广州市旧村改造项目相关估价服务分析

广州市旧村改造项目相关估价服务分析

李建林

广东卓越土地房地产评估咨询有限公司 广东 广州 510651

摘要：“三旧”改造包括了对旧村庄、旧厂房和旧城镇的改造，是广东省先行先试的一套城市更新改造模式。广州市近几年也出台了不少政策文件，为城市更新改造的工作开展提供了更规范、更有效的指导，旧村改造项目在广州市城市更新项目中占据了较大的比重，本文通过总结广州市旧村改造项目不同阶段涉及的相关估价服务，重点探讨、分析了广州市旧村改造的融资地块楼面地价评估。

关键词：广州市；旧村改造；估价服务；融资地块楼面地价。

1、旧村改造的范围及改造方式

依据广州市城市更新办法及相关的配套政策文件，广州市旧村改造范围分两种，一种是在广州市行政区域范围内，纳入了广州市的城市更新（三旧改造）数据库，且符合广州市旧村庄改造政策的旧村庄更新改造；另一种是经市政府批准同意，将旧村庄与零星农用地、其他存量建设用地等进行统筹、整理的成片更新改造。

广州市的旧村改造项目按照改造方式来划分，分别有微改造和全面改造两种，其中全面改造又可分为征收储备、自主改造和合作改造三种模式。具体情况如下：

2、旧村改造在不同阶段涉及的相关估价服务

通过对广州旧村庄改造的政策文件进行梳理，结合广州旧村庄改造的不同项目阶段、改造方式，以及旧村改造参与主体的需求等，总结了广州旧村庄改造项目在不同阶段涉及的相关估价服务列示如下：

3、旧村改造项目中融资地块楼面地价评估

根据广州市的旧村改造政策，对于自主改造和合作改造模式，改造后的土地功能主要分为复建安置地块、市政配套地块和融资地块，复建安置地块是用于配建村民住宅和村集体物业复建安置房，市政配套地块用于市政配套项目，而融资地块则是作为旧村改造主体的可开发建设土地。在广州市旧村改造项目中，融资楼面地价是旧村庄更新改造方案的关键内容，融资楼面地价的高低，决定了旧村改造主体获得融资建设量的多少，融资楼面地价需要客观、公正、合理，根据广州市政策是以市场评估价来确定融资地块的市场价值。

3.1旧村改造中涉及融资楼面地价评估的情形

根据广州市的旧村改造政策，旧村改造项目在片区策划方案编制、项目实施方案编制时，均涉及到融资地块楼面地价评估。

实际上，片区策划方案编制、项目实施方案编制阶段的融资楼面地价评估，都是为了核算融资建筑面积，根据更新改造成本和融资地块楼面地价，测算融资建设量及融资区的公建配套建设量。

在项目实施方案编制阶段，融资地块楼面地价应为提交市城市更新领导机构审议前12个月内的市场评估价。项目所在更新片区策划方案融资楼面地价评估情况在有效期内的，原评估结果可直接沿用。超出评估有效期需重新开展楼面地价评估。

3.2关于融资楼面地价评估委托的规定

依据《广州市旧村庄更新实施办法》（以下简称“《旧村庄实施办法》”）中第三十六条，“片区策划方案上报市城市更新部门前，由区政府委托有资质的评估机构评估，并按规定审议融资地价”。

《广州市住房和城乡建设局关于印发<广州市城市更新片区策划方案编制和报批指引>的通知》对委托评估机构的数量及融资楼面地价的确定方式作了更明确的规定，“对融资地块开展楼面地价评估，以五家以上（含五家）评估机构评估结果（去掉最高价和最低价，取平均值）确定融资楼面地价”。

旧村改造项目融资楼面地价评估，属于土地使用权价值评估专业领域，广州市政策文件中提到的有资质的评估机构，须为具备土地评估资格（或备案证）的评估机构。

3.3 融资地块地价的影响因素

3.3.1融资地块评估需要考虑的条件

（1） 旧村庄更新改造项目应当结合土地市场情况，需要参照半年内土地公开出让的成交价格数据以及周边区域的新建商品房交易价格数据。

（2）旧村庄更新改造项目按照市场评估价确定融资地价，核算融资面积，融资地价评估时应充分考虑旧村庄改造项目拆迁补偿安置、开发周期等综合因素。

3.3.2 旧村改造政策对融资地块开发的规定

根据广州市相关政策文件，旧村庄改造分期开发应当符合以下要求：

（1）分期实施时需要按照安置地块的开发优先于融资地块，也可以每期将安置地块与融资地块结合安排，但首期应当优先建设安置房。

（2）居住用地内（安置房用地除外）独立设置的公共服务设施、市政公用设施需要在分期开发规划地块建设总量（不包含市政公用设施、公共服务设施）完成50％前建设完毕，并取得建设工程规划验收合格证。其中，燃气供应站、变电站、消防站、垃圾压缩站、派出所、公共厕所、综合医院、卫生服务中心、卫生站、公交首末站等设施需要先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证，需在住宅首期工程预售之前先行验收，并取得建设工程规划验收合格证。

（3）未完成整体开发之前，单个项目不得转让。

由此可以看出，旧村改造项目的融资地块通常是按照改造方案确定的分期计划进行分期开发建设，与一般的房地产开发项目相比，因需优先建设安置房和独立市政配套项目，限制条件较多，旧村改造项目融资地块的开发周期往往相对较长、不可预见因素较多。

3.3.3融资楼面地价评估的假设条件

根据《旧村庄实施办法》，合作改造类项目的融资地块需由村集体在组织完成对项目的房屋拆迁补偿安置之后，再按有关规定申请转为国有建设用地，融资地块直接以协议出让的方式出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；经批准后，由合作企业与市国土部门直接签订土地出让合同。

根据上述规定，融资地块是需要先转为国有土地，然后再进行协议出让的。因此，在融资楼面地价评估时，通常会设定为在正常市场条件下、融资地块规划开发强度、法定最高使用年限条件下的国有建设用地熟地价格，该熟地价格包含了土地的取得费用、土地的开发费用及土地纯收益。

4、小结

旧村改造项目是一项时间周期长、涉及范围广的复杂的系统性工程，在旧村改造项目的推进过程中会涉及到政府、开发商和村集体等多个利益主体，各利益体之间难免会出现各种各样的矛盾，需要有独立的第三方机构提供专业的意见和帮助。土地评估机构在土地价值评估、经济可行性分析、政策理解等方面具有专业优势，能为旧村改造项目各方提供相应专业服务，在城市的更新改造和建设发展中发挥着重要的、积极的作用。

参考文献：

[1]广州市城市更新办法[J].广州市人民政府公报,2015,0(36):1-13

[2]广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知[J].广州市人民政府公报,2016,0(3):10-34