上海青年长租公寓公共服务空间设计研究

上海青年长租公寓公共服务空间设计研究

史琳琳 ,钱文惠

上海市中森建筑与工程设计顾问有限公司  200062

绪论

青年作为租赁市场的主客群，青年长租公寓在租赁市场的占比也最大，因此对青年租客群体的居住环境不容忽视。“房子是租来的，但生活不是”这句话很好地反应了青年群体租房的心态，他们和其他居住群体相比有着对社交、居住品质更高的要求，他们追求的是集娱乐、社交、工作等功能于一体的复合型社区化公共服务空间，他们向往能提升交往力、增加归属感的公共服务空间，因此公共服务空间的设计也成为了青年长租公寓设计的重点。然而在设计上，能指导长租公寓公共服务空间设计的规范还有待完善，市场上很多长租公寓因为缺乏市场调研和规范指导，导致出现公共服务空间设计不足或使用率不高等现象。文章通过对长租公寓公共服务空间的研究分析，总结归纳青年长租公寓公共服务空间设计的设计要素，为后续设计提供一定的参考。

关键词：青年长租公寓、公共服务空间、设计要素

1.研究背景

自20世纪90年代以来，中国经济快速发展，城镇化进程不断加快，大批人员进城务工，房价高涨，尤其一线城市，住房成为了年轻人最大的生活压力，在时代的呼唤下租赁住宅开始出现，我国租赁公寓的发展已经有近十年的历史进程，在国家政策的推动下经历过爆发式发展，近几年陆续出现“暴雷”现象，也开始在不断地整治逐渐走向合规化。

1.1长租公寓的政策法规

1.1.1相关政策

随着中国城镇化进程的不断加快，房价持续上涨，尤其是在人口急速扩张的超一线城市——上海，高昂的房价阻碍了青年人追求梦想的脚步。因此为解决住房问题，近十年国家也开始陆续出台了很多政策去支持租赁住房的发展。如：2015年国务院首次提出将公寓纳入生活服务业；2016年国务院颁布了《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，建立了购租并举的城镇住房制度；2017年住建部首次提出“房住不炒”的理念，鼓励开发商参与工业用地改造租赁用地；2021年，国务院办公厅颁布了《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出十四五期间，将以发展保障性租赁住房为重点等。

除了国家政策的利好推动，上海政府也出台了一系列相关政策，2017年上海颁布《上海市住房发展“十三五”规划》表明十三五期间，上海市将新增租赁住房70万套；2020年上海对新增建设用地、存量建设用地转型、集体建设用地、综合用地等新建租赁住房项目进行专项奖金补助；十四五期间，上海将供应租赁住房超过42万套，占住房供应总套数40%等。

长租公寓近十年在各项利好政策的推动下迅速发展，现在也在逐渐走向合规化。

1.1.2相关规范

根据土地使用性质，长租公寓主要分为以下三类：租赁住宅用地（R4）、商品住宅用地自持部分、非住宅用地上存量改造以上三种长租公寓。[1]按照《上海市租赁住房规划建设导则》规范参考，以上三种用地属性的租赁住宅设计均参考居住建筑规范，具体规范见下表：

图表来源：《上海市租赁住房规划建设导则》

1.2长租公寓的发展趋势

1.2.1长租公寓发展历程

长租公寓是租赁公寓的一种细分类型，是由国外服务式公寓结合我国市场情况本土化演变而来的。长租公寓一共经历了四个阶段，分别为：服务式公寓阶段、初生期、扩张期、规范期。

    长租公寓最早是以服务式公寓的形式在欧洲出现，20世纪80年代引入中国，早期国内公寓市场主要是以雅诗阁、辉盛阁等外资高端服务式公寓为主。2010-2014年期间，在国内人口结构变化、购房门槛较高等原因的推动下，长租公寓开始出现。早期的长租公寓有魔方、you+公寓、自如、青客等。2015年-2019年是长租公寓的扩张期，这一阶段国家相继出台了很多政策去推动租赁住房市场的发展；2019年是长租公寓的规范期，长租公寓的快速发展带来了各种问题，开始频频“暴雷”，因此这一阶段政府开始出台政策规范市场；2021 年国务院提出将以发展保障性租赁住房为重点。

1.2.2长租公寓公区发展趋势

未来长租公寓公区的发展将趋向商业化和功能复合化。开发商为获得更高的经济效益，会逐渐由自持转为对外招商。由于长租公寓服务对象越来越年轻化，对具有活力和趣味性较高的空间氛围需求更加明显，所以未来公区趋势会一改传统单一的空间布局，以能营造出更满足青年群体的多样化复合空间。

2.研究对象

2.1长租公寓的基本构成与分类

长租公寓主要由居住板块、配套板块以及停车板块三大板块组成，居住板块一般主要研究户型设计，配套板块要考虑基础配套和服务配套，基础配套是为满足租赁公寓客群基本生活所需要的配套，服务配套主要指为满足租客生活娱乐等需求的配套设施，服务配套的占比更能影响长租公寓公共空间的品质。

长租公寓有很多类型，按照不同分类可以将长租公寓进行细分。

如按照建造类型分可以分为改建式长租公寓和新建式长租公寓。改建式长租公寓主要是为了存量转化，将办公、酒店、厂房等建筑进行改造成长租公寓，如上海城寓华山路店；新建类长租公寓是指在R4租赁住宅用地上新建或商品住宅用地上的新建部分自持租赁公寓，如有巢国际公寓泗泾店，它是上海首个集体土地入市建设租赁住房社区。

按房源分可以分为分散式长租公寓和集中式长租公寓；分散式长租公寓主要是租赁中介从个人房源租赁后进行改造装修，再转租给租客进行管理；集中式长租公寓主要是开发商通过自持新建租赁公寓或旧改租赁公寓进行统一运营管理。集中式长租公寓标准化程度高，可以统一管理，具备公共空间。而分散式长租公寓房源较分散不方便管理，社交性弱。

2.2公共服务空间定义

   公共服务空间一般由交通联系空间和公共服务空间共同组成。公共空间也可分为必备空间与非必备空间，非必备空间所占空间比重与品质将直接影响长租公寓公共空间的品质。

图表来源：作者绘制

2.3研究原因

 2.3.1研究意义

公共服务空间的研究主要有三个主要意义。从品牌方角度出发可以进行品牌溢价，从公寓开发商的角度考虑可以带来增值创收，从客群的角度考虑可以增加社交交友可能性。

品牌溢价：通过调研市场上前几名的各大租赁品牌对于公共服务空间的策略发现，市场越来越重视公共服务空间的重要性，利用公区配置还可以为品牌公寓说“好故事”。在长租公寓品牌争相绽放的市场环境中，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石率先提出了冠寓未来CityHub的居住理念。即向年龄段介于20-35岁的年轻群，让租住空间跳脱出单居住功能，倡导"去孤岛化"租住态，配套公共活动区域，配置娱乐、阅读、影音、健身、办公、商业等各种功能，不仅供住户使用，甚至辐射到周边到两公里的泛租住群中。公共服务空间能提升公寓亮点，形成差异化的品牌形象有利于提高租金溢价，提升软性竞争力。

增值创收：高效利用公区配置，通过和一些生活娱乐的商家合作。如K歌房、书店、自动按摩椅、自动贩卖机、无人超市等，实现多元化的增值服务，在精细化运营的同时，也可以为公寓增加利润空间。华润置地有巢公馆上海三林店的公区大堂由网红咖啡DNA CAFE携手运营，DNA为租户提供免费早餐、咖啡、酒水等服务，服务费用包含在租金内，对比同类地段品质类项目，租金溢价7%-8%。熊猫公寓北工大店有511平米的公共区域，就凭借其511平米的公共区域（堪称北京长租公寓最大的公共空间）和以此衍生的增值服务而备受人们关注。其门店收入来源分三部分,其中增值服务等其他服务占总收入的20%。上海城寓华山路店是上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌城方首个租赁住房项目，按照城方最初的设想租赁仅靠租金收益，后来发现是行不通的，消费服务业才是最佳出路。为此，城方在2年内孵化出了城方堂、辰十二等消费服务功能。这样可以给长租公寓带来增值创收。未来，城方要实现“租金收入作为基础现金流，其他服务消费收入则是更重要的收入来源或补充。”[2]

社交交友：个性鲜明有特点，功能齐全的公共配置，不仅为租户带来绝佳的居住体验，而且为他们提供了居住之外的社交可能性，有效提高租客体验感。如上海佳兆业创享空间，是一个由大型老旧酒店改造而来，设计师为结合互联网时代青年人的文化品位和生活方式，将建筑内四个采光中庭和室外绿化进行重点改造成采光中庭、入口T台、中央草地和下沉剧院等，致力打造上海属于青年人的城市乌托邦。

2.3.2市场上公共服务空间设置现状

我们通过查询克而瑞上海租售数据库中432家集中式长租公寓公共区间配置数据以及公区配置对租金溢价的影响系数，见下图。

图表来源：CRIC城市租售系统

通过以上两个图表可见：上海集中式长租公寓公区配置占比前五名的分别是健身房、公共厨房、快递柜、洗衣房和便利店；而对租金溢价影响最大的两类配置为沙发休闲区/咖啡吧/影音室和公共洗衣房/晾晒区。由此可见，目前市场上公区配置和实际影响租金溢价的功能配置存在一定的偏差。市场上存在很多长租公寓公共区域设计不合理的现象，这会导致公共区域使用率低，甚至影响出租率。如功能分区和动静分区不合理、不同类型的功能空间重叠导致使用私密性受到影响等因素。

由此可见市场上的长租公寓存在一定的配置偏差和设计不合理等问题，这些都会直接或间接导致公寓增值创收受到影响或给租客带来不好的使用体验。

2.3.3指导性规范不够全面

上海现有关于租赁住宅关于配套设计的规范有：➊《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见-沪府办〔2017〕49号》131；➋《关于明确本市自持租赁住房建设规范和相关管理要求的通知》；➌《上海市城市总体规划（2016-2040）》；➍《上海市15分钟社区生活圈规划导则》；➎《上海市租赁住房规划建设导则 沪建房管联[2020]483号》；➏《上海市保障性住房设计导则公共租赁住房篇（试行） 2011年》等。其中只有《上海市租赁住房规划建设导则 沪建房管联[2020]483号》中对关于配套配置指标进行了指导，但是规范中也只是对基础保障类配建指标进行了指导，未标明品质提升类的配建指标，也没有针对不同项目情况做区分，因此在实际项目指导中该表格未必适用所有项目。

所以我们希望通过此次研究能够整理出上海市租赁住宅公共服务空间的配置标准，可以为后续项目设计做出指引和借鉴。

2.3.4青年对公共服务空间需求度最大

经过调研数据显示：现在上海租赁市场的客群主要是21-30岁的工作1-5年的青年人，他们和其它年龄层的租赁客群最大的不同点在于他们追求生活的品质，他们认为“房子是租来的，但生活不是”，他们追求社交和共享，他们不仅注重户内空间，更追求能聚集娱乐、社交、工作等功能于一体的复合型社区化公共空间。

综上四个原因，公共服务空间的设置具有多方面意义，它的设置很有必要，然而市场上却因为没有全面的规范指导导致存在很多设计不合理的现象，而青年客群又是当下租赁的主客群，且他们对公共服务空间的需求最大，因此我们认为选取青年客群进行对长租公寓公共服务空间的研究是合理也是很有意义的。

2.4上海长租公寓公共服务空间调研情况

2.4.1公共服务空间面积配建影响因素

我们先对青年长租公寓进行资料收集分析，判断青年长租公寓公共服务空间的影响因素主要有周边配套成熟度、规模以及档次的影响，然后我们再对上海不同区域、不同规模、不同档次的几十个青年长租公寓进行调研。

通过调研我们发现，长租公寓主要是对周边配套进行补充，因此周边配套越成熟的租赁社区公共服务空间面积占比相对越低，面积占比主要集中在3%-8%；周边配套越不成熟的租赁社区公共服务空间面积占比相对越高，面积占比主要集中在4%-10%。

上海青年长租公寓数量众多，规模大小不一，套数从几十套到几千套不等，计容面积也从2000多平到十几万平不等。我们调研了18个不同规模的典型长租公寓进行调研并整理分析，我们将租赁社区规模进行三档划分，分别为：50-600套、600-1500套、＞1500套三档。根据数据整理我们发现两点：①社区体量越大公共服务空间面积越大，但是面积占比越小；②社交属性越强的社区，公共服务空间面积占比越大。50-600套的青年长租公寓公共服务空间面积占比在6%-9%，600-1500套的青年长租公寓面积占比在4%-7%，＞1500套的青年长租公寓面积占比在1%-4%。

一般市场调研都是以装修价格作为档次的评判标准，但是我们认为长租公寓的档次不应该只单方面考虑，应该多方面综合考虑，比如应当结合区位、交通、租金和装修标准等来综合评定一个长租公寓的档次。我们通过调研了上海19个上海青年长租公寓进行整理分析，发现长租公寓档次越高，公区比例相应越高。低档的长租公寓公共服务空间面积占比在2%-5%，中档面积占比在3%-8%，高档面积占比在7%-10%。

现将经过整理的数据汇总如下：

图表来源：作者绘制

2.4.2功能选配原则

   根据《上海市租赁住房规划建设导则 沪建房管联[2020]483号》中5.0.3综合配套配建要求参考表中划分，可以将公共服务功能分为两大类，分别是基础保障类和品质提升类。基础保障类主要是指长租公寓为满足租客基本生活需求而设置的功能空间，主要包括行政管理（如居民委员会、治安联防站、维修物业等）、小商业（如便利店、餐饮、物资回收站维修站等）、社区（如文化活动室和服务站等）、共享空间（此处共享空间和后面品质提升类里的共享空间不同，此处共享空间是指户内有公区可不设的共享功能空间，如洗衣房、公共晾晒区和公共厨房等）。品质提升类的是指长租公寓在满足租客基本生活需求的功能空间之外，进一步为追求社交共享、或非必需的提升生活品质的功能空间。主要包括体育运动（如健身房、瑜伽室、球类运动馆、运动区、游泳池等）、商业（如商铺、超市、咖啡吧等）、共享空间（阅览室、影音室、休闲区、办公区等）、教育（养育托管点和学校等）。

我们通过调研23个上海青年长租公寓的公共服务空间设置情况进行数据整理，按照《上海市租赁住房规划建设导则 沪建房管联[2020]483号》要求，基本保障类功能必须配置，对于品质提升类功能可以根据项目自身定位或区位，周边配套设置情况、客群特性等影响因素来进行选配。我们分为必配、优先配置和可配三档。必配是指规范要求必须配置，若基础保障类配建完后配套仍有富余指标，我们可以选择优先配置功能，优先配置是我们根据周边配套成熟度和档次进行筛选出最适合项目的功能；最后是可配，可配即指仍有富余面积时可选择的功能。它们的优先顺序为必配＞优先配置＞可配。现将经过整理的数据汇总如下：

图表来源：作者绘制

2.4.3常用功能面积汇总

  青年长租公寓各功能服务空间面积配置影响因素众多，不是单一的看档次或者区位就能判断的，还会受客群定位、公寓品牌理念等因素影响，因此文中不再做细分研究。我们主要对8个常用功能的面积区间进行研究，我们调研了上海多个青年长租公寓，然后将汇总的数据制作成散点图，再根据散点图来合理的推导出建议面积区间。现将经过整理的数据汇总如下： 

图表来源：作者绘制                       

三、研究成果

3.1典型长租公寓布局下的公共服务空间模型

3.1.1改造类长租公寓布局方式

改造类长租公寓大多是以单栋为主，因此，此处我们主要研究单栋长租公寓公共服务空间的功能布局。一般不同的项目会根据原始建筑结构或项目层数规模等因素进行合理布局，主要归纳有底层裙房布置、顶层布置、体块独立布置、水平并置和分层布置5种布局方式。

底层裙房布置：这是最常见的布局方式，它的可达性好、后期使用率也会高。公共服务空间集中布置在底层——租客归家的必经楼层，可以与门厅空间视线渗透，吸引租客产生空间使用的兴趣，从而增加租客的使用频率，且公共服务空间集中布置在底层，可以使整个公寓可以动静分区。例如后社·西岸公寓，该项目位于上海百色路，是2018年开业的一个改造类租赁公寓设计，设计面积为8300m²，后社·西岸共设有66间客房，分布在2-4F，1F集中布置超过1000平方米的商业中心，包括餐厅、咖啡店、生鲜及便利店等，可以为社区会员提供日常便利。这样的底层裙房布置的方式使得后社·西岸的公共服务空间不仅使用率高，且租客生活区域和娱乐区域得以区分，生活区隐私性得到保障。                          

顶层布置：有一些项目可能从二层或二层以上改造为长租公寓或者底层空间不足，从而采用顶层布置的方式，这样的布置方式使的公共服务空间的私密性好，不会被归家租客或访客进行打扰，但同时可达性也差。如深圳YOU+2.0国际青年社区旗舰店，该项目位于广州深圳龙岗区，由于该楼栋1-3F被其他商户使用，因此该公寓除了在首层布置了社区入口，其余公共服务空间均布置在顶层。充分利用项目具有巨大天台的优势，将公共服务空间以集装箱的形式集中设置在天台上，致力于打造一个能跑步、能看日落、能发呆的“天台之家”。    

体块独立布置：主要适用于低多层围合庭院式公寓，一般公寓和公共服务空间独立楼栋设置，这样可以动静分区明显，公区展示性好，不过可达性也会相对弱一些。如北京龙湖冠寓亚运村关庄店，该公寓共有2栋公寓楼，共303间房间，然后办公、健身、商业等功能单独楼栋独立布置。                                                                               

水平并置：主要适用于低多层长租公寓，公共服务空间和公寓同层布置，这样的布局方式公共服务空间的可达性高，但是动静分区不明显，且对公寓的干扰性大。如深圳华天女生社区，该项目是在旧式建筑里进行改造，这个项目每层的开间和进深都很大，中心位置不适合布置公寓，因此设计师将公共服务空间布置在公寓中间，将男生公寓和女生公寓巧妙分开在公共服务空间两侧，使得男女公寓私密性得到保障，且都方便到达公共服务空间。

分层布置：一般是受改造前结构影响，没有条件集中布置公共服务空间，只能在每层或每隔几层布置部分公共服务空间，这样的布置方式可达性差，公区使用私密性差，公区的引导性也差。如上海泊寓张江国创路店，它的公共服务空间设置在每层的边户。使各功能之间联系弱，且每层租客的户内使用私密感都受到影响，各公区可达性差，从而导致公区引导性差。

我们根据调研并分析，对5种不同的布局方式的空间示意及优缺点进行了汇总，汇总图表如下：

图表来源：作者绘制

3.1.2新建类长租公寓功能布局

新建类的长租公寓规模有很多种，我们对不同规模进行了一个归纳，分为独栋式、围合式、组团式和社区式。为了统一原则进行研究，因为新建类长租公寓公区大多集中布置在底层，这样可达性高，使用率低，因此我们统一按照底层布置的形式考虑；接待主要是设置在入口沿街处，方便租客和访客咨询办事，特殊情况暂不考虑。

公区位置                       接待位置

图表来源：作者绘制

独栋式：独栋式长租公寓一般就是典型的底层布置，入户需要从大堂内进入核心筒进行刷卡入户。如宝龙公寓，这是MUJI和宝龙地产的合作的全球第一家由无印良品提供一体化设计的公寓，该项目1-2F是公区，3F及以上是公寓。

围合式：围合式指两栋或三栋公寓进行围合排布，公区一般设置在底层裙房位置，将塔楼公寓进行连接形成围合花园。租客从入口处大堂进入园区，再分别进如每个单元进行刷卡入户。如Y-Loft City，该公寓整合了公共空间与居住空间，3座塔楼公寓成为了视线汇聚的地标，通过裙房将3栋塔楼进行连接，围合出内花园。

组团式：组团式是指四栋左右的公寓常用的布局方式，公区一般设置在沿街楼栋的底层，或者公区面积比较大的项目会在每个单元的底层都布置公区，然后租客从入口处直接进入园区，不经过接待大厅，直接入口处刷卡进入园区进行入户或者也可在单元底层刷卡入户。如华润有巢国际公寓，该公寓共4栋，每栋公寓底层均设置公区配套，在入口处还独立设置了一个三层体量的公共配套。

社区式：社区式主要针对6栋及以上楼栋的公寓布局方式，可以像住宅社区一样布局，但是长租公寓比普通住宅更重视共享需求，所以一般会在中心花园周边楼栋的底层局部进行公区设置，这样可以使得共享空间集中在园区中心花园处。租户从园区入口处进行刷卡进入园区入户或者在各单元底层刷卡入户。如龙南佳苑，整个社区沿中心花园设置公共活动轴，在每个体块沿花园一侧底层进行局部架空处理，并设置连廊进行衔接。

我们根据调研并分析，对4种不同的布局方式的空间示意及优缺点进行了汇总，汇总图表如下：

图表来源：作者绘制

3.2设计原则

3.2.1公共空间的组织形式

我们对集中式长租公寓公共空间组织形式进行了分析归纳，一般空间的组织形式分为树状式、复合式、向心式和网状式四大类。树状式适用于各功能相对独立的情况，或需要动静分区的功能，各功能间保持了一定的私密性。复合式适用于开放空间，将多个功能设计在同一空间内，有利于功能间彼此的渗透。向心式适用于较为公共开放的各类功能空间之间的组织。网状式适用于各功能单元间的组织，增加了交流缓冲空间，有利于创造有趣的节点空间。我们根据调研并分析，对4种不同的空间组织形式进行了汇总，汇总图表如下：

图表来源：作者绘制

3.2.2空间的可变性

长租公寓公共服务空间是有限的，很难保证一个公寓能满足所有客群的所有活动需求，所以我们应当在有限的空间里实现功能的可变，以达到更多功能的复合使用，提高空间的使用效率。如北京龙湖冠寓亚运村关庄店，在其一展空间内，将咖啡厅区域进行功能多变，可实现不同功能之间的无损转换，通过家具组合布置的不同，使得咖啡厅转变成会议路演大厅，又或是商务酒会厅等；可以根据公寓组织的不同活动进行转化。

3.2.3视线的通达性

    公寓中应多营造共同的生活化的空间，不同公共服务空间之间视线应可互通，这样可以增加对公共服务空间的使用频率。如福州万创公社泊寓共享空间共480m²，内含会客、阅读、沙龙、健身等功能，项目采用半开敞的空间设计，每个空间具有相对的私密感同时增强了各功能之间的互动性。

图片来源：在网络资料上进行绘制

结论

本文希望通过对上海青年长租公寓市场的调研及研究，结合案例分析及相关理论研究，整理出具有价值的关于上海青年长租公寓公共服务空间的功能配置和设计原则，以弥补规范中的空白部分，并未后续青年长租公寓公共服务空间的设计提供参考资料。

[1] 合肥市集中式青年长租公寓使用后评价及其优化策略研究 王琦- 《合肥工业大学硕士论文》 -2021

[2] 睿和智库.睿和研究第65份研究报告——上海城方公寓2年运营案例详解