出租屋消防安全管理存在的问题及对策探讨

出租屋消防安全管理存在的问题及对策探讨

谢成全

惠州市消防救援支队

随着我国经济社会的快速发展，城镇化进程日益加快，工厂企业、服务业等行业不断发展壮大，吸引了大批进城和外来务工人员，也促进了房屋出租市场的繁荣。作为房屋出租市场的主力军，出租屋以其低廉的消费价格深受外来务工人员的欢迎，出租屋消防安全管理问题也随之凸显出来，出租屋火灾数量不断上升，小火亡人风险时刻存在。下面，笔者以本人工作所在地H市当前出租屋消防安全管理方面存在的问题进行客观的分析，并就相关对策进行探讨。

一、H市出租屋基本情况

H市地处粤港澳大湾区，与深圳、东莞、广州毗邻，区位优势明显，经济发展较快，随着经济的发展，流动人口也在不断增加，H市现有人口总数606万，其中流动人口有175.7万左右，流动人口大部分居住在出租屋内，绝大多数出租屋为村民自建房改造而成。据统计，H市登记备案的出租屋共360876间，实有房间数可能达到60万间左右。就火灾形势而言，H市2020年共发生火灾3986起，其中自建房发生火灾571起，占比14.33%，2021年共发生火灾5008起，其中自建房发生火灾616起，占比12.30%，2022年共发生火灾3410起，其中自建房发生火灾596起，占比17.48%，虽未发生亡人火灾，但也足以给H市出租屋行业消防安全形势敲响了警钟。

二、出租屋行业存在的消防安全突出问题分析

（一）责任不明晰导致失控漏管。这个行业没有具体的主管部门，政府也尚未成立专门的机构对其进行统一管理。目前针对这个行业的管理一是依靠属地派出所，依据是公安部《租赁房屋治安管理规定》（公安部令24号）和《广东省租赁房屋治安管理规定》，要求出租人在租赁房屋时要到属地公安派出所进行登记备案，但各级公安机关仅负责租赁房屋的治安管理服务和相关信息，并未明确其为出租屋行业监管部门，自2018年消防救援队伍改制转隶后，消防法进行了修订，消防法第四章第五十三条第一款为“公安派出所可以负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育，具体办法由国务院公安部门规定”，故公安部门对出租屋的消防安全管理处于可与不可之间。二是依靠网格化管理，也就是当地乡镇（街道办事处）网格员定期上门检查指导。但无论是公安派出所还是乡镇（街道办事处）对这个行业都没有许可权或行政强制权，导致在消防监管方面缺少有力的抓手，失控漏管的现象也就不可避免。

（二）先天不足导致隐患重重。目前市场上的出租屋90%以上为村民自建房改造而成，业主建造房屋主要从如何节省成本以及有效利用空间等方面进行考虑，村集体和基层乡镇在审批的时候主要考虑建房人资格、建筑面积和规划等方面的问题，同时，自建房的建设并不需要办理消防审批手续，这就导致部门自建房在建成就存在很多先天性的消防安全隐患。一是防火间距不足。很多地方因为用地紧张，自建房之间没有防火间距，有些地方甚至存在握手楼现象，楼与楼之间窗户对开现象也很普遍。二是安全疏散条件堪忧。绝大多数建筑只有一条敞开式疏散楼梯且楼梯间不具备通风条件，还有一些建筑的楼梯上不能直通天面，下不能直通室外，一旦发生火灾，烟气无法及时排出，极易形成“烟囱效应”从而造成人员伤亡。同时，疏散楼梯配置疏散指示标志和应急照明灯现象不多，近几年通过火灾隐患重点地区整治、三合一场所治理、自建房治理等专项行动，情况有所好转。三是消防车通道狭窄。虽然多数建筑之间的消防通道宽度大于4米可供消防车通行，但往往不能满足云梯车登高作业的宽度要求，使消防救援队伍失去了一种有效的救援方式。同时，由于自建房普遍没有地下室，随着经济的发展，私家车数量不断增多，自建房周边的消防车通道被私家车占用的情况屡见不鲜。四是消防设施缺乏。绝大部分自建房没有设置室内消火栓系统和自动喷水灭火系统，有的甚至连灭火器都没有配备，导致火灾发生后，虽有人较早发现，却无法有效灭火。

（三）消防安全责任制不落实。一是电气线路私拉乱接情况普遍。出租屋业主往往只注重经济效益而忽视消防安全管理，导致有些租户为了贪图方便，经常擅自私拉电线、增加电气设备，且电气线路的敷设和连接都极不规范，电线的质量也参差不齐，各类电气线路老化未及时更换，容易引发电线短路而造成火灾。2016年东莞大朗出租屋“8·14”较大火灾事故造成9人死亡、2人重伤，直接经济损失865万元，最直接的原因就是电线短路引燃周围可燃物所致。二是电动车管理混乱。电动车在楼道口停放、充电现象屡禁不止，近几年全国消防部门针对电动自行车进行了两轮专项治理，但是由于缺少长效的监管机制，整治结束后往往会出现反弹和死灰复燃现象，给出租屋消防安全管理工作带来了严峻挑战，有些租户甚至将电动自行的的电池取下来拿到楼上充电。三是瓶装液化石油气的使用给出租屋消防安全管理增加了不稳定因素。多数出租屋因为没有接通管道燃气，租户的厨房灶台和洗澡间热水器仍普遍采用瓶装液化石油气作为燃料，同时对供气设施设备又缺乏定期的维护保养和检测，一旦造成燃气泄漏，后果将不堪设想。

四是防盗设施阻碍疏散逃生。出租屋业主出于治安、防盗安全考虑，通常会采用铁栅栏或防盗网对房间外窗和天面露台进行封闭、堵塞，虽然有些也开设了逃生窗，但逃生窗的面积多数不符合要求，有的甚至还将逃生窗锁住，导致一旦发生火灾，被困人员无法及时通过逃生窗疏散、逃生。

（四）消防安全意识淡薄。出租屋的租户多数是农村进城的务工人员，不少还是拖家带口三代人挤在一户狭小的房间里，他们生活在社会的底层，受教育程度普遍不高，缺乏基本的消防安全常识。特别是老人和小孩更是属于弱势群体，面对火灾很容易惊慌失措，并选择错误的逃生方式，最后因吸入大量浓烟而丧失了宝贵的生命，很多火灾的悲剧都是因此而酿成。

    三、加强出租屋消防安全管理的对策思考

（一）明确行业监管职责。当前H市部分镇街成立了流动人口出租屋管理办公室，但仍不够普遍，建议以政府名义出台出租屋管理规定，结合流动人口管理工作，全市各镇街成立专门的出租屋管理办公室作为出租屋消防安全主管机构，由其负责出租屋消防安全日常监管和宣传教育工作，同时，明确属地乡镇政府（街道办事处）、规划和自然资源、住房和建设、生态环境、税务、市场监管、应急管理、消防、城市管理和综合执法等部门的职责，重点解决出租屋消防安全突出问题。

（二）强化主体消防安全责任。每栋出租屋落实楼长制，楼长一般由房东担任，也可根据实际情况由租户担任。出租屋业主与租户签订租赁合同时，应将自觉维护消防安全作为一项重要内容体现在合同条款之中。业主和管理员要切实履行主体责任，定期对出租屋消防安全进行自查自纠。一是严禁私拉乱接电气线路，并在电源总闸和每一户电闸安装漏电保护开关。二是结合近期开展燃气治理工作，加强对瓶装液化石油气使用情况监督管理，定期对供气设施设备进行维保检测，确保用气安全。三是对房间外窗和天面露台安装的铁栅栏、防盗网能拆除的则坚决拆除，不能拆除的必须按要求开设规格不小于1.0*0.8米的逃生窗口并严禁上锁。

（三）完善消防基础设施。消防给水设施是最为有效、可靠的消防设施，鉴于出租屋建筑一般占地面积较小，建筑高度一般不超过24米，着火源多为丙类可燃物，从操作简单方便和打早灭小的实际出发，建议每层安装1-2套消防软管卷盘，即可基本满足扑救初期火灾需要。同时，辅助配备一定数量的手提式干粉灭火器，房间内和楼梯间安装联网式无线火灾报警器，出租屋集中的片区按要求安装室外消火栓、建立微型消防站。对于经济条件较好的地区，如果能够在每个房间加装简易的自动喷水灭火系统，则能起到更好的效果。结合当前开展老旧小区改造、自建房专项治理等工作，对防火间距严重不足的建筑采取用实体墙封堵相邻外窗或将相邻外窗改造为防火窗，以有效降低火灾向相邻建筑蔓延风险。对房间门进行优化改进，有条件的可将全部房间门改为防火门，最低要求也要改为由不燃材料制作的金属门，将火灾特别是浓烟控制在一户以内，最大限度避免因房间木门被烧穿导致浓烟扩散至整个楼梯间。推广安装智能烟感、远程监控系统等，通过技术手段强化出租屋火灾防控水平。

（四）规范电动自行车管理。严格落实《广东省实施＜中华人民共和国消防法＞办法》，严禁电动自行车和电动摩托车入楼停放、充电，根据实际情况，设置电动自行车、电动摩托车集中停放、充电场所以及充电桩，有序推动出租屋连片地区实施路改、水改、电改、气改。建议各级政府加大对电动自行车停放点充电设施建设的经费投入和补贴。结合治安视频监控，推广使用电动自行车、电动摩托车智能识别系统，杜绝电动自行车、电动摩托车入楼入户，有效减少火灾隐患。

（五）强化消防安全宣传。发动出租屋管理办公室、公安派出所、基层网格员的力量，持之以恒开展消防安全敲门行动，定期制作通俗易懂、贴近实际的消防宣传单，派发到每家每户和每个人手中。突出媒介宣传，发动报刊、广播、电视、网络等媒体，开展消防公益宣传，加强消防常识普及、日常火灾风险提示，通过开展形式多样、内容丰富的宣传活动，使消防安全常识深入人心，牢记在脑，最大限度减少出租屋火灾风险和火灾危害。

参考文献：1.东莞市大朗镇“8.14”较大火灾事故调查报告；

2.《广东省租赁房屋治安管理规定》；

3.《广东省实施＜中华人民共和国消防法＞办法》。