康养地产开发运营模式浅析

康养地产开发运营模式浅析

王成斌 

中铁建工集团 山东省济南市 250200

摘要:康养地产项目已成为现代地产领域发展的重要方向。文章以康养地产开发运营模式为主要研究对象，针对企业在康养地产领域的开发运营模式进行多角度、多层次的论述和分析。在分析现状和难点的基础上，融合康养文化的核心理念，根据企业的战略布局重点，提出企业在康养领域的经营策略和发展建议。

关键词:康养地产;运营模式

一．我国康养地产的发展概况

康养地产是指在养老住宅的基础上，配备餐饮中心、文体中心、护理中心等相应场所，为老年人在饮食、娱乐和养生保健等方面提供服务，并通过销售或出租等运营模式来实现自身的盈利和长远发展，是基于适老化而发展起来的服务产业。

我国康养地产的投资开发主体大多为房地产企业，同时也有部分保险公司和部分国外机构入驻了中国康养市场。虽然各行各业相继进军康养地产行业，当前国内康养地产项目已经投入到实际运营的却不多。主要原因包括以下三个方面:一，康养地产项目涉及大量的资金投入，传统中小型企业以及关联机构不具备相应的投资能力，特别是项目的资金扶持，需要企业投入巨大的经济成本，导致中小企业无法实施和经营;二，康养地产项目是我国地产领域的新尝试和新探索，对应的经营模式以及经营发展方向存在多种可能性和风险性，大部分的企业又缺乏足够的管控能力以及经营水平，无法适应相关风险的产生，甚至会导致企业的经营出现一系列的困难，从而制约了部分企业的参与热情以及参与力度;三，康养地产项目是一项综合性的复合型地产项目，对应的医疗服务体系、服务管理体系、餐饮保障体系、交通运输体系以及物业管理体系等都是需要企业具备较强的经营实力，而传统企业无论是经营范围还是管控能力，都无法满足当前康养地产项目的基本需求和标准，导致大量企业望而却步。

二．我国康养地产的主要开发运营方式

我国主要主要有以下四类。

2.1康疗型康养地产

康疗型康养地产开辟模式，即“社区+病院+地产”模式，要嫁接医疗资源，强调供应专业化的康养管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端中老年群体。将可以提供给顾客健康关怀、照顾老年患者以及一些特定疗养需求等专业化健康护理作为产品力。例如台湾双连安养中心。用地性质一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，区位环境依山傍水，生态资源良好。通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主。

2.2居家型康养地产

居家式康养地产开发模式是指以家庭为焦点，以社区为依靠，专业化办事为依托，并加入康养主题概念;仅供应基础康养服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式，例如长庚养生文化村。用地性质属于居住用地，通过市场化的出让方式获取。通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然。实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念面，仅为老年人提供基本的社区服务。主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好。

2.3度假式康养地产

将养老和假日旅游相结合，针对健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合。此类项目通常在气候、居住条件较好的区域，如昆明、三亚等城市，项目内配套提供生活、娱乐、保健等休闲场所和服务设施。以此吸引消费者异地购房，除居住功能外，通常还兼具投资功能。用地性质属于居住用地，通过市场出让方式取得。强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件。以海南冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地为主，老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强。针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好的联系。

2.4立体化康养地产

此类项目为大型综合康养社区，其中涵盖：居民住宅、酒店商超、娱乐休闲等各种专属建筑，综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。该大型综合康养社区的主要客户群体是具有较好收入的老年人群，包括身体健康的老年人以及需要起居照顾或专业医护的老年人。用地性质属于居住用地，往往会有一些土地附加条件。区位环境安静恬然，有一定的景观资源。为大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施。面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。

三．各康养地产模式的盈利方式

目前国内开发商在老年住宅的开发上在盈利模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。

3.1康疗型康养地产

出于开发成本考虑，此类项目多是以划拨或协议出让等方式获取土地使用权。由于受用地性质的限制，此类项目不具备正常的商品房交易资格，仅能够由开发商自持运营。主要通过两种方式获取项目收益：一是依托自身良好的自然生态资源、养生休闲配套设施，为消费者提供度假康养服务；二是以招募会员的形式，将公寓面向老年群体或候鸟式康疗群体进行出租，收取会员费、管理费及其他增值服务费。

3.2居家型康养地产

此类项目一般直接通过土地市场公开招拍挂方式获取国有建设用地使用权，选址通常位于城郊，具备相对良好自然生态化境条件。因项目的主要客群为老年人，故在项目规划设计时会更多的以养老公寓、养老别墅的形式推出并配套一定的康养休闲服务设施。此类项目运营方式为直接入市销售，开发资金回收快。

3.3度假式康养地产

项目通常以招拍挂的形式购入商业、住宅混合用地，以洋房、板房、公寓、别墅等形式建设住宅入市销售，再结合当地实际配套建设商业中心、主题乐园、康养机构、酒店等，自持或委托运营。项目的营收主要来源于两部分：一是短期的住宅销售资金；二是长期的各类康养、娱乐、休闲服务费用。

3.4立体化康养地产

这种大型综合康养社区的营销方式通常是租赁和出售相结合，其中出售的房产用于居家养老，而可以提供专业医疗看护的老年住宅一般为开发商自主进行商业经营，顾客可以通过反向抵押的逆按揭方式获得相应服务，以房养老。

四．小结

目前，国内康养地产正在从单一养老阶段（第二代）向多元康养社区阶段（第三代）过渡,由于人们对于美好生活环境需求程度不断提高，在我国亚健康群体比例偏高和社会老龄化这一发展趋势下，在国家宏观政策的指导下，康养地产产业链开发运营模式正在不断形成。开发建设的康养地产项目具有更多的自主性选择空间，也需要根据当前市场需求和发展趋势进行灵活的选择和调整。只有打破传统地产思维，以内容为核心、以服务为基础的康养地产才会赢得未来。

参考文献

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