中美房地产信托制度比较研究

中美房地产信托制度比较研究

卢园园 

和顿国际集团

摘要：美国作为世界上最早成立房地产投资信托制度的国家，目前已建立起了一套非常成熟的运作衔接机制。美国REITS的立法情况为分散性立法，从多个方面多个层次建立起REITS的机制，其中，依靠税收、证券、信托等各个方面部门法，通过全国统一立法以及各州立法，确立起了美国REITS“税收模式下的金融产品体系”，这使得美国REITS发展处于世界领先地位，而亚洲多国的的REITS制度均在2000年后发展的，大都采用专项立法形式，但其又在不同程度上吸收了美国REITS的相应规定，据此，可看到美国REITS制度上的可复制性以及优良性。

关键词：REITS、中国房地产信托、美国信托制度

信托贷款模式

一、美国REITS的结构介绍

REITS从其组织形式上来说，符合信托的一般特点，即所有权与利益分离。它并有共同基金的特征，即是指集合一部分人的资金，并代表他们的利益进行预设中的投资行为。因其结构特点，其必须在交易市场上挂牌上市，使得具有更高效力的证券市场能够监督REITS的效益，特别是当REITS所融资支持的对象是大型的公共建设项目。另一方面，在其结构中主体是较复杂的，包括投资者、资金托管机构、信托，专业机构上有证券中介公司、房地产中介公司等。同时，由于其必须上市交易的特点，其外化形式上既可是股票，也可以是受益凭证（以房地产资产作为支持），这也使得结构每一个个体都有保持REITS透明度的义务。

从法律层面上来说，REITS的形式有两种：

（一）公司型REITS，指以组成投资于特定对象的投资公司，通过公司采取发行股票的方式募集资金，并将资金以共同基金的形式投向法律规定的REITS标的资产。股息或红利为股东获取利益方式。其与公司的权利义务关系除了受法律强制规定的范围，由公司章程予以调整。因此，投资者与公司之间并非成立信托关系。公司型REITS将资产委托托管机构保管，那么法律意义上的信托关系存在于保管方以及公司。保管方据此执行公司的指令。

（二）契约型REITS,指投资者与基金管理公司签订合同方式规定资金运作内容的信托合同。法律意义上，收益权的依据为信托合同，因此信托合同将其均分成若干等分并发行受益凭证，投资者由此得到受益凭证，故其地位信托收益人。另外，契约型REITS上存在两个信托关系。一是投资者与基金管理公司因投资信托合同而成立的信托法律关系。二是基金管理公司委托保管机构保管资产，使得保管机构成为名义上的财产所有人，基金管理公司也是受益人，此点与公司型REITS中公司与托管机构的关系相同。

二、中国REITS体制建构

从法律主体上讲，REITS参与者不仅多，参与者之间的法律关系更是复杂，因此，需要理清各个主体间存在的法律关系。由此，先从微观上进行REITS法律之间的定位，具体关系如下：

（一）REITS与主管机关的关系是行政监督管理关系。因此，政府部门不可成为发行主体。而应成为具体的审批和监督管理部门。即便REITS若投向公共基础设施，并依靠基建项目收费产生现金流，相关地方政府理应将项目收益权转让给私企方而成为公共服务的监督者。

（二）REITS与投资者间的关系，REITS的形态包括契约型、公司型，按照形态上的不同，其与投资者间可成立合同关系、股份持有关系。

（三）REITS与投资房地产法律关系相对复杂，包含有因交易产生的买卖关系、借贷关系、将资产委托给其他公司的信托关系等。

（四）REITS与专业服务机构的关系，有基于资产服务产生的信托关系，因业务委派产生的委任关系，资产增信导致的担保法律关系等。

1. 发行

REITS的发行大致流程如下：发行规定计划前先按规定准备相关的文件、资料、证明，向主管机关提出申请，依照审批制度的不同（注册制和核准制）而经历不同标准的审批时间和要求。申报通过后，依据规定向广大或特定投资者公开或非公开发行有价证券以募集资金。发行成功后，REITS正式在市场（场内和场外）上挂牌交易，并将所获取资金投放于计划中。40其中涉及的文件内容设想如下：发起协议用于约定发行人之间的权利义务；REITS契约用于明确投资者、发起人、托管人、基金管理人之间的权利义务；REITS公开募集说明书则用于记载REITS详细的实际情况；与托管人之间托管协议、会记事务所出具的审计结果，律所出具的法律意见书等。

2. 交易

在REITS发行成功后，为了保证REITS证券的权利完整性，然而作为一种信托产品，REITS有可能受到请求权、处分权、收益权、抗辩权、物上代位权等主张。这对于市场价格稳定来说是相当不利。因此为了稳定不动产的状态，有必要解除REITS担保状态。交易性质上，信托型REITS的交易为信托收益权的就转移。而公司型REITS则应予股票交易并无二样，因此其本身是股权上的转移。在交易阶段，REITS与专业机构的委任关系继续存有。这包括：房地产的管理运营、评估机构服务、会记事务所和律所提供的意见书等。由于提供服务的多位中介机构，因此，专业机构应履行了管理人注意事务与忠诚义务。43这些义务要求专业机构提供的信息存在虚假不实，使得信赖信息的投资者受损失时，应该承担相应的刑事、民事、行政责任。

3. 终止

终止系指REITS因法定事由而暂停或停止相关凭证的交易，包括发行人丧失上市公司的资格。当计划终止后，变回设计到资产的处置问题。可采取的方式有拍卖，协议转让等，并将清算后猜猜分配给投资者。同时，REITS与其他机构的法律关系亦随着REITS的终止而终止，理由在于主体资格的消灭。若有赔偿事宜，则应考虑有相关的规定处理REITS资产被清算时的安排。

三、结语

本文将以介绍国内现行阶段作为基础，从房地产投资信托法律间的特定性出发，找出房地产投资信托发展的问题所在。再通过介绍美国美国房地产投资信托的制度设计，从而分析和评价美国REITS的制度价值所在，就如何解决问题总结国内情况和国外经验。