房地产精细化成本控制

房地产精细化成本控制

张瀚林

宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司

摘要：随着我国经济水平的持续提升，房地产行业蓬勃发展。而在新常态背景下，市场环境变化幅度较大，房地产企业想要获得足够的市场优势，就需要加强自身的成本控制效果，强化精细化管理水平，从而确保自身的稳定、持续发展。本文简单阐述了房地产项目精细化成本控制的意义，分析了对其造成影响的主要因素，并提出了几点加强控制效果的建议，以供参考。

关键词：房地产；精细化；成本控制

1房地产精细化成本控制的重要意义

在房地产项目施工建设中，企业对于项目各个阶段的成本控制都要运用合理的控制措施，不仅要考虑项目的前期投资决策、设计与招投标等对成本的影响，还要对项目施工建设进行动态成本管控。利用信息的良好沟通和交流，降低由于信息不对称而造成的成本控制风险问题的发生概率，同时对项目竣工与决算环节的成本控制进行完善，将精细化成本控制全面落实。把总体的成本控制分阶段实现，减少不同的环节非增值作业而带来的成本消耗问题，使企业的综合效益得到有效提升。

项目精细化成本控制工作的落实，对于企业工作人员的思想理念、成本控制机制的完善程度、员工的专业素质与管理信息化水平等方面都有较高的要求。相关的房地产企业为了确保整体的工作效果，必须要良好地转变员工的管理理念，树立精细化管理理念，同时结合实际情况不断健全管理机制。并且要积极地引进优秀人才，提升员工的专业素养，以管理信息化为基础，推动成本动态管控工作的充分落实，全面提升企业的成本控制水平。所以，房地产项目精细化成本控制有着非常重要的意义。

2影响房地产精细化成本控制的主要因素

2.1缺少成本控制意识

在项目精细化成本控制工作中，要求企业全体员工都要积极参与，按照项目的不同环节，运用合理的、有效的控制措施。在现阶段房地产企业的工程建设现状来看，即便是拥有一级开发资质的房地产企业，也存有员工缺少成本控制意识的问题。在项目施工建设期间，企业没有进行合理的成本估算，也未能按照工程的施工进度对成本信息进行汇总，仅仅是在工程施工完成之后进行成本核算工作，给成本控制工作效果的良好发挥带来了极大的负面影响。

2.2缺少精细化管控理念

成本控制工作较为复杂，包含多方面的内容，例如预算编制、执行及分析、监督与考核等等。精细化管控指的是利用分解与落实企业战略规划与短期管理目标的方式，从预算编制开始直到最后的考核，分阶段来打破管理薄弱的问题，从而强化成本控制力度。项目成本控制工作的有效落实，必须要有精细化管控理念为指导。但是，很多房地产企业缺少科学的精细化管控理念，不仅没有明确各个部门在项目施工建设中的成本控制责任，也未能及时发现与分析成本偏差问题，造成了资金与资源的严重浪费。

2.3制度体系不健全

健全的管理制度体系，可以给项目精细化成本控制工作的顺利进行提供重要保障，很多房地产企业在工程建设中非增值作业较多，并且无效成本占比较高，其根本原因在于管理制度体系不够健全。在决策制度建设的角度来说，其中需要明确项目施工建设投资决策提出的标准化程序，同时要求企业有关部门按照市场考察结果，制定科学的项目建议书以及可行性报告等，以确保决策的合理性与有效性。然而，一些企业的决策制度过于简单，没有针对市场考察以及项目的可行性报告等提出清晰的指示，使得企业的投资决策没有科学性可言。

2.4组织机构设置不够科学

在成本制度体系中，成本控制组织结构是其中非常关键的一部分，同时也是企业进行精细化成本控制的先决条件，不但包括管理人员职责的划分，还包含管理机制建设与项目流程安排等。然而，据有关的调查结果显示，在房地产企业中普遍存在组织结构设置不够科学的情况。企业未设立招标委员会，使得公开招标问题比较突出，具体表现为合同内容不完整以及管理情况无法达到预期等等。

3房地产项目精细化成本控制途径

3.1规范投资决策流程

一般来说，在投资决策被提出时，就应当进行全面的、详细的市场调查，从而确认目前市场动态情况以及具体的建设需求。与此同时，对项目的实际规模与效益情况进行分析，综合考虑市场环境等因素，明确项目建设方向、标准以及目标群体等，确保投资决策方案的合理性与有效性。不仅如此，还需要专门组建专家团队对方案进行论证，并适当地进行优化调整。只有最大限度规范工作流程，才能有效保障精细化成本控制工作的顺利实施。

3.2强化设计阶段成本控制

在此阶段，主要需要考量项目设计方案合理性与可行性，通常以自然、人文环境等角度作为切入点进行分析。设计成本控制的影响因素包括工程项目周围环境、材料运输路线等，在实际施工过程中，需要考虑施工时间，人为影响等因素，并明确废弃物具体的排放标准。在实际勘察工作中，可以通过３Ｓ技术或者现代化大数据技术，对项目的各项因素进行全面分析，例如土壤结构、建筑布局以及气候条件等等，以保障设计阶段工作的合理性，从而为成本控制提供良好的条件基础。

3.3加强动态成本管理

为了实现加强房地产精细化成本控制效果的目标，企业应当依据项目进度，强化动态成本管理。在建设的前期阶段，可以合理利用可视化技术，加强图纸审查力度，避免由于图纸与现场施工不匹配而影响成本控制的问题。在项目建设的中期阶段，进一步增强建材监管力度，将材料成本控制在合理的范围之内。通过采购管理系统辅助材料成本控制控制，确保材料的市场价格能够及时更新，同时还可以设置支出预警。一旦某部分材料的成本发生超支现象，就会立刻予以警告，以便管理人员及时进行处理。目前，很多房地产项目的建设工作都会雇佣农民工进行工作，虽然能够一定程度上增加工作的效率，但大部分农民工的专业技术水平不足，无法满足部分专业工艺的施工要求，从而影响成本控制，此时便需要提高对施工工艺的监管力度，通过动态的方式降低人为因素对成本控制的影响，不仅可以有效保障人员的生命财产安全，还可以降低由于风险事故问题导致的成本增加问题。

3.4及时整理项目信息资料

在我国的房地产项目中，工程建设往往会伴随着大量的信息数据资料，如果能够及时对其进行汇总与整理，能够大幅度提高项目成本精细化管理水平。在竣工验收的环节中，尽管很多机械设备已经不需要再次启用，部分材料也不会再次投入使用，但也同样需要及时进行整理汇总，准时支付参与工程建设工作的人员的工资，同时妥善做好后续的安排，以免由于信息资料整理不当而导致成本再次增加。

3.5强化成本考核评估

一般情况下，房地产项目的规模都比较大，并且设计的结构也十分复杂，想要切实实现精细化成本管理，就需要加强成本考核评估力度，以避免成本管理工作中的各种漏洞问题，管理人员不能仅仅将关注度放在成本预算以及成本使用等方面。首先，针对现行的考核机制进行完善与优化，组建由专业的评估小组，着重对关键阶段的成本使用情况进行评估与考核。其次，将评估考核的结果当做绩效评价的基础标准，并执行相应的奖惩措施，以此提高工作人员参与成本管理工作的主动性与积极性。此外，还需要注重对考核指标的进一步细化，从而为后续阶段的精细化管理工作提供良好的环境基础。

结束语

综上所述，在房地产项目的施工建设过程中，精细化成本控制是一项非常重要的工作，其对于企业的综合效益以及整体的管理水平有着直接的影响。所以，有关人员必须要对其进行更加深入地研究，转变传统的管理理念，树立良好的成本控制意识，将精细化理念有效落实到成本控制工作中，全面提升成本控制工作水平，给企业的持续发展提供重要保障。

参考文献：

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