制性详细规划中居住用地容积率探讨——以莆田市城西北片区控制性详细规划为例

基于因素分析确定控制性详细规划中居住用地容积率探讨——以莆田市城西北片区控制性详细规划为例

杨小玲

莆田市规划编制研究中心 福建省莆田市  351100

【摘要】容积率作为城市开发控制的强制性内容，是控制性详细规划的核心指标，其合理设定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。本文在分析目前容积率确定过程中存在主要问题的基础上，用投入产出的方法探讨基于经济的控制性详细规划合理确定容积率的方法，并以莆田市城西北片区（含洋西）控制性详细规划为例，进行实证研究，为控规编制中容积率的制定提供方法参考。

【关键词】容积率；控制性详细规划；经济分析；

《福建省城市规划管理技术规定》中对于容积率的解释，一般情况下指一定地块内，地面以上各类计容建筑面积总和与建设用地面积的比值。片区范围内的容积率一定程度上反映了土地的开发强度，一方面关系到城市政府土地出让的直接收益，一方面是土地开发商竞相争夺的焦点，另一方面关系到普通民众对生活舒适度的追求。因此，土地容积率综合各方利益下如何合理确定是土地开发的重中之重。本文从分析目前容积率存在的主要问题为切入点，以莆田市城西北片区（含洋西）控制性详细规划为例，探索从借鉴新技术、数学模型、城市设计的角度探讨基于经济的控制性详细规划合理确定容积率的方法，为城市规划管理中容积率的确定提供参考。

1目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题

1.1缺乏定量经济分析

在不同区域的城市规划中，往往会制定相关的法律法规来确定容积率等规划指标的上下限。因目前对容积率的确定缺乏相关因素的定量分析，使得土地出让底价的确定不够合理，土地部门确定的地价不能完全反映土地应有的价值。

1.2忽视地域差异性

规划编制单位在编制控制性详细规划时，容积率等规划指标的确定一般根据规划编制经验，具体从基地周边配建公共服务设施、商业设施、教育设施、周边已建项目销售情况及日照满足情况，通过分析比较等方法来制定。经验做法一定程度上对城市的建设产生了积极的引导和控制作用，但也给规划的权威性严肃性造成一定影响。

2基于因素分析确定控制性详细规划中的用地容积率

通过分析同一地段房地产项目，从土地投入及土地产出入手，可作为判断开发强度是否合适的方法，公式可表达为土地总投入*利润率=总产出-总投入。房地产项目的开发投入（成本）主要包括土地使用权出让金、土地征收费、房屋征收安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费及开发期间税费等。房地产项目的产出（收益）是指可售建筑面积价格的总和。根据建筑密度=总建筑基地面积/总用地面积与容积率=总计容建筑面积/总用地面积，可知，容积率=建筑密度*平均建筑层数，当建筑密度一定时，容积率增加，主要引起住宅建筑平均层数增加，随住宅建筑平均层数增加，基础工程费及地基处理费的随层数分摊，单方造价降低;当住宅建筑层数达到一定值时，工程须进行基础加固、电梯增设、抗震升级等，单方造价不降反升，而单方售价(应该是土地收益)因建筑容量增大造成建筑环境质量下降，从而土地收益呈递减趋势。当单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，也就是说土地开发不会给土地价值带来提升，地价达到最高。这时项目的容积率成为最低经济容积率。下面以莆田市城西北片区（含洋西）控制性详细规划为实例，进一步验证通过最低经济容积率的计算确定地块容积率的方法。

3 方法和数据

3.1 案例背景

本文通过对莆田市城西北片区的最低经济容积率进行研究，分析建设成本、容积率、土地基准地价、销售价格和投入产出之间的关系。

3.2规划定位

莆田市城西北片区位于莆田市中心市区分区的北部，与南段市中心也仅有1公里的距离，地理位置优越，有良好的交通条件，且拥有优越的生态环境和地域风貌特征。

3.3成本分析

房地产项目的开发投入（成本）主要包括土地使用权出让金、土地征收费、房屋征收安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费及开发期间税费等。

3.3.1城市开发投入

（一）城市土地出让地价（P1）

莆田市城西北土地出让价参考《莆田市城镇住宅用地基准地价》。鉴于规划区位于中心城区偏西北方向，建议取中心城区二级的地价进行计算。

表1　莆田市城镇住宅用地基准地价表

（二）建安成本（P2）

一般6层的多层住宅建造费用一般在1800元/㎡，小高层造价一般为1900元/㎡左右，高层造价一般为2200元/㎡左右。

（三）基础设施（P3）

窗体顶端

本规划为中心城市规划区（含城厢、荔城）范围内，基础设施配套费按80元/平方米。

（四）开发费用（P4）

开发费用一般为开发成本的5%-10%。本规划区基础配套较为成熟，开发费用取开发成本的5%。综合以上四个方面，可推出每平方米住宅土地的总成本为：(P1+P2+P3+P4)*(1+R)。（注：R为法定利润，取30%）

3.3.2城市开发总产出

城市土地开发总产出计算公式为S*FAR*A（S为住宅的销售价格，FAR为容积率，A为总用地面积）

根据莆田市城西北片区的实际情况，多层居住用地平均销售价格为每平方米7000元,9000元和9000元；小高层居住用地平均销售价格为每平方米8000元,9000元和10000元；高层居住用地平均销售价格为每平方米9000元，10000元和11000元。

通过公式：总投入*利润率=总产出-总投入，可公式变形得最低经济容积率为(P1+P4)*(1+R)/[(S-(P2+P3)(1+R)]。

表2莆田市城西北片区不同售价下最低经济容积率表

3.4分析成果

多层住宅的最低经济容积率低于小高层、高层的最低经济容积率；小高层最低经济容积率高于高层的最低经济容积率。土地基准地价越高，最低经济容积率越高，土地基准地价越高，开发商取得单位土地的利润越低。

4结语

基于土地出让基准地价的最低经济容积率的计算，是对城市开发过程中设计建设成本的最低经济估算，是保证城市开发收支平衡的容积率最低值，经济分析不应是作为规划编制后校核的一个工具，而应贯穿于控规编制的整个过程。使目前仍处于地财政下的地方政府可以实现公共利益、开发商利益、政府利益三方的平衡。

参考文献：

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