房地产企业财务风险管控研究

房地产企业财务风险管控研究

王瑞川

沈阳恒高房地产开发有限公司  辽宁沈阳  110000

摘要：在“房住不炒”总基调下，房价价格开始出现下降趋势，房地产企业纷纷暴雷。在外部环境如经济、政策、需求和企业内部管理如筹资、投资、资金回收等因素的夹击下，房地产企业处于资产负债率高、存货周转率低、回款困难的状态，最终房地产企业在筹资、投资、资金回收方面都存在财务风险。

关键词：房地产企业；财务风险；管控

房地产企业已全面告别了“黄金时代”，逐渐进入库存积压，去库存的时代。近几年来，房地产住宅销售面积出现整体下滑现象，土地购置面积及成交价款同比降幅较大。房企项目规划复杂、资金回收周期长。如果房价降低、市场需求下降或某一关键环节出现问题，房地产企业的财务风险就会升高，严重的话会使整个经济进入危机状态。因此各地政府积极出台政策帮助房地产企业降低财务风险。房企也认识到控制财务风险的重要性，努力从外部环境和内部管理来对风险进行认识、分析和控制。

1.房地产企业财务风险特征

1.1客观存在性。

通常情况下房地产企业通过开发房地产项目来取得收益，在项目开发的任何一个环节都会存在财务风险，例如在征地环节过程中，一部分土地所有权拥有者将获得较高的收益，并不积极配合房地产企业开展征地工作，在预期内无法顺利完成项目开发工作。因此可以看出房地产企业的财务风险并不是以个人意愿为转移的，是客观存在的。

1.2不可确定性。

由于房地产企业在投资的过程中，会遇到一些不确定性的因素，对投资项目能够取得的投资收益并不能进行完全的确定。例如房地产企业开发项目的位置区域、地理环境等因素都会影响开发项目的收益，因此可以看出房地产企业的财务风险有较大的不确定性。

1.3分散性。

固定性是房地产企业开发项目的主要特征，房地产企业产品是主要的收益来源，为了规避投资风险，房地产企业在投资活动之前，都会预测和调查每一个环节，对投资项目的位置条件和地理环境进行详细的了解，这样能够对财务风险进行分散

2.房地产行业现行财务风险

2.1筹资风险。

房地产企业大多数都举债经营，而现在整体大环境不景气导致房地产企业收益减少入不敷出。房地产企业筹集的资金没有通过营运带来预期利益，企业无法按期弥补债务和资金缺口，偿债压力增大，企业将处于较高的收支性筹资风险中。由于其他类型企业获利能力无法和房企相比较，部分金融机构只考虑眼前利益，所以想尽办法为房企筹资开绿灯。随着筹资难度和成本增加以及房企之间的筹资成本分化显著，尤其是筹资能力相对较差、经营不善的中小企业违规筹资风险机率增大，加大了房地产企业的收支性筹资风险。

2.2对内投资风险。

对内投资风险，是房企在现在主要经营项目中实际投资收益和预期投资收益存在差异的风险。尤其在对内投资项目以及目标消费者的分析不准确的情况下，进行盲目投资，使实物资产积压，对内投资占比过大，导致流动资金不足，从而引发对内投资风险。房地产企业在买房潮时期，迷信房价会持续猛增的情况下，一味地进行对内投资再生产，对内投资规划不充分。前几年的房价、地价都很高,引进大量资金进行投资建设。但房地产建成时间长，现在的房价远不如以前，而且市场需求趋于饱和状态，最终使房地产处于痛苦去库存、消化空置房的状态，形成了对内投资风险。

2.3收款环节营运风险。

“房住不炒”及税收政策使商品房的成交量大幅下降、交易价格涨幅变小并且推迟了交易时间。因此从成交量、交易价及时间三个维度，使房地产企业面临资金回流过程复杂、时间较长的现状，造成了收款环节营运风险。房地产企业的存货过多，而且存货转化为资金的能力最差，一般要经过产品的销售和账款的回收这两个过程，存货才能变成货币资金。然而现在消费者需求不大，导致存货无法快速销售，故此出现了存货积压现象。房地产企业存货成本高，使房地产企业资金套牢无法快速变现，从而使资金回收周期加长，造成了收款环节营运风险。

3.导致房地产企业出现财务风险的原因

3.1内部环境因素的影响

目前导致房地产企业出现财务风险的原因，主要有内部环境因素和外部环境因素。从企业内部进行分析，当前导致出现财务风险的原因主要体现在以下几点，第一点是内部企业中的财务管理部门和风险控制部门的决策能力相对较弱，尤其是目前我国经济环境复杂多变，做出准确的投资决策是当前提升企业发展稳定性的重要措施，而很多风控管理部门由于决策能力较弱，经常会出现很多决策失误的现象，进而增加了企业出现财务风险的概率。第二点是很多房地产企业所构建的财务管理部门，其管理能力相对较弱，并且因为工作人员的综合素质较低，导致财务信息共享不及时，同时，在财务信息监督时内部管理混乱，无法提升监督力度，进而降低了房地产企业的抗风险能力。第三点是很多房地产企业只关注投资和收益，没有科学合理的资本结构，尤其是在投资和融资阶段，出现的资金负债率过高，导致企业偿还债务的压力过大，进而增加了企业违约的财务风险。

3.2外部环境因素的影响

外界环境因素的影响，主要和目前市场经济的发展状态，以及政府和国家的宏观调控政策有关，由于目前我国经济的增速放缓，以及外部的经济环境下滑，导致房地产行业的市场分化现象越来越明显，为了完成去库存的目的，很多房地产企业实施降价销售的政策，这也导致在短时间内房地产企业的资金无法得到回笼，进而增加了企业内部的财务风险。同时，国家和政府的宏观调控，也会严重影响当前我国房地产企业的发展，在很多一二线大城市中限购政策的实施，以及抑制房价上涨的宏观调控政策，给当前房地产企业带来了很大的经济压力，增加了房地产企业的财务风险。所以房地产企业必须要针对内部存在的问题以及外部环境因素的影响，采取更加合理的财务风险管控措施，确保能够降低房地产企业的财务风险。

4.财务风险控制对策

4.1改变企业资金结构

企业要重视资金结构的科学配比，要重整企业负债和资产的配比，同时也应重整负债资金中流动负债与长期负债等资金的结构和比重。首先应降低流动负债占比，适当增加长期负债的占比。其次应改变流动资产与流动负债的比例，增加速动资产，避免企业资金链紧绷和偿债压力大。

4.2加强企业应收账款管理

企业应出台合理的信用政策。按照国际标准从企业能力、质量信用、资本资金、抵押贷款等多方面评估对方的信用指标，制定严格的付款条件，认真评估顾客的财务状况、资信状况。根据对方实际情况合理利用折扣,使对方尽快还款，提高应收账款的回款能力。此外企业应对各项应收账款建立完备的催收程序，要派人进行应收账款追踪，提醒对方按期还款。最后企业还应按期对应收账款的账龄进行分析，对一些坏账可以依靠诉讼方式进行追回，尽可能提高应收账款管理机制。房地产企业目前存在收支性筹资风险、对内投资风险、收款环节营运风险。一般房企都处在举债经营的状态，又因存货积压、资金结构、应收账款回收周期长等问题使企业的财务风险变大。通过分析企业的财务数据，可以识别出企业资金结构不合理、应收账款周转率低导致筹资环节偿债能力弱、资金回收困难的财务风险并提出了改良企业现阶段的资本结构、加强企业应收账款管理的对策。

4.3优化企业内部管理流程

要想提升房地产企业财务风险的应对能力，首先要不断优化房地产企业中的内部管理制度和流程。在前期融资的过程中，必须要不断健全相应的审批流程，确保在资金审批时，能够通过逐级授权的方式，提升资金审批的严谨性和规范性。在授权时必须要明确不同职位的岗位职责，财务总监可以授权财务经理进行筹资活动，而财务经理又可以授权部门主管进行融资的预算编制。不同工作流程确认无误后，再由上一级领导签字审核，最终由企业领导班子集团决策。在企业投资的过程中，针对不同的建设工程项目，要完善授权和审批制度。其授权的程序应该是投资部将投资方案提交给财务总监，财务总监审批通过以后递交给总经理，企业领导班子集体决议通过完成以后，再将已经通过的投资报告下方给投资部。完成项目投资操作。通过严谨的工作流程，能够提高各部门的执行力和投资的收益率。

优化完审批流程和审批制度以后，应该增加绩效考核制度，并且明确追责机制。不同岗位员工的工作内容有所差异，尤其是财务部门与财务风险息息相关，所以必须要明确财务部门中的每一位工作人员的具体职责，并且针对不同岗位确定追责机制，对于贡献大、表现突出的工作人员要及时给予奖励，而对于表现较差的工作人员则应该进行追责。要强化审计部门的职责保证，通过成立审计委员会加大对各部门工作的监督，通过财务审计工作增加财务部门的管理效率，进而保障公司资金的安全性。

4.4加强运营风险管理

日常运营和活动与房地产企业的财务风险管控息息相关，为了全面提升财务风险管控能力，需要从企业日常的经济活动出发，制定更加规范的资金运营风险防控体系。在房地产企业日常运营的过程中，应该对从事的经济活动进行严格把控，确保能够通过科学的预算法则，明确项目在开发过程中所需要的资金总额，并且提前制定好相应的融资计划，避免因为项目实际建设超出预算导致财务风险。对现金流的运作情况也应该进行准确的评估，按照评估标准采取合理的融资措施。如果使用的融资方式不对，将会增大企业的债务偿还压力，所以为了降低财务风险概率，保证企业的正常运营，必须要积极响应运营风险管理制度。使用先进的互联网技术制定财务信息处理系统，保证及时掌控财务信息，加强财务信息的使用效率，通过合理的资源配置降低项目投资成本，进而有效规避资金运营过程中产生的财务风险。

4.5加强现金流管理力度

在项目建设过程中现金流管理的重要性不言而喻。首先，要对资金的流入流出情况进行明确的记录，并且结合现阶段企业资金账目情况，制定项目的资金需求计划，同时要对流入和流出的资金时间以及数额等进行把控。只要保证流入的资金能够满足企业的发展需求，流出的资金可以满足项目的建设需求，则可以极大程度上降低财务风险发生的概率。对于一些大额资金支出来说，则应该明确其资金使用动向，确保能够利用更少的资金，创造更多的价值。企业在不同的发展阶段，应该制定不同的现金流管理制度。以3~5年为周期进行战略规划，对企业发展的不同阶段，编制符合当下发展的现金流规划制度。确保能够通过合理的现金流规划，促进企业的可持续发展。最后，要不断完善现金流的控制体系，确保能够有专门的岗位负责对现金流进行管理，同时还要对目前企业上的账目资金进行调配和统一监督管理，确保每一项现金流出业务都能够进行全方位监控，并且要不断加大收款的力度，提升资金的流转速度。

4.6进行品牌、标杆效应的建设。

房地产市场目前仍处于寒冬期，扩大品牌影响力，提高品牌知名度成为房地产企业的重中之重。房地产企业跟进数字化进程，减少交易成本，提高企业规模效应，努力促使企业健康发展。

4.7优化施工流程，提高核心竞争力。

房地产企业规模体量大，有必要优化施工流程，提高运行效率，加强企业的数字化、科技化建设，提高企业的核心竞争力。

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