成品住宅项目管理

成品住宅项目管理

巴冬

身份证号码：150207199010262311

摘要：

随着房地产项目的发展，成品住宅的优点明显，同时在政府部门的管理要求下，越来越多的成品住宅项目面向市场，本文讲述成品住宅的定义、特点、管理要求、成品保护等问题。着重突出管理要求及成品保护，分析成品住宅的项目管理方式。

With the development of real estate projects, the advantages of finished residential buildings are obvious. At the same time, under the management requirements of government departments, more and more finished residential projects are facing the market. This paper describes the definition, characteristics, management requirements and protection of finished housing.It emphasizes the management requirements and finished product protection, and analyzes the project management mode of finished housing.

关键词：成品住宅、特点、管理要求、成品保护

Finished housing, characteristics, management requirements, finished product protection

引言：

成品住宅项目成果是最直接面向业主的，所以直接关系到业主的居住体验，这也为这项工程增加了更多需要注意的细节。

正文：

一、成品住宅项目的定义与范围
成品住宅是指房屋在交付使用前，人们起居、卫生、饮食、学习等基本生活需求的功能空间一次合理设计并设置完成；水、电点位及设备所需配套端口一次设计并安装到位，顶棚、墙面、地面全部粉刷、镶嵌、铺装完成，厨房和卫生间的必要设备及用具安装完成，入住后可以直接使用的住宅。
二、成品住宅项目的特点
具有复杂性、专业性和规范性的特点。

1、复杂性：它不仅仅体现在与住户的居住体验息息相关，更体现在多种施工过程和繁琐的施工工序上，尤其是一些顺序混乱就会给整个施工项目带来诸多矛盾的工序，另外由于住房精装修人工作业的程度较大，因此又给作业过程中的安全防护带来了很高的要求，增加了其复杂性。

2、专业性：主要体现在精装修的艺术性上，由于现代住房对于实用性和审美要求都较之前有了更高的要求，因此需要设计、施工人员协调这两方面因素，实现各方面问题的妥善处理，这需要设计、施工人员具备相当高的专业技术和实践经验。

3、规范性：体现在水电设备的分配和布置上，现代住宅对于水电的应用更加多元化，强调性能优良，功能完备，并且各电器重要的是保证安全，因此，施工操作的规范性要求也就相应的得到重视，在施工操作中必须严格遵守国家有关规定设置和标准进行操作和设计，施工必须严格按照标准化，选择高质量的工作材料，注重施工的规范性。
三、成品住宅项目的管理要求
成品住宅项目的管理有质量管理、进度管理、安全管理、材料管理、成本管理、分包管理、文明施工成品保护管理、验收管理、资料管理等。在项目管理前提下，要求设计人员从空间布局的合理性、实用性出发，对具体房屋作出适合户型特点且满足住户要求的设计方案，其次是施工人员能够落在实际的施工操作中很好地完成对设计方案的实际表达。

1、质量管理：甲方、监理现场管理人员负责精装修施工质量管理的日常工作，应加强对施工现场的日常巡视，对施工中出现的质量问题及整改情况进行跟踪、作相应记录，并定期反映在过程控制记录中。管理人员对精装修工程的质量负有督导责任。

2、进度管理：现场管理人员在施工阶段进度管理的主要内容为：①要求施工单位拟订总体进度计划、月进度计划、周进度计划及施工进度控制节点；②分析施工单位进度计划的合理性、可行性、提出调整意见；③监督施工单位进度计划的执行情况，并适时采取措施保证计划的实现；④协助监理组织召开监理例会。现场管理人员应根据施工合同中的相关条款，会同监理及时准确地核定施工单位已完成工程量，按照合同规定支付工程款。

3、安全管理：现场管理人员应增强安全管理意识，在施工阶段对安全管理，尤其是消防管理应引起足够重视，督促和监督施工单位做好安全管理工作、定期召开安全专题会议并加强现场巡检力度。

4、材料管理：对材料供应的管理重点内容：①材料、设备的安装使用条件是否与现场条件符合；②材料的到货时间是否可以保证；③材料、设备的成品保护措施是否到位；④

采购计划的时间节点是否合理，是否可以满足施工进度要求。现场管理人员应会同监理人员、施工单位对进场材料进行检验、签收。

5、成本管理：现场管理人员应根据事先核定的合理的精装修成本，对于个别施工前新增施工费用及由于建设方原因引起的返工费用进行审核，并上报成本管理部审批，合理控制相关费用，保证不至突破预算成本。

6、分包管理：现场管理人员负责具体协调处理精装修单位与其他单位（总包、弱电、消防、安防等）管理与配合的具体事宜。分包管理有：①设备管理：现场管理人员应对施工单位在工程施工中所需的机械设备的到位情况进行相应检查，对于落后的、报废的，以及存在安全隐患的机械设备，要求施工单位及时更换，并要求机械设备数量满足施工进度的要求。②人员管理：现场管理人员负责定期检查施工单位操作人员的配备情况及实际操作水平，各工种人员应配备合理，人员数量满足工程进度要求，施工单位对施工人员的雇佣与管理应符合国家的相关规定。

7、文明施工、成品保护管理：现场管理人员应加强对装修单位的文明施工管理，在日常加强巡视中对于各种违背文明施工的现象应及时予以制止及采取相应的处理措施。后面专项对成品保护做阐述。

8、验收管理：①甲方、监理现场管理人员负责对隐蔽工程验收和中间验收的具体管理工作，并形成隐蔽工程验收和中间验收的验收记录；②精装修工程施工结束，现场管理人员负责协助进行竣工验收，并填写相关《精装修工程项目竣工验收表》；③现场管理人员负责督促施工单位就工程竣工验收过程发现的问题进行整改；④现场管理人员负责安排保洁人员于工程整改完成后进场保洁。

9、资料管理：现场管理人员负责精装修工程资料管理的日常工作，并检查督促各分包单位的工程资料纳入精装修施工单位，精装修工程的所有资料统一归口到土建施工单位。　

四、成品保护

1、成品保护的原因：

由于装修期间人员流动性较大，所以做好装修人员以及其他人的出入登记尤为重要。做好装修期间的登记工作在另一方面也可以减少已完成项目的成品破坏问题，否则一旦造成损坏，将会增加维修工作，带来人工、材料的浪费、工期滞后及费用提高。部分隐蔽的破坏难以察觉，若交房后业主发现此类问题，将对公司的声誉造成一定的影响。因此成品保护是施工管理工作重要的组成部分，是保证施工生产顺利进行的一项重要环节。做好成品保护即提高装修的质量，也加快装修的进度。

2、成品保护的措施

（1）对所有进场施工人员的成品保护培训、教育，在主观上建立成品保护意识，制定专人专职负责成品保护工作，建立确实有效的奖罚制度。

（2）各专业工种分别做好本专业施工的专业性保护措施，完成的成品或半成品应与有关单位办理书面工序交接手续。

（3）严格规范使用现场的水、电，避免漏水漏电造成成品破坏。

（4）材料的存放应在指定的堆放场地或库房，杜绝材料现场运输和存放造成的破坏。

（5）严禁在成品、半成品上乱涂乱画，如有必要应在不影响成品完成面情况下标记，且易擦洗。

（6）根据现场情况，搭建临时卫生间，禁止楼内随地大小便。

3、精装修施工对土建成品保护

（1）室内垫层完成后24小时内不得在上面走动或踩踏。在已完成的地面找平层上推小车运输时，应先铺脚手板，防止破坏。

（2）在现场监理临时库房或在堆放材料时，应特别保护土建完成的墙、柱、楼梯踏步等阳角部位。

（3）精装施工时，如遇水电暖等其他专业施工已经完成部位影响时，应及时通知甲方、监理工程师及相关单位，得到认可后方可实施。

（4）精装施工与各专业交叉施工时，相互配合，相互保护。

4、装修材料的保护

（1）材料进场时、安装完成后均应对材料观感进行检查，入库材料需分类存放，做好防尘、防火等工作。

（2）材料铺装前应检查有无缺陷，并对完成项做相应标识和记录。
结论：

　综上所述，在当前我国城镇化进程不断深入的形势下，成品住宅项目无疑是一项极有潜力的工程项目，而能够以更高的项目管理水平实现更高效的施工操作是该项目经营者占据市场份额的基础，所以成品住宅项目的管理极为重要。