房地产项目开发的策划及经营管理研究

房地产项目开发的策划及经营管理研究

赵欣

身份证号：120104198110142566

摘要：房地产是中国经济发展的重要支柱之一，对国民经济发展至关重要，也是公共财政的重要来源。房地产开发还刺激了相关的建筑、运输、电力、天然气和水供应以及社会服务部门。不仅城市居民的生活条件得到改善，而且还创造了大量就业机会，大大促进了社会经济发展。但是，房地产项目的开发需要严格的策划和经营管理程序才能取得成功。基于此，本文详细分析了房地产项目开发的策划和经营管理。

关键词：房地产；开发策划；经营管理

前言

房地产业是当代中国国民经济增长和发展的支柱，该行业的有序和长期发展对我国具有深远的影响。在房地产业健康发展的历史背景下，社会建设事业必然会得到全面有序的环境支持条件。从房地产业的基本发展轨迹来看，不难看出项目策划和经营管理对行业正确营业额的影响。对此本文简要讨论了房地产开发的策划和经营管理。

1房地产项目的开发策划研究

1.1做好市场调查，确定项目方向

在房地产开发策划过程中，市场研究主要包括对住房类型、住房类型面积和计划安排以及房地产水平的调查。这包括根据当地居民的住房习惯设计建筑的类型和面积，以及根据当地居民的传统生活习惯和气候条件设计房间的方向、通风和照明，同时也要考虑当地居民的购买力定位。最后，要了解建筑物周围已经投放市场的建筑物的销售情况，规划人员根据这些市场调查的资料编写可行性研究报告，其中应包括成本、预计销售价格、技术指标等，以及可能影响项目交付的所有因素，确保可行性报告的客观性，并为今后的设计控制提供依据。

1.2总体开发策划

房地产开发商一旦获得项目用地，就必须结合政府对项目用地控制的详细规划、今后土地开发的方向、外围支持、其他项目的定位、所有权类型等因素。在实践中，必须从以下要点开始:①衡量和记录企业的现金流；②政府的控制计划；③项目地形条件；④销售速度；⑤对客户群体的调查；⑥单位价格和总房价的构成；⑦开发人员擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌。基于以上要点，根据政府要求的建设周期、项目工地的市场状况和公司的现金流量等指标确定合理的发展期。

1.3道路系统规划

道路网是城市发展的框架。只有切实合理的道路设计才能提高整个城市的流动性和质量，居民区或城市综合体都遵循这一理论。设计一个设计良好、实用的道路网是项目规划和设计的优先事项之一。目前，国民经济发展良好，车辆数量的增加不仅给城市道路带来巨大压力，而且对居民区提出了更高的要求。为了确保社区行人的安全和不干扰人员的交通，道路网计划为车辆设计一个分流道系统，即车辆的分流道系统与人行道的行车道系统分开，车辆直接进入地下车库或随着汽车数量的增加，不仅社区的道路系统设计良好，而且社区内停车空间的数量也需要满足汽车数量的增加。住宅区道路系统规划设计不仅要实现人车分离设计，而且要实现系统的详细合理设计，以实现行车系统的无障碍性、系统的无障碍性等。

1.4公共服务、配套设施规划

为了增加项目的附加值，增加销售点，以后给客户带来方便舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计尤为重要。一个人的生活不仅是买房子睡觉，还包括购物、娱乐等，为满足这一系列需求，建立了公共配套设施。因此，在规划和设计房地产开发项目时，必须在项目地块上为居民科学合理提供配套服务，以便利社区中每个居民的生活工作。与此同时，在规划设计中必须考虑到与后续管理行动有关的问题。

1.5综合管网的规划

管道综合规划是将各种管道融入社区。如果出现规划问题，社区将被切断水源，甚至无法生活，这表明这项工作的重要性。住宅管道涉及雨水、废水、电力、煤气、供暖等，输入各种管道、规划接口位置以及连接到集成的城市管网是设计者面临的挑战。良好的规划和设计不仅有助于房地产开发商降低发展成本，而且有助于为接下来接收和检查各种管道以及社区的良好沟通奠定基础。

1.6绿化规划和景观规划

当前，人们对生活环境的要求不断提高，优美宜人的风景几乎成为判断住宅小区是否高档的重要标准。因此，在规划和设计住房项目时，房地产开发商应作出若干选择，以适当增加建筑成本，降低建筑密度，最大限度地扩大绿地面积。我们知道居住区建筑密度高意味着建筑物占地面积大，绿地减少。事实上，在同样的能力系数下，我们可以通过提高建筑物的高度来减少建筑物占用，从而增加社区的绿色面积，提高社区景观质量。同时，在一栋建筑物布局中，我们要把景观的想法结合起来，努力为以后的景观设计留出更多空间。

2房地产项目的经营管理

2.1工程建设管理

执行阶段的管理主要是进度、质量和执行费用，其中执行进度直接影响到项目的执行费用。因此，必须持续不断地将工作进度与预期进度进行比较，并迅速查明和解决造成拖延的原因。施工费用管理主要包括建立合理的投标制度，采用一次总付办法加一个因素，以及妥善管理隐蔽工程的现场签证同时，工程质量将由一家特别监督公司监督和管理，工程质量也将由执行单位监督。施工单位、监理公司和施工单位共同负责施工质量。

2.2市场营销管理

房地产项目的销售，营销是非常重要的，营销必须在开发商抢占地盘时开始，这样客户才能知道开发商占用了什么样的土地。塔施工时，广告应着眼于沙盘展示和样板房的制作，以便顾客能看到样板房建成后的样子。这一阶段营销活动的成败对于该建筑群的业务绩效和资金的及时返回至关重要。与此同时，由于目前的房价超过了人们的承受能力，大多数人将选择住房贷款。因此，在营销中，必须选择正确的支付方式，一般付款方式是一次性付款，即全额付款、银行抵押和开发人员预付款。同时，住房价格必须根据市场情况和建筑成本适当确定。

2.3售后物业管理

目前，房地产项目售后服务是指物业服务。目前，房地产服务可由开发商管理，包括通过设立房地产管理公司或雇用专门的房地产管理公司。一般来说，大的商会和发展商会甚至设立房地产管理公司，小开发商也可以进行公开招标，由业主选择房地产管理公司。总之，房地产管理费用应该与他们的服务水平相称。财产管理质量对社区生活环境和居民意见的处理非常重要。而且良好的房地产管理可以为开发商树立良好的声誉，并在以后促进开发商销售房地产项目方面发挥非常好的作用。

2.4风险管理

企业经营风险是指企业在占领和扩大市场份额过程中作出的所有经济决定所涉及的风险。企业经营风险可分为内部风险和外部风险两类；从内容上看，企业经营风险可分为三类:招标风险、市场风险和意外风险。企业风险是企业核心业务活动中不可避免的因素。因此，要切实探索和实施实施战略，使企业能够应对和控制内部和外部经营风险因素，将对企业核心业务的有序发展产生不可替代的实际影响。

结束语

综上所述，房地产项目是国民经济发展的重要项目，因此房地产项目的策划和经营管理至关重要。在项目开发中，所有阶段的管理对于房地产项目的成功来说都至关重要。基于此，房地产项目进行时，要做好开发策划和经营管理措施，确保项目质量，满足人们购房需求，从而保证项目效益，推动行业发展。

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