房地产风险引发系统性金融风险问题探讨

房地产风险引发系统性金融风险问题探讨

许昊

上海大学    201114

[摘要]厘清房地产风险与系统性金融风险之间的演化逻辑和发生路径，对促进房地产业健康发展和良性循环、保持国民经济和社会大局稳定，具有重要意义。本文在分析房地产风险与系统性金融风险总体关系的基础上，分析土地交易、项目开发、房地产销售等不同市场环节房地产风险引发系统性金融风险的基本路径，并提出相关政策建议。

[关键词]房地产风险；系统性金融风险；发生路径

一、房地产风险引发系统性金融风险问题现状

2021年以来，房地产金融审慎管理稳步推进，房企降杠杆取得一定成效，企业经营稳健性有所提升，抗风险能力得到加强，但也有少数高杠杆企业出现债务违约。如恒大集团总负债约3000亿美元，其中约60%是房地产开发项目，涉及全国多个城市1000多家项目子公司，部分项目已经停工。截至2021年8月底，蓝光集团总资金缺口超1500亿元，涉及全国20个省份，在建项目中近60%无法正常施工。泰禾集团、华夏幸福、阳光100中国等企业也先后出现债券违约现象。这些房企的资金短缺，造成开发项目进展停滞，甚至发生烂尾风险。从国际经济环境看，2020年以来，面对新冠肺炎疫情冲击，世界主要经济体都采取了宽松的货币政策以支持经济复苏，但这也导致实际利率下降、股市价格虚高和房价持续攀升，全球金融脆弱性和风险持续积累。面临国内市场新情况和外部金融风险冲击等各种挑战，对房地产风险引发系统性金融风险的问题需要深入探讨。

二、优化房地产市场调控，防范引发系统性金

（一）稳妥推进城市房地产调控与金融监管

2016年“房住不炒”的房地产市场调控政策实施以来，一、二线热点城市房价快速上涨的势头得到有效遏制，市场逐渐回归理性，三、四线城市房地产去库存成效显现，库存规模总体趋于合理，保持房地产市场调控定力有利于系统性金融风险化解。考虑到不同城市不同时期面临的房地产风险存在差别，需要适时调整政策目标与调控工具。由于房地产与金融紧密关联，需要把握城市房地产调控与降杠杆的平衡点，防止房地产调控政策快速变化导致金融市场过度反应，严格防范不良贷款风险、流动性风险、地方债务风险、互联网金融风险、非法集资风险等金融风险，坚决杜绝系统性风险发生。应加强房地产市场调控与货币信贷、金融监管、财政税收等相关政策之间的协调配合，避免政策效果的叠加、共振对市场造成过度冲击。

（二）科学评估反馈房地产市场调控政策效果

为确保调控政策的有效实施，应强化房地产市场调控地方政府的主体责任，完善中央政府对地方的问责机制，防止地方政府调控出现“跑偏”、“走样”、“变形”，因而需对调控政策实施效果作科学评估。一方面，建议在“房住不炒”总基调下，将城市房地产开发投资、销售、价格、库存等指标与各城市经济发展水平、人口变化、居民收入水平等指标作动态协调，作为评估考核调控政策的重要参照标准；另一方面，建议畅通政策实施信息传递与反馈渠道，根据政策反馈效果及时合理地调整和改进调控手段、方式，完善临时应急性、行政性干预措施的退出机制，增强房地产市场调控的有效性和持续性。

（三）因地制宜推进“因城施策”与“协同施策”

不同城市的房地产风险有各自不同的特点，为“因城施策”提供了依据。同时，城市房地产市场会受到邻近城市房地产风险的影响，这也为城市间房地产市场调控“协同施策”提供了依据。党的十九大报告指出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，城市群正在成为我国城镇化的主体形态。针对城市群中不同城市的房地产市场调控，不仅要继续坚持因城施策，而且要结合城市群内部各个城市间房地产风险空间关联关系进行协同施策以配合调控。特别是京津冀、长三角、珠三角等中心城市为一线城市的城市群，其内部房地产市场发展水平较高，经济联系紧密，应积极建立房地产市场调控城市间协同机制，防止中心城市房地产风险向周边城市扩散蔓延。

（四）全面加强房地产市场各环节的监管

房地产市场涉及土地、规划、建设、销售、物业管理等多个部分，市场参与者除房地产开发企业和购房者外，还包括银行金融机构、中介机构等多方主体，任何一个部分、一方主体的违规违法行为，都会扰乱市场正常秩序，影响调控政策效果。因此，需要进一步拓宽监管范围，强化自媒体管理，坚决查处房地产开发、销售等各个环节未批先建、随意调整容积率、发布虚假广告和数据、制造抢房假象、首付贷、非法预售、捆绑销售、捂盘惜售、炒买炒卖、哄抬房价等违法违规行为。应推进房地产市场诚信体系建设，通过失信披露制度和守信激励制度，发挥评价、激励、惩戒作用，全面提高房地产市场各环节监管水平，整顿和规范市场秩序及调控秩序。

三、结束语

优化房地产市场调控，应建立稳定而有效的调控制度和机制，处理好短期政策与长期目标的关系，优化土地、信贷、税收、行政等政策工具的协调运用，科学评估调控效果，因城施策、协同施策，灵活运用差别化政策，建立行政调控政策的进入和退出机制，发挥市场机制的内在调节作用，防范房地产市场风险引发系统性金融风险，促进房地产业健康发展和良性循环，保持国民经济的稳定。

参考文献：

[1]魏伟,陈骁,张明.中国金融系统性风险:主要来源、防范路径与潜在影响[J].国际经济评论,2018(03):125-150+7.

[2]林宜采,程丹.中国不同城市房地产风险比较研究[J].新金融评论,2018(06):109-118.