某商办项目保留建筑改造更新管理方法研究

某商办项目保留建筑改造更新管理方法研究

袁卫

上海九泽置业有限公司  上海  200000

摘 要：过去三十年，整个建筑行业经历一个快速起步和扩张的阶段，各个城市各种新建筑如同雨后春笋般拔地而起，这种粗狂式的发展给中国经济带来了一个快速上升的一个阶段，但随着增长速度的放缓，这种大拆大建的开发模式弊病也日益的显现出来，传统的建筑所蕴含着的一个城市的气质和肌理也被现代化的玻璃幕墙和同质化的板式住宅楼所淹没，丢失了一个城市的传统与个性，在这个高质量发展的大背景下，对于大拆大建向以城市更新为主的开发的转变正成为一个趋势和方向，对于保留建筑改造更新中的工程管理明显区别于传统新建建筑的方法论，需要对老旧建筑的处理以及与新建建筑的结合探索出一条适合于保留建筑改造更新的管理方法，本文以上海市某商办项目为例，研究在这类型的改造中适用于现场项目管理的办法或管理要点，以便为以后类似的情况提供经验。

关键词 城市更新；保留建筑；项目开发；工程管理

引言

在像上海这样老旧城区的土地出让条件中，往往都会有一定保留建筑，要求不得拆除或者局部保留，这就涉及到对原有建筑的外装饰部分、安装工程进行全部或部分的改造、调整、升级，部分还需对原有结构进行加固，因此这样的保留建筑更新既要考虑到与原有结构形式和建筑肌理所适配，又要考虑到改造后新的应用场景所带来的要求。本文基于开发商的角度，从这类型的立项到前期的设计、以及工程施工等全过程中遇到的问题，分析管理中应该注意的要点，避免以后类似的情况发生。

1 某商办改造项目概况

本项目位于上海市内环西北角，普陀最成熟的商务区域，原为上海市的旧时里弄住宅，改造后为新建的两栋办公楼一栋21层，高92.15米，一栋10层，高46.20米，另外红线内有3栋需保护修缮的一般历史建筑、要求不得整体拆除，4栋需要局部整体改造一般历史建筑应在传承历史风貌、保护建筑原有空间肌理和原立面等要求上，对建筑采用局部改造、整体改建、复建等多样的措施，不改变原有的空间肌理和巷弄体系。

2 保留建筑改造投资管理

影响保留建筑改造投资管理的主要是保留建筑建筑物本身的状况和周边的环境情况。建筑物本身的情况应考虑到原有建筑的结构、设备、装饰装修等是否可以利用或保留，在实施的进程中，对于这些保留位置保护产生的费用和完全改造进行比对，综合考虑最终想要达成的效果和功能，是否能与融入整个项目的整体风格，对于原有设施设备的保留是否能与改造后的系统相兼容，是否满足先行法律法规以及规范标准的要求，以确定需投入改造的投资。考虑到本项目保留建筑为上世纪二三十年代建造，结构老化严重，装饰装修也基本被破坏，选择保留部分墙体和具有代表性的门头和结构，其余均选择按照原有建筑样貌进行复建。

另外周边的环境情况对整个项目的实施会产生不同程度的影响，如本项目拆除部分地下位置存在一个较大的老旧的人防区，需清障以进行土方开挖以及桩基的施工，但是由于人防区域与保留建筑距离较近，直接大规模开挖会导致保留建筑有倾塌的风险，因此需对保留建筑进行局部的加固，同时增加一排围护桩避免土方的滑移，这些因为周边环境影响而增加的清障费用和措施费用都需要在投资决策管理中考虑。

3 保留建筑改造设计管理

在保留建筑的设计管理中，首先要对原有建筑有个清晰地认识，如查找原有建筑的竣工图纸，但大多数改造项目年代久远，相关资料早已丢失或者并不完整，这就完全依赖现场的踏勘以及勘测单位的报告。而原结构部分节点的不准备可能导致最终所有设计的推翻，因此对于部分结构尺寸不明的或者隐蔽的工程，需有确切的数据或者打开隐蔽结构后知道具体形式后方可进行下一步的设计。

而让不同年代的建筑改造后能够适配目前的法律法规以及现行规范要求也是我们在设计管理中应该重点关注的问题，也是最后整个项目竣工验收的必然要求。本项目保留建筑部分始建于上世纪二三十年代，外墙主要结构为砖砌体以及部分的木质构造柱，已完全无法满足我国目前的砌体结构规范和抗震要求，考虑到实用性和安全性，我们选择在砌体墙的内侧现浇一道混凝土墙体，作为砌体墙的支撑，增强抗震性能，确保满足现行规范要求。

4保留建筑改造施工管理

4.1质量管理

施工过程中的质量管理主要还是从拆除开始，到修复到新建部分最终的完成，确保和图纸一致。拆除过程对需保留部分的保护，包括栏杆扶手、踏步，窗户等位置采用泡沫塑料凳软质材料进行包裹，另外为了达到修旧如旧的效果，对于拆除的部份老砖，也进行了保留，后期用于复建外立面作为饰面砖使用。

对于保留的清水砖墙也需进行修复，清除外侧的衍生植物、污染的涂料、锈蚀斑等。墙体表面裂缝可采用纤维砂浆进行填充，而较为深层的裂缝就需要采用灌浆的方法进行修复，表面再用砖粉抹面，实在无法修复的裂缝，可直接人工掏出，用同规格、尺寸、颜色的砖进行替换，尽量使用保留的老砖。修复完成后对对老砖进行泛碱治理，物理去除或者使用化学的办法进行清洗。后续的勾底缝、面缝、砖面平色等工艺应挑选经验熟练的工人进行，最后做一变憎水处理。在保留建筑的质量管理中应从细节入手，处理好每道工序，才能达到最终的效果。

4.2 安全管理

由于原有建筑本身存在空间限制，因此对于保留建筑的改造往往处在一个受限的空间进行施工，特别是上海市中心城区的改造项目，场地条件紧张，因此对于整个现场从材料的进场路线，到堆放，特别是危险品的存放，施工场地的安排都要有一个明确、清晰且合理的规划。在这种旧式里弄建筑中，往往采用了一定比例的木结构，另外还存在大量的可燃的装饰面，施工前期应针对这类问题编制专门的施工组织设计以及应急预案，施工过程中加强工人的交底，按规范要求操作，确保行为安全，同时对设备，措施的进行定期检查，消灭物的不安全状态。

由于本项目还涉及到对保留建筑的部分拆除，需要综合考虑拆除的工序安排，在这种改造项目中，因为拆除过程中的失误或原结构的不稳定出现的事故屡见不鲜，2019年5月份长宁区昭化路厂房改造项目施工过程中发生坍塌，致12死10伤，原因就是原有承重砖墙本身承载力不足，在改造施工过程中未对此部位墙体加固，在施工过程中发生瞬间失稳导致坍塌。本项目原有结构状况较差，从安全角度考虑，在拆除前对需保留的结构进行全面的加固，采用槽钢框住保留结构，并支撑于地面，同时在拆除过程中注意观测整个结构的问题，超出报警值立即启动应急预案进行处置。

图 保留结构临时加固节点

4.3进度管理

周边环境除了会对投资产生一定影响，在进度管理中也是一个十分重要的影响因素。对于周边环境的细致的勘察除了地下可能的障碍物，还包括一些市政的管线，例如电力、通信、燃气等等。前期应摸排清楚管线是否已经废弃，是否需要移位，如果仍在使用，因与各权属单位沟通好保护措施或移位方案，并组织权属单位、施工单位和监理单位共同对管线现状进行确认，留好相关的影像资料，在施工过程中，建立好各个单位的沟通机制，并按要求做好监测工作，尤其是在桩基施工阶段和土方开挖阶段，建立好应急处理措施。本项目保留建筑外侧就存在一排架空电线，原本在市政架空线入地的计划中，后因计划推迟，导致进行保留建筑施工时影响外架的搭设，又与权属单位沟通处理的方案，致使施工停滞。

内部的协调也会对整个项目推进的情况产生比较重要的影响。尤其涉及到保留建筑，作为建设单位自身，对外需要与市政、设计院、政府部门，对内需要与合约、运营、物业等各个部门接洽，以确保最终完成的建筑满足各方想要达到的效果或需要满足的功能。这就需要有一个专职协调的部门来处理这些繁杂的事情。本项目就是由工程牵头，每周定期的组织专题协调会议，处理遇到施工中遇到的各类问题，把沟通的成本降到最低，同时根据确认的进度计划对比现场实际进度，匹配相应的人员、机械、设备，扫除所有可能影响施工的障碍，快速的推进项目的进展。

7 结论与建议

综上所述，从投资管理、设计管理、工程管理三个大的方面阐述的在保留建筑改造项目管理中可能遇到的问题，在占整个开发周期时间最长的工程管理方面细分了进度、质量和安全三个角度进行管理，总结出这类型的开发项目要详尽勘测，通盘规划，小心组织，节奏施工。希望本项目中的一些解决方案或者经验，能为类似的项目提供经验。

撰写日期：2023-03

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