突破定式思维  盘活闲置资产

突破定式思维  盘活闲置资产

朱,妍

中国石油集团东方地球物理勘探有限责任公司  河北省涿州市  072750

习近平总书记指出，抓创新就是抓发展，谋创新就是谋未来。所谓“新业务”是对本企业原有业务的创新,也可以是本企业现在没有的业务,还可以是市场上现在没有的业务。在国有企业“三供一业”、剥离企业办社会和政府职能分离移交后，大量岗位退出富余人员显性化，大量房地产资源闲置化。从过去三产失败当中吸取教训，防犯风险。唯有开发新业务、拓展新市场，突破原有定式思维，创新发展方式，提高认识、开拓思路，抓住重要机遇期，利用资源优势，才能实现转型发展新局面。

一、闲置资产现状

（一）资产现状

随着改革的深入开展，国有企业的生产生活基地存在大量闲置厂房、车间、农场、办公场所等。以我公司为例，现有10个生产生活基地，分布在北京、河北、河南、天津、新疆5个省市自治区。

具备良好的开发优势：一是地缘优势。随着京津冀一体化发展、雄安新区、滨海新区等国家发展战略实施和驻地经济社会发展，徐水、固城、霸州、正定、唐官屯、大港等环雄安新区的基地将迎来新的发展机遇，为盘活闲置资产、拓展经济增长点提供巨大商机。二是发展优势。公司全面开启率先打造世界一流企业新阶段，优化整合了房屋、土地资源，提供了更加广阔的发展空间和机遇。三是资源优势。各地区拥有丰富的房地产资源，院区环境良好，其中还拥有丰富地热资源，拓宽了开发利用的方向，潜在优势明显。四是人力优势。高素质人力资源丰富，无论是在业务承揽、劳务输出、管理技术输出，还是物业后勤服务、营地建设等业务领域都大有可为。

（二）开发瓶颈分析

1. 上级政策不明晰。企业拥有大量闲置资产，但闲置资产的盘活利用在公司范围内并无详细的政策支持和指导意见，使新业务开发工作缺少风向标。

2. 部分资产陈旧，基础设施老化。大部分房产建设年代早、建设水平低、公有房结构简单等问题普遍存在。同时建构筑物由于长期闲置，破、老、旧问题突出。屋面漏雨，水、电、暖等基础设施老化，日常维修维护难度大、资金投入高，开发项目受阻。

3. 划拨土地利用受限。国有企业土地大多为划拨土地，房屋结构布局、土地管理政策及公司土地使用规划等直接影响招商引资和对外合作，管理政策、管理体制、激励机制不利于各地区盘活土地房屋。稀缺的土地资源难以在现行管理体制下依法合规创造突出效益。

4. 惯性思维固化，思想转变不到位。随着改革历经多次重组和业务整合，沉淀了许多改制单位剩余人员和历史遗留问题，员工队伍多年从事后勤服务工作，经营创效意识薄弱，在技术特长、专业技能、年龄结构等方面也存在较多问题，劳务输出意愿不足，与公司的要求、与高质量发展的形势还存在差距，创新创效难度较大，转观念仍是一个长期过程。

二、探索闲置资产盘活新方向

（一）用好平台经济“互联网+”

在经济学概念里是数字经济时代背景下的新的经济模式，是一种虚拟或真实的交易场所，平台本身不生产产品，但可以促成双方或多方供求之间的交易。简单的说就是一个交易平台，有项目的企业将信息发布在平台上，有投资意向的企业可以在平台上选取项目，最终达成合作。

（二）北京产权交易所

北京产权交易所主要是服务中央企业、地方国有企业和涉公资产进场交易的平台，主要涵盖国有产权转让，增资扩股、资产转让、房屋租赁等公共资源交易。可以根据自身资产情况，尝试利用“互联网+”汇聚、使用更广阔的信息资源，发挥平台经济作用，将闲置资产信息分类，在北京产权交易所等政府公众平台上批露招商信息，招揽业务成熟的企业，为盘活闲置资产开发利用，拓宽信息渠道。

三、摸索开发新项目

优选有实力、信誉好的国企或与国企有长期合作的公司，双方本着“合作共赢”的原则，公司以土地及附着建筑物使用权作价入股，合作公司以资金投入入股，对可开发利用的土地合规进行土地变性后开发利用，双方按参股比例共同经营、收益分成。

（一）休闲商街项目

借助政府规划打造东方家园商业街项目。以加油站为先导，逐步建成停车服务、商业街、专业教育培训的城市综合服务生态圈。形成能源、商业、教育及配套设施为一体的综合商业项目。

1. 综合能源服务供给站。将现有撬装加油站进行升级改造，除提供传统汽油、柴油外，还可提供LNG天然气、充电服务，同时预留加氢项目，构建多种类型的能源补给方式。

2. 多功能配套停车场。引入智能化停车管理系统，架设智能充电桩，分区域开设自助洗车以及车辆美容服务。

3. 商业街。依照政府规划，建成沉浸式商业街，涵盖商超、书店、餐饮、娱乐等综合商圈。

4. 专业全龄段教育。重点打造文化、亲子、艺术等教育产业，适时引入幼儿教育、青少年培训、成人教育等，满足周边刚性需求。

（二）整体盘活项目

利用几年的时间，分阶段实施，其中租赁使用一批、合作开发利用一批，实现院区资产盘活。

1. 要稳住现有优质合作客户，扩大租赁相关房产，借助现有设施，进行修缮改造后盘活利用，即增加收入又留住优质客户，为下一步持续开发打基础。

2. 光伏发电项目。大多数闲置房产都存在老旧破损的情况，项目实施的目的就是修缮房屋屋顶，有效解决屋顶防水、隔热问题，延长建筑寿命。安装光伏小电站。即可利用光伏发电，增加效益，又改善房屋。

3. 文化旅游休闲项目。开发具有特色的产业项目，利用地热资源，分步打造吃住玩一体化的特色温泉旅游渡假中心。可参考，将原电影院、游泳池、养鱼池改造成集体育健身、文艺演出、休闲娱乐、种植采摘与餐饮服务为一体的综合休闲区。

4. 开办培训中心项目。利用现有优质资产，引入教育培训机构，开发长期合作项目。

（三）社区医养项目

医疗养老作为一个新兴的健康产业发展领域，有着巨大的市场规模，并正在成为全球最有希望和前途的朝阳行业。盘活利用各院区医院及社区卫生站，依托宝石花医院的医疗护理能力，开发“医养结合”新模式，将养老服务与医疗服务有机结合，与地方政府合作，引入养老机构，成立医疗、康复、养老一体化中心。搭建方便快捷、品质优良、普惠实用的新型养老服务平台。

对现有闲置公房的一、二层依据养老平台的需求，提供简单装修供医养使用，以房屋租金的形式盘活闲置公房。对于楼层较高的也可考虑面向活动不方便的人群，逐层降低房租标准。新型养老服务平台应具备集中照护，助餐助浴，健康指导，文化娱乐等服务功能。盘活闲置房产的同时，扩大员工转岗机会。发展后期还可以完善“医养联合体”运作机制，实现急救与休养的无缝对接。让养老机构的老年人在疾病加重期和治疗期进入“住院状态”，为老年病人在挂号、就诊、检查及办理住院手续等方面提供便捷服务。在医院处于康复期的老年病人可进入“休养状态”，养老机构的床位可充任医院康复病房，实现无缝转接。这是一个普惠民生的项目。

（四）农副冷链项目。

探索开发仓储物流业务。依托农场用地，开发新兴农业，从种植、养殖到农副产品加工，引入产品交易、冷冻冷藏、物流配送、储运加工、配套商务等特色农产品加工及冷链物流一体化产业。

在目前物流产业链条中，冷库是整个冷链的核心节点，起到储藏、转运的功能。利用院区闲置地块或厂房建造冷库，实现资产的多元开发。在建造初期可按照使用目的、使用场景以及使用主体不同选择周转型冷库，主要涵盖“第三方仓储”、“配送中心”、“中央厨房”等。这类冷库的建设通常在租用土地上建设，符合中心的开发实际。具有单体规模小，建造简单，自动化水平高，能够提供增值服务等特点。建成初期可以租赁冷库，带动收益拓展市场，后期可以与大型连锁餐饮企业合作，建立中央厨房。所谓中央厨房是一种菜品配送方式。采用巨大的操作间，采购、选菜、切菜、调料等各个环节均有专人负责，半成品和调好的调料一起，用统一的运输方式，赶在指定时间内运到分店。

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