浅谈城镇老旧小区提升改造要点

浅谈城镇老旧小区提升改造要点

何辉

宁波市镇海甬蛟城市发展管理有限公司 浙江 宁波 315200

摘要：老旧小区改造是我国重要民生工程，可实现改善人居环境、促进经济社会发展，满足人们美好生活需求和提升社区治理能力有着深远的意义，在本文的论述中从老旧小区改造的原则出发，提出了如何做好老旧小区提升改造工作。

关键词：城镇老旧小区；提升；改造

引言

老旧小区是我国城镇化初期城市居住空间建设的缩影，对提高居民居住生活质量具有重要的历史作用。但随着城市建设的快速发展和居住生活水平的不断提升，现有老旧小区已经跟不上时代的需求，它们不但影响着老城区居民的生活，也在制约着城市的发展，急需改造升级。习近平总书记指出，“要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。”李克强总理在政府工作报告中指出：“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”推进老旧小区改造，是百姓的“身边事”，事关生活其中居民的获得感、幸福感和安全感。

1、老旧小区提升改造的原则

1.1、民生优先原则

按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则对小区建筑外立面和环境适度进行提升改造，完善配套设施，重点解决基础设施缺失老化、防灾防火等功能不健全、公共服务配套缺失、智能化安防薄弱等群众反映强烈的基础类改造问题。

1.2、全民参与，共同缔造原则

提倡政府引导，充分尊重居民意愿，通过开展社区改造问卷调查、社区改造需求清单征求、成立社区居委会改造议事平台等激发居民参与改造的主动性、积极性。并发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等全过程。

1.3、连线成片改造，打造绿色大社区原则

坚持系统综合改造，引导相邻相近较小规模、零星分散的小区整合为一个物业管理区域，形成整体改造效应。同时将社区治理能力建设融入改造过程，促进片区“共建共享共治”创新模式，完善小区长效管理机制。

1.4、注重历史文化特色原则

在进行老旧小区提升改造时，一定要确保其协调性，强调人居环境改善与历史保护传承并存。同步推进老旧小区改造文化建设，挖掘地域城市内涵，保护历史文化街区和当地特色建筑风貌，打造人文社区，展现城市特色，延续历史文脉。

2、改造提升主要经验做法

2.1、实施配套提升工程

在落实整体性整治工程后，有关部门和施工单位要着手小区细节处的改造升级，首先对基础设施进行改造。有关部门应立足于“向地下要空间、向空中要效益”理念，落实有关基础设施的配套提升工程，以此提高基础设施质量，优化小区居民生活质量。其次结合层次分析理论并尊重居民意愿，开展有关生活休闲等方面设施的微改造工作，依托完善的基础设施，促进便民消费圈的形成。

针对老旧小区普遍存在的杂物私自堆放和违章建筑等问题，要提前与居民交涉并拆除，并划分出居民自主管理区，一方面落实小区居民自治，满足其实际需求，另一方面维护小区公共空间，保证消防等疏散通道顺畅。小区公共空间腾出后，应对休闲空间进行设计与建设。设计要考虑老年人和儿童的需求，因此要落实安全性和无障碍设计。在配套工程中，还要注重老旧小区生活方式的改造，即封堵垃圾道、建立垃圾站，从而实现垃圾分类。在老旧小区中，每个单元楼楼梯间大多存在一个垃圾通道，虽然发挥了一定作用，但存在安全隐患，因此，为保证楼道卫生应全面封堵垃圾通道，借助统一投放的垃圾站，完善生活类基础设施建设。最后，做好老旧设备的修缮和更新工作，尤其是电力设施，在常年使用和风吹日晒下，一些维护小区功能的机械设备存在较多故障，因此在小区微改造时也要注重设备的排查与更新，提高小区整体安全性和功能性。

2.2、完善持续性维护机制

街道、社区做好“爱护小区环境，共建和谐社区”的宣传工作，居民都遵守公共秩序、维护公共设施，为小区营造良好的自治氛围。

成立业主委员会。业主委员会与小区居民进行良好地沟通，将小区的问题及时反馈到社区、街道，使问题得到及时或有效解决。同时，业主委员会还对物业公司起到监督作用。

2.3、狠抓工程管理，确保工程质量

加强老旧小区改造施工现场管理，委托监理全程监管的同时，安排区质监站每周开展工程质量安全专项检查，严格落实企业主体责任，对检查出的隐患问题和违法违规行为立即责令整改，坚决遏制安全生产事故发生。严把材料质量关，杜绝不合格、无认证的建筑材料进场使用，现场随机进行查验，对发现采购不合格产品、未按图纸施工的企业进行了严厉处罚。施工过程中选定居民代表全程参与工程监督，选材用料群众现场把关；改造完成后，邀请群众代表参与小区竣工验收，充分听取群众提出的整改意见，整改完成后由住户代表在整改报告中签字确认。

2.4、完善类改造内容

完善类改造是“菜单式”改造，是在基础类改造前提下，按不同区域，根据改造需求程度，综合进行的完善补充，可能一部分要通过居民的出资，还有公共资源的让渡来解决，目的是满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要内容包括以下几方面。

(1)生活服务配套设施改造提升，包括拆除违章搭盖，整治小区及周边绿化及照明等环境，改造或建设服务配套设施(包括老幼活动设施，文化休闲设施，康体健身设施)、无障碍设施、停车场、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、物业用房等配套设施。

(2)小区建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

2.5、实行工程总承包管理模式

对于施工单位而言，在开展老旧小区项目改造的过程中，需要依照实际情况进行建筑管理模式的完善化处理，以此来满足工程总承包方面的各类要求，在这一阶段，需要施工单位对所要开展建设的项目内容加以明确，并制定较为成熟的施工方案，选用工程总承包的模式进行应用，以此来确保后续工作能够顺利开展。就目前来看，尽管我国在开展地方区域性的筹资与融资，通过社会资本来完成相应的地区改造计划，但就当前来看，仍然是以政府投资为基础，所开展的老旧小区项目改造所遵循的施工目标具有明确性特征，整体所涉及的技术难度相对较低。因此，施工单位在进行日常工作中，需要遵循工程总承包的政策要求，依照相关标准完成后续的工作内容，无论是设计环节、采购环节还是施工作业，所有工作内容都要以相关标准为主，倘若在这一过程中发生问题，则要及时进行处理与改进，从而避免老旧小区项目改造质量受到较为不利的影响。

3、结语

综上所述，城市更新环境要求老旧小区紧跟时代发展步伐，开展相应的改造和更新工作。要注重小区景观、基础设施、休闲活动空间等方面的调整与优化，从而提高小区布局的科学性、合理性，优化居民生活环境，提高居民幸福指数。

参考文献

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