既有房屋安全管理及维护工作的技术要点

既有房屋安全管理及维护工作的技术要点

任启陟1姜海强2

中建六局华南公司深圳分公司少年宫项目，广东省 深圳市  518000

摘要：近年来人们生活水平的提高，对建筑施工质量的要求也在提高。房屋是与人们生活紧密相关的建筑，房屋安全管理工作直接关系到人们的生命财产安全。既有建筑作为城市更新中的主体，具有量大面广、年代交织、品质参差等特点，更新改造过程中应避免大拆大建，尽可能通过修缮与加固的方法延长其使用寿命与功能价值，特别是对于存有较早历史特征、具有保护价值的老建筑，还应最大限度地保留其传统地域空间、文化特征、建筑风格等特色基因。因此，房屋安全管理工作越来越受到整个社会的重视。本文就既有房屋安全管理及维护工作的技术要点展开探讨。

关键词：既有；房屋；安全管理；维护

引言

随着城市化进程的不断加快，我国城市的房屋量在不断增多，面积也在不断扩大，房屋类型更加多样化，但是随之而来的安全问题也日益突出，城市房屋使用安全管理现状不容乐观。

1房屋安全管理工作的具体作用

人民群众的生活以及生产安全都与房屋的安全管理工作之间存在非常紧密的联系，基于此，为了更好地对居民的财产安全以及生命安全进行保障，就一定要对房屋安全管理工作进行不断地加强。与此同时，由于在当前这一时期，人们的生活质量很容易因为住房安全管理工作的全面有效加强而得到非常好的提升，并且城市的良好形象通常也会由于住房安全管理工作的全面加强而得到更好的树立，很多地区的文化旅游产业都会直接受到城市优美的建筑以及环境的影响。面对这样的状况，定期去维修以及检查老旧的房屋，将房屋监督管理工作以及房屋改造工作做到更好，防止出现倒塌事故，更好地对人们的财产以及生命安全进行保证，通过这样的方式来让城市面貌得到更好的改善，进一步对不断发展的文化旅游产业进行促进。除此之外，房屋安全管理工作在现阶段的不断加强也可以让人们的居住环境得到非常合理有效的改善，可以帮助人们将自己的幸福指数以及生活质量等方面提升上去，让人们的幸福感、获得感以及安全感得到更加明显的增强。

2房屋安全管理的工作要求

房屋安全管理是房屋管理单位依法对既有房屋使用安全性等进行的管理活动，其中安全与维护管理当安全鉴定的危险等级为C级或D级时，应及时开展房屋修缮及加固工作，在发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况时，应立即实施应急抢救修缮，通过排险、加固等措施及时解除房屋的险情主要是为保障房屋结构使用安全与消防安全而进行的管理工作。包括房屋安全检查、房屋安全鉴定、危险房屋排危督修、白蚁预防和灭治、消防设施安全等组织管理和技术协调工作，应遵循“预防为主、防治结合”的原则，构成一个闭合的管理系统。房屋安全管理与维护工作包括日常检查、安全鉴定、修缮加固、更新改造4个方面。房屋日常安全检查是对房屋的结构、装饰装修和附属设施的安全可靠程度进行查勘，利于早期发现安全问题；房屋安全鉴定是对房屋的完好与损坏程度及使用状况的安全性进行鉴别、评定；在房屋修缮加固中，应综合考虑各影响因素，制定科学有效的修缮加固方案，维持和延续建筑的设计标准与工作年限，保障建筑的使用安全性和抗灾性能；在房屋更新改造中，应满足房屋改造后安全使用性要求，不得降低建筑的耐久性和抗灾性能。一般条件下不得擅自改动房屋的主体结构和使用功能，对于涉及拆改房屋主体结构和明显加大房屋荷载的设计改造，当条件不具备、执行现行规范确有困难时，应不低于原建造时的标准，并事先向鉴定管理机构提出申请，经鉴定单位鉴定符合条件并经房屋主管部门批准，方可实施。

3既有房屋安全管理及维护工作的技术要点

3.1完善城市房屋使用安全管理制度

城市房屋使用安全管理是城市化建设中的重要内容，相关的政府和部门必须发挥自身的职能，建立健全城市房屋使用安全管理制度，针对城市房屋使用安全管理中存在的问题和现状，制定相应的法律制度和管理体系，为相关的执法部门和机构提供工作的依据，同时以法的形式对市民破坏房屋结构、违建违盖的行为予以约束，只有这样才能缓解当前城市房屋存在的风险和挑战，促进我国城市化的建设。其次，政府等有关部门应该成立专门的监督和检查小组，加大对城市房屋使用安全管理工作的监督和检查力度，保障各个部门和人员落实对城市房屋的安全管理，使社会形成一种合力，共同促进城市房屋保护工作的顺利开展。

3.2加强房屋日常安全检查

房屋日常安全检查是房屋管理部门组织对房屋的使用状况进行周期性的实地观察和安全判断，可早期发现危及使用安全的缺陷、变形和损伤等迹象，以利于及时采取技术措施解决。主要有日常检查和特定检查两种方式，日常检查一般每年不少于1次，在雨季、供暖季以及遭受台风、暴雨、大雪等特殊天气前后，应对房屋进行针对性检查。房屋日常安全检查应重点关注房屋周边的环境变化和房屋整体及局部的变形、开裂、脱落、损伤等情况；屋面渗漏、保温损坏等情况，检查门窗的密闭性、完整性及与主体结构连接部位的变形、损伤情况；室内墙面、地面、顶面及装饰装修等部位的变形、损伤情况；房屋使用上是否有擅自改变房屋用途、拆改结构、明显增大荷载的情况；已鉴定为危房的加固及排危情况；设施设备所处的工作环境状况、系统运行的异常振动和噪音情况，设施设备的材料老化、渗漏、防护层损坏等情况；消防安全疏散、材料防火、消防报警等保证消防安全措施。

3.3房屋安全鉴定

对于建筑质量安全的把控，不仅需要政府机构在施工阶段进行把控，更需要在房屋建筑之后进行安全鉴定，鼓励居民自主进行安全鉴定检测，对于有安全质量问题的房屋，居民可以要求施工单位赔偿，并且维修有建筑安全问题的房屋。对于老旧房屋，政府可以进行补贴，鼓励居民更换新的房屋，并及时收集老旧房屋的安全质量检测报告，要让住房居民明白不能因小失大的道理，要在房屋的整改或者交易的过程当中选择服务质量较好、有较高权威的公司机构进行鉴定，在鉴定之后，如果房屋安全质量合格，才可以进行购买，防止出现意外情况和存在安全隐患。另外还要加强相关人员的培训，对相关人员进行考核，从个人方面可以提高对于房屋安全鉴定检测的知识储备，甚至可以重新回到学校或者培训班进行深造。另一方面，相关部门要制定有关房屋安全鉴定检测人员培训的政策，设定相关人员进行工作的门槛，并且设置定期的建筑行业资格考试。可以要求进行房屋安全鉴定检测的人员必须持有相关证件，对于招收不符合要求的人员的公司进行罚款等处理。

结语

房屋的安全管理关系到所有既有建筑的使用安全与人身财产安全，是保障城市更新及安全发展的基础工作。为提高房屋安全管理的实效，一方面加强和改善房屋安全管理的机制与方法，采用分级管理责任化、技术服务市场化、安全管理信息化等一系列的管理新措施，提高管理人员安全意识；另一方面应提升专业水平，科学、合理、及时地解决房屋维护工作中出现的问题，加强对房屋使用者的安全宣传教育，共同维护房屋的安全使用，保障各单位及城市的可持续更新与全面安全发展。

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