大型安置房片区开发规划设计要点研究

大型安置房片区开发规划设计要点研究

王洋

通设计顾问工程有限公司 

    近年来随着商品房的减量化，国家层面上安置房建设逐渐呈现出片区开发、规模大、标准化等特点。规划设计工作在保障民生工作，工程质量、居住品质等方面不断提出更高的要求，需要在设计各方面做精细化要求。本文以北京大兴机场二期安置房项目片区开发设计经验为例，总建筑规模约350万㎡，系统的对规划总图各方面设计工作控制要点进行研究。

关键词 安置房 片区开发  规划设计

一、控制性规划条件

控制性详细规划是承接城市总体规划和修建性详细规划的桥梁，规划设计中应研究各个规划要求，落实好控规条件。刚性规划条件包括容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、机动车停车要求、非机动车停车要求、地块开口、市政接入点等要求。其中建筑高度各地区还有特殊的建筑体量要求，如北京地区，考虑避免出现筷子楼、屏风楼，出台了《住宅外部设计导则（试行）》对建筑的长高比进行了具体规定，从规划层面营造宜居的城市空间。

柔性规划条件包括对建筑色彩、体量、风貌等详细要求，以达到与周边建筑风格协调。

    配套设施的规划设计上，按规划人口规模进行配建。北京地区严格按照现行京政发【2015】7号文要求进行配套设施配建。对社区综合管理服务、交通、市政公用、医疗卫生、商业服务等配套设施提出了明确要求。配套设施服务半径需考虑《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018规定的5分钟、10分钟、15分钟社区生活圈的要求，从规划层面上营造舒适、便捷的居住空间。

二、交通影响评价

交通影响评价是合理确定地块出入口位置和地库出入口数量的依据，同时对各类型建筑的车位配比有具体的要求。除学校以百师生为基数计算车位，住宅地块通常以配套公建建筑面积为基数进行配比。根据车辆配比要求，在计算车位指标时，常忽略地下公建类的车位配比要求，如地下菜市场、商业等人员密集场所。

在地块出入口设置上，严格规定在交通性主干道的开口，避免对交通产生干扰。受地块大小限制必须在此类道路开口的常用做法是实现右进右出，平时仅为消防使用。生活性道路小区出口通常错位设置，避免交通干扰。与幼儿园、小学相邻的小区出入口通常设置在不相邻的道路处，避免与接送学生的人流产生干扰。同时对不同等级的道路开口距离有相应的规定。

小区内部道路设计上，各地块内部原则上应形成环路，双向组织交通的路面宽度不应小区6米，单向组织交通的路面宽度不宜小区5米，内部道路按照人车分离的原则组织交通，保障机动车和行人的安全畅行。配套建设的中小学应设置机动车临时停靠上、下客的区域，避免学生上下学或组织集中活动造成交通拥堵。

小区地库出入口的设计个数和车道数结合《车库建筑设计规范》（JGJ100）相关要求，并应结合建筑布局、人车分流的内部道路交通组织流线进行设置，保证地下车库出入口之间净距不小于15米，距离项目对外机动车出入口不小于7.5米。

三、人防规划

小区的人防规划是落实区域人防工程的战略规划。北京地区依据京民防发【2016】47号北京市民防局关于修订《结合建设项目配建人防工程面积指标计算规则（试行）》、京民防发【2016】83号《北京市民防局关于印发《结合建设项目配建人防工程战时功能设置规则（试行）》的通知进行各人防种类占比规划及不足一个防护单元统筹规划。人防种类包括物资库、人员掩蔽部、专业队、医疗救护站、装备掩蔽部、指挥所等常见功能，其中专业队应和装备掩蔽部相邻设置，物资库宜和人员掩蔽部相邻设置，便于战时使用。

北京地区人防面积计算指标以地块地上总面积为基数，根据不同地块的容积率，确定不同比例的人防应建面积。在服务半径规划上，人掩服务半径按200米设计，人掩警报器服务半径按500米设计。

四、规划总图

基于对以上规划控制要点的深入研究，下阶段进入重要的总图设计阶段。对于片区的开发，前期设计时，首先对项目的开发建设必要性进行准确把握。结合区位优势，植入设计的理念，如打造几心几轴多节点，对项目的定位进行最大限度的提升。通过规划设计达到什么样的智慧社区、人文社区和其它提升亮点的打造，如生态绿核、和谐邻里、多彩空间、生态+家、文化+家、文化廊道等设计理念，达到生态渗透、活力高效、宜居便捷、文化传承等目标。在规划理念的支撑下，合理布置公建、绿地组团，形成片区中心及轴带空间。

具体到每个地块可结合《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018，地方建设标准进行规划设计。在满足日照间距及间距系数的前提下，处理好建筑高度与建筑退线的关系，预留综合管线及围墙的建筑间距。建筑布局上应形成层次，避免兵营式布局。常见的建筑布局形式有围合式布局、行列式布局、混合式布局、点群式布局。以上几种建筑布局相比较，点群式布局居住起来最为舒适，不过，因为用地面积等因素的限制，现在主要采用的是行列式、围合式，混合式。

小区出入口应按人车分流设计，通过合理设置地库出入口，实现车行区域与人行区域的物理隔离。小区出入口预留好围墙大门的设置空间，避免后期与报规划的设计文件差异大。小区内部道路尽量形成环路，预留环形跑道的路径。建筑布局上宜形成一定的围合空间，保证小区内部的私密性，可通过商业围合或绿地、住宅楼围合。建筑形体空间宜按照南底北高布局，打造出小区内部的景观空间，同时在建筑布局上形成韵律感和节奏变化。

绿地布置上结合下凹绿地、透水铺装、雨水调蓄池设置要求，居住地块按照绿地率不小于30%的园林绿地率计算规则进行绿地设计。室外场地布置上，按照集中、均好、便捷的原则合理布置地面活动场地及电动自行车棚，满足日常活动和出行的需求。

五、竖向设计

片区开发经常是大市政规划与地块内竖向设计同步进行，应对竖向设计统筹考虑。竖向设计通常遵循以下原则：安全、实用、经济、美观；充分发挥土地潜力，节约用地；合理利用地形、地质条件，避免整体抬高地块标高，满足城市各项建设用地的使用要求；减少土石方及保护工程量；保护城市生态环境，增强城市景观效果。对地块内特殊的标高要求，与大市政互提条件，进行合理衔接。

竖向设计需满足《城乡建设用地竖向规划规范》（CJJ-83-2016）、《民用建筑设计统一标准》（GB 50352-2019）要求，依据现状地形标高，周边街区及市政道路标高，作为竖向设计的依据，确定建筑室内、外标高及场地控制标高和竖向坡度。场地设计标高宜比周边城市市政道路的最低路段标高高0.2m以上；当市政道路标高高于基地标高时，应有防止客水进入基地的措施。

竖向布置方式中场地竖向采用平坡式布置方式为主，避免出现较大的高差，增加挡墙，增加造价。道路及场地坡度控制在合理范围，以保证与建筑室内外标高合理衔接；场地之间高差较大时可采用台阶、坡道等方式处理场地竖向高差及满足人行交通需要。

道路地面排水坡度一般控制在 0.30%～3.00%之间（最大不超过 5.00%），广场、停车场坡度控制在 0.30%～0.50%，并满足相关规范要求。消防车道及消防场地的坡度控制：消防车道的坡度控制在 0.30%～3.00%之间（最大不大于 8%）。地面雨水排放和回收利用方式，地面雨水大部分经过透水铺装地面、下凹绿地下渗，多余部分雨水经过入渗区域的过滤设施处理后经雨水口收集后排至雨水调蓄设施。

总结：

大型安置房片区规划是系统工程，是分专业落实控规条件和细化专业要求的过程，需对宏观规划和微观技术要求有清晰认识，才能提纲挈领，做好片区规划。着手设计时应充分调研各方资料，把控设计要点，修正设计方向。同时，设计中广泛听取规划、人防、园林等各委办局意见，落实好各地区技术要求。项目实施后，及时进行后评价，积累大型片区开发规划设计经验，不断提升规划设计能力。

参考文献：

《总图设计在多专业配合中的技术要点》王雯；马会《中国住宅设施》 | 2021年第011期

《总图设计方法及要点分析》张艺凡《工程建设与设计》 | 2022年第19期

《城镇生态宜居规划的分析思考》张东辉；段智鹏《城市建筑》 | 2014年第012期