保障性租赁住房建成项目调研报告

保障性租赁住房建成项目调研报告

明淑坤 ,包依凡 ,张成龙 ,王露

 同圆设计集团股份有限公司  山东济南  250000

保障性租赁住房由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，坚持小户型、低租金，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人等群体，准入和退出的具体条件由城市人民政府结合实际确定。这是保障性租赁住房制度设计的出发点，其核心门槛是住房困难，特别是无房，一般可不设收入门槛，就是为了帮助新市民、青年人等群体在进入大城市的初期，能够以相对合理的租金价格满足基本居住需求，更加公平地享受到住房保障的权利和经济社会发展成果，进而更好地实现自身的全面发展，是一种发展型的保障。

党的十四大提出，保障性租赁住房要充分发挥市场机制作用，引导多方参与。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，积极运用市场化办法和手段实现保障目标。保障性租赁住房的建设运营主体是多元的，除了政府外，农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、房地产开发企业、住房租赁企业等各类市场主体，均可以在政府的政策支持下参与保障性租赁住房建设和运营管理，并且将成为发展保障性租赁住房的“主力军”。

在党中央国务院的不懈推动下，各地有部分保障性租赁住房项目已经建成并投入使用，切实解决了新市民、新青年的住房问题。包括利用农村集体经营性建设用地的项目。

2022年，我们主要针对北京、济南两个有代表性的城市，参观考察了保障性租赁住房的部分建成项目，希望从中吸取经验，为后续保障性租赁住房的设计、运营积累经验。

一、北京

作为我国政治、经济中心，全国房价天花板级的城市，北京的保障性租赁住房项目在土地供给、项目建设和项目运营上具有很强的代表意义和借鉴作用。

1、润棠瀛海

润棠瀛海项目不是真正意义上的保障性租赁住房，项目是租赁住房，但还没有纳入北京市住房保障系统。

整个项目由20栋公寓楼和3栋独立商业组成，建筑面积公寓20万平方，商业8000平方。分为南北两个区，共5个组团，由一条十字街串联起来。户型面积段从26-104不等，一室户、二室户、三室户都有，还配建了幼儿园，是个全龄化社区。

建设运营方面有几个特色：

1、用地性质是集体经营型建设用地，与保障性租赁住房的土地政策相契合；

2、合作模式上，村集体以土地方式入股，华润置地和北京愿景两大公司联合开发、建设，并享有70年运营权，需要每年向村集体上交土地使用费，是典型的的联合开发，委托运营的模型；

3、具体运营过程中，愿景与华润是分离的，各管10栋楼，套型比为1632：1375。社区食堂、蓝领公寓归愿景集团运营。

4、整个社区的平均装修标准为1500元/平，与当地快捷酒店的标准基本一致；

5、润棠瀛海项目设有宠物房，可以满足年轻人饲养宠物的需求，一经推出非常受欢迎。为了避免对其他住户的干扰，宠物房单独为一栋楼；

6、按照北京市的相关要求，租赁合同最多只能签一年；

7、30平一室小户型套数占比60%以上，104平三室占比5%左右，40平两室户型套数占比35%。其中，40平两室出租率最高；

8、租金价格，30平以下2800左右，40平3800-4000，跟周边二手房租赁价格基本持平；

9、经测算，本项目20多年后可回收成本。

润棠瀛海项目因为用地性质为集体经营性建设用地，所以建筑属性属于公共建筑，但是在运营过程中，北京市给予了很多政策上的支持：

1、70年产权，民水民电，封闭厨房可接燃气，完全按照住宅属性执行；

2、不需要设置太阳能。共3007套套间，其中仅246套蓝领公寓采用屋顶集中太阳能，占比仅8%，其余均为燃气热水器，这又是按照公寓属性执行；

3、有一半套间为纯北向，没有采光，按照公寓属性执行；

4、公区有烟感但是没有设置喷淋，这是半公寓半住宅属性执行；

5、北京市不允许分租，但大户型做了双钥匙房，给分租预留了充分的条件。

2、百子湾公寓

百子湾公寓是标准的保障性租赁住房，业主是北京市保障性住房建设投资中心。共有12栋建筑组成，由国际著名建筑大师马岩松先生亲自设计，以飘浮的城市花园作为设计理念，通过建筑的高低错落，变化的造型和师从自然的景观环境，营造出大都市里的山水概念。

百子湾公寓总建筑面积47.33万平方米，其中地上建筑面积达30.33万平方米。12栋住宅楼，地上6层到27层，总房源数共4000套。项目采用了装配式施工，装配式预制率约为40%。与此同时，项目还建设有养老设施、托老所、老年活动站、社区卫生服务中心、社区体育设施、停车库等配套设施。

建设运营方面：

1、用地性质依然是集体建设用地，划拨方式取得；

2、北京市保障性住房建设投资中心成立子公司自运营，包括物业团队、运营团队、招商团队等，还有部分外包服务，如配租调房、退租等；

3、因为项目位于朝阳区，所以优先解决朝阳区内符合条件民众，东城西城政府同意的话也可以，其他区完全没可能；

4、共4000多套房，分为保障性住宅和人才公寓，人才公寓标准较高，有部分复式住宅；

5、保障性住房申请归街道负责，街道出具证明后物业才能接收。人才公寓相对宽松，也需要街道出具证明方可入住；

6、租赁价格70元/平，相当于周边二手房租赁价格的7折；

7、不配置家具家电，只是厨卫精装；

二、济南

山东省作为十四五期间保障性租赁住房的试点省份，共需建设保障性租赁住房40万套，而济南作为山东省会城市，需要完成20.5万套的建设量，占比50%。所以本次调研的第二个代表城市选取了济南。

2022年12月27日，济南市住房和城乡建设局向社会公布首批保障性租赁住房—人才公寓。首批房源5513间，其中现房1227间，装修待交付4286间，首批通过泉城安居平台向社会提供房源的租赁企业均为大型国有住房租赁公司，分别是建设银行建信住房服务有限公司山东分公司、济南城市建设集团资产运营管理有限公司、济南城市发展集团资产运营管理有限公司，按照《济南市租赁型人才住房户内装修及配套标准》配置了家具家电及各种生活设施，具备租赁签约入住条件，可拎包入住。

3、翡翠公园

翡翠公园是万科开发建设的一个大型社区，全精装交付。济南城发集团作为保障新租赁住房的市级企业，购买了其中6、7、8#楼，作为济南市保障性租赁住房投放社会。这也是一种较为新型的合作模式，由开发集团直接购买现有新建住宅作为保障性租赁住房使用。

此楼盘设计初期定位为中高端楼盘，所以以大户型为主，其中6、7、8#楼共409套住宅中，面积在130㎡-180㎡之间，为三室两厅或四室两厅的户型。考虑到面积过大，社会化分租可能会带来安全隐患等问题，城发集团将此项目定位为高新企业的定向人才公寓，仅面向高新企业开放房源。最终重汽集团由于当年高层次人才引进较多的大型企业成功入选，所有入住人员全部为重汽集团内部无房且取得济南市高层次人才认定证书的职工。

由于此项目为楼盘建成后城发集团购买的现房，所以是与商品房住宅混居，并没有单独的配套和车位，全部都是与小区业主共享，也导致了一些问题。比如租赁住房无车位提供，只能租业主的车位，比如因为租住的单身年轻人为主，部分购房业主以入住人员与高端楼盘不符，容易引发不稳定因素等理由，举行过一系列的抗议活动。

所以保障性租赁住房建设过程中，最好是独立成区，有单独的配套设施等。

4、泉世界壹品

泉世界壹品是建信集团开发的一个存量改造的保障性租赁住房项目，共89套，其中双人间27套，大床房62套。这是全国首个持有市场化项目的住房租赁企业股权交易服务试点项目，目前89套房源已经全部上线。

随着济南城市不断发展，部分闲置房屋随之而生，与此同时，大批新市民也要借保障性租赁住房来安居。而建设银行建信住房服务有限责任公司试水REITs，为盘活闲置房产、供应保障性租赁住房，提供了一条广筹社会资本，降低金融债务风险，推动基础设施投融资市场化、规范化的新思路。也成为了全国首家拟申报保障性租赁住房REITs项目。

城市的发展正是“存量房屋”不断涌现，以及不断被盘活的过程。“尤其是济南，作为人口净流入大城市，一方面，被视为城市发展动能的新市民，他们释放出大量居住需求；另一方面则是不断产生的‘存量房屋’，尤其是近几年受大环境影响，房屋空置率偏高，亟待盘活。而泉世界壹品作为试点项目，为存量房屋的再利用打开了一条新的道路。

泉世界壹品装修标准标较高，走廊空间宽敞，居室内实现卫生间真正的干湿分离，除个别小户型，其余户型卫生间和简厨通风采光很好，这在租赁住房中也是不多见的。

通过对上述项目的调查研究，让我们对保障性租赁住房的现状和发展有了深刻的认识和形象的落位，对今后保障性租赁住房的研究、项目设计等有了更为深刻的认知。考察中也发现了一些问题，在后续的工作中，我们将就所发现的问题进行深入探讨，力争找出解决方案，使保障性租赁住房能健康、平稳发展下去，并最终实现为人民服务的宗旨。

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