如何玩转M国房地产投资

如何玩转M国房地产投资

王静

启点（上海）因私出入境服务有限公司

2019年年底疫情来了！我还在全球出差飞，12月美国回来，1月泰国回来，然后就那里不能去了，武汉疫情我还11月去了次武汉出差后去北京出差重感冒了，扁桃体发炎到说不出话-回想后怕，因为我19年11月去了武汉的高铁站，11月其实就是武汉疫情爆发，我路过了武汉。很lucky，希望好运常伴！

2020年年初疫情爆发，我自己才出来创业，自己的公司是2020年9月才成立，公司成立了我第一件事拿美国最大开发商代理权（LENNAR的）当时全球疫情啊，非常严重啊。我天天研究美国的房地产！投资只看能否杠杆，租金回报和过去的30年的历史房价趋势。想着美元资产总归要配点对冲。

这个证书不容易啊，我公司刚开不久，还好我的经验都卖过海外的房子和做了很多海外的移民，所以被LENNAR 背调了3个多月，从2020年年底申请一直到2021年2月才拿到这个代理书，在2020-2021年全球中国可以说几乎是唯一一个海外买家吧？因为整个疫情期间2020到2021美国房产国际市场才3%。

拿好代理证书，开始更加可以没日没夜的研究美国的房产了。从官网查，美国的数据全部都是透明的GOOGLE看啥都有。（自信不）

市场普遍认知：买美国的房子税高，租金无法覆盖月供，其实不全对，纽约的、洛杉矶的、旧金山的房价也都是全球闻名贵的，那是自然无法覆盖，总投入也要在最低100万美金起，那么首付3成也得30万美金起。而美国的房产中位价格就是在36到40万美金之间。所以如果我选择了投资德州和佛州。

房产都是独栋别墅待地的single house，我只投资新房，二手房也怕碰到问题，而且我又拿的是美国最大的开发商代理权。所以都是期房，定金首付10%（短租房20%首付）支付到美国的监管账户，又安全，建房周期6到8个月，不收房无需还贷款，不收房开发商也拿不到钱。所以相比下来发达大国家法律是完善的。就选好房子，付好首付安心睡吧，等收房前3个月开始做贷款就好了。

而且中国护照，申请美国的贷款，人家是free market ，材料比中国贷款还简单，一个护照首页+一个近6个月流水（余额能付30%首付+3个月月供即可）+手机网银APP 拉个征信报告+收入证明开一个。第一套房的贷款材料基本搞定。在房贷款之前也就是银行的评估报告出来后，需要拉近2个月的流水（里面不能有大额资金流动，如果有第三方的流入可能要做一下资金解释，海外可以多个卡，完美避开），然后收房因为是贷款的，提前约一下上海的美国领事馆去签一份过户委托书（POA) 委托美国的运营公司我的朋友去帮我收房拿钥匙。拍照出租

出租分为购买的是 长租? 还是短租? 区别在于长租是只能按大于6个月签合同出租，短租是按日计租金，上AIRBNB，相比来说短租是因为靠近奥兰多的迪斯尼（比上海大18倍，比东京的迪斯尼大60倍)，和全球最闻名的教父级别的高尔夫球场冠军门。

SEE，短租需要配家具包，在收房之前2个月都会提前选好，签好合同，支付定金定好家具，因为日租房像酒店，布置到进非常nice，上面这种的都是上架当天就被疯抢订的，一年从1月到12月，除了每年5月相对是淡季，其他任意季节月份都是基本90%以上满住，这就是奥兰多一年人流量8000万的威力。疫情也不例外，常年满足，供不应求。

长租房就更简单了，收房出租，打广告找租客，基本都在1个月内出租掉。

租金就是妥妥的年化9%及以上（刚上面的短租回报年化都是大于10%的）

每个月比姨妈还准的是你到的房租：

因为楼盘不同，区域不同，每个小区的物业费（HOA ）和地税都不同，基本上佛州都是不会高于2%的地税，都在1.5%左右，保险费一个月基本上60到70美金一个月，另外还有一个HOA。HOA物业费看社区，好的社区物业费高400一个月也有，费用包括了社区内部的全球闻名高尔夫球也可以打。一般的社区都是包括了割草什么费用都在里面，物业费是120到150不等。

短租社区物业费高点，300左右。

大概情况就是这样，上一篇 全球房地产投资也有美国房产投资介绍。需要了解更多详情的请咨询我。