物业运营过程中节能改造措施及其效益分析

物业运营过程中节能改造措施及其效益分析

章盈元

尚物博(上海)物业服务有限公司

摘要:对我国商业建筑节能管理现状进行分析，建立健全建筑节能管理机制，本文分析了物业运营管理中的能耗方式，主要是住宅耗能和物业公共区域的耗能，分析其耗能原因提出节能管理措施，通过节能改造和用能行为实现能源的节约，通过用能方式的转变，可以提升经济效益和社会效益，实现能源的可持续利用，在生活中大力推广低碳生活和低碳办公的理念。

关键词:物业运营管理;行为节能;节能改造;经济效益

前言

通过已有的研究表明和，住宅在正常使用和维护方面平均能耗占寿命周期总耗能的85%，比任何一个阶段的耗能占比都明显偏高，降低居住耗能的意义较为突出，是当代节能研究的重点和关键。有的研究学者对建筑结构和室内供暖耗能等方面研究，但站在物业管理企业和业主角度的研究较少，而物业运营管理实施有效的节能措施能够大大降低建筑能耗，业主和物业企业是住宅的使用者和管理者，两者对节能的认知和防范措施显得尤为重要，深入了解节能的重要性对降低建筑寿命周期耗能起到重要作用。因此，本位站在物业运营管理的角度，探讨节能改造的意义和措施，分析节能措施带来的经济效益和社会效益。

1物业运营过程中能耗组成

1.1住宅使用能耗

住宅的耗能形式可大致分为采暖耗能和非采暖耗能。对北方地区来说，采暖能耗主要为集中采暖使用的煤炭或者燃气的能耗;对于南方来说则为分散性的电能采暖能耗。另外还有日常照明，电气运行以及电热水等耗能。人们生活水平的提升，是的电能能耗的比例大幅增长，据有关数据统计，电能能耗占总能源的25%以上，其次是燃气能耗，两者占住宅耗能的大部分，应采取有效的措施控制这部分能源的消耗达到节能的目的。

1.2 物业公共部分能耗

物业公共部分耗能主要是居民住宅中的公共区域能源的使用，例如电梯运行，楼道照明灯，地下车库照明以及安保系统的耗能，大都为用电耗能，是物业公共部分中耗能较大的原因。

2物业运营过程节能措施

2.1改造节能

物业管理受到前期设计影响，会出现能源浪费的情况，需要在后期管理中进行改进，这就要求物业具备发现问题和节能改造的管理能力。在商业建筑业节能改造的管理模式下，业主将相应的管理权限委托给物业管理，对节能改造活动采取具体实施措施。物业节能管理企业在节能改造过程中形式相应的监督管理权利，展开改造活动。建筑节能改造具有多种特性，其资金来源和资金支配是改造的限制因素，因此，要采取有效的筹资渠道，增加节能改造项目的资金支持，利用市场机制吸引投资，物业管理企业还可以可以在管理中增加节能管理费用，向业主收取一定的管理费用，用于节能改造。这里专项节能基金可以形成长效稳定的资金基础。将节能改造按照主题关系可以分为两种：模式1:总承包一全权委托如图1所示 ;模式2:委托管理一代理型和非代理型，如图2所示。

图1-节能改造管理模式1:物业管理企业总承包

图2-节能改造管理模式2:物业管理企业项目管理

2.2用能行为节能

（1）空调使用节能

空调在夏日可以为人们降温，冬日里可以用于区段，因此，空调是比较重要的调节温度的设备，其主要耗能模式为电能供应。对不同住宅区进行调查了解，业主的空调电器设备有量大特点：第一，春秋自然通风，空调的使用属于间歇模式，只在某个时间段工作。受到城市空气污染的影响，自然通风达不到理想的效果，就会持续使用空调调节空气的湿度和流通性，从而提升了能耗，而这一比例也在不断上升，意味着能源的消耗增大。第二，收入影响用能行为。经调查了解，经济型小区普遍采用的是分体空调，高档精装修小区使用的多为中央空调和地暖，用户可以全天候的处在空调环境下，提升生活的舒适度。由此可见，随着经济的发展，建筑能耗也会有所提升，住宅能耗增加。在这种用能环境下，要加大节能的宣传力度，引导居民响应节能号召，实现能源的可持续发展，倡导人与自然和谐相处，将节能思想深入人心[1]。

（2）电器断电节能

家电可以在断开机械开关后停止能耗，而一些触控开关的开关更多的是一种待机模式，仍然会产生电能的消耗，据有关报道表明，家电在关闭未断电的状态下，待机能耗电冰箱大4.1瓦，空调3.5瓦，抽油烟机为6.1瓦，电视机为8.1瓦，家中的电器众多，每日的待机状态下的耗电量就可以超过4度，如果累计到每个小区，耗电量不容小觑，因此，电器不需要保持工作状态后可以手动切断电源，避免不必要的能源浪费[2]。

2.3管理节能

对某地区的住宅项目和写字楼项目对比调查发现，物业服务中心办公室区域耗能主要有以下几种情况产生：首先，电脑，充电器以及IT设备；其次是照明设备；最后就是独立空调。据有关数据统计，电脑、照明耗能分别达到30%左右，其余电器占40%左右[3]。在办公室内，除了正常工作时间使用电脑等电器往外，午间和午夜也持续耗能，路由器以及服务器也在持续工作状态，另外，午休过程中还有照明设备同样会在不及时关闭的状态继续浪费电能。鉴于这些原因，当办公室不在工作时段，应及时关闭一些非必要的电器，或者使用节能型电脑或加装节能管理软件；对办公室照明系统进行调整，使用物理原理合理利用自然光线为办公室提供照明，实现低碳办公

[4]。

3经济效益分析

3.1改造节能经济效益

对地下车库照明系统进行改造，使用节能灯管代替传统照明灯管；安装声光感应的智能调控系统，本文对4个楼盘进行调查和统计，对两种方式的改造进行了对比，如下图3、4所示。

图3-地下车库使用节能灯管改造效益

图4-地下车库使用智能声光调控系统改造效益

 通过计算可知，地下车库照明系统进行改造后，确实能够达到节能的目的，智能声光调控系统仅需要一年时间就可以收回投资成本，使用节能灯管的地下车库，也能在两年内收回，持续性的节能效果远超于传统方式的用电效益。地下车库使用LED等代替原来的灯管，地下灯具约有3.7万支，每年可节约600多万元。以调查的小区为例，将原来的40瓦灯管用T8代替，灯管数量有270只，改造成本不足3万元，每年节约电能超过6.6万度，节电效益超过3.5万元，按照这个计算一年收回成本，还能节约大量的电能。项目改造灯管数量为270只灯管，每个灯管的平均收益达到493元。由此可见，对物业管理企业来说，知识简单的更换公共区域的灯管，就可以带来巨大的经济效益，节约大量的运营成本，并有效提升了经济效益。因此，物业实施节能管理工作的收效明显，应鼓励这种节能行为，并推广施行[5]。

对电梯机房空调节能改造，可以根据使用地的季节特点调整温度设置，定时开启或关闭机器，降低能耗，实现节能改造的目的。电梯机房空调节能改造的成本较低，一般需要半年时间就可以收回投入成本。一年时间内改造的空调机房超过2400个，按照每台空调节约能量计算，夏季就可以节约700多度电，每年节省电费高达100万元，因此，物业通过节能改造，确实可以实现物业运营管理节能的有效性，并获取一定的收益。如图5所示，

图5-电梯机房空调节能改造

3.2管理节能经济效益

节能改造项目总建筑面积约为十万平方米，包括物业服务中心的所有成员，按照住宅45人、写字楼55人计算，物业用房面积需要700㎡，所需要的电脑为10台，服务器一台，照明灯20只，每日耗能电脑占35%，照明系统30%，其余电器占35%按照图5的标准进行节能管理，就可以获得一定的节能效益。

图5-管理节能经济效益

4.节能改造的应用

4.1项目基本情况

上海仕嘉名苑宅项目节能改造，该项目位于上海市浦东新区塘桥，建筑面积9万平方米，是集多层、小高层和高层的综合住宅小区，楼栋数为24栋。该小区最大特点是有很多景观公共路灯，共计86个；每栋楼入户公共大厅都装有景观大灯，每层楼道安装有手动开关控制的楼道灯及电梯厅前的安全灯。景观路灯是由时控器控制开启时间的，但楼栋内的灯由于是手动开关的，往往开启后会长期亮着，无人关闭，如派人员去开关，工作量巨大。该小区每月公共电费费用原先在5万元左右，都由物业公司从物业管理费中支出，显然是笔很大的开销。

4.2用能不合理的问题及分析

首先，景观灯耗能量大；其次，楼道开关不具备自动管控功能，无人济宁管理因此造成电量的大量浪费，耗能成本高。

4.3节能改造

针对上述问题，我作为公司经营负责人启动自行进行节能改造工作：

首先，物业对灯具节能改造，所有绿化丛内公共矮灯内灯具更换为LED节能光源。所有公共高杆灯增设太阳能收集装置，灯具更换为LED节能光源。

其次，所有楼栋内入户公共大厅内的景观大灯更换为LED节能光源，并安装时控器预先设定开关时间，自动开关。所有楼层楼道内电梯厅前安全灯改为声控灯，且为LED节能光源。所有楼层楼道内的其它照明灯改为声光控灯，且为LED节能光源。

4.4节能成果

上述改造实施后每月公共区域电费为2万元左右，与原来每月5万元相比，下降了约40%，节能效果突出，改造成功。

结束语

本文从物业企业的角度开展公共部位的节能改造工作，经过改造前后对比表明，物业管理过程中对灯具改造的技术相对简单，改造后不会产生大量的管理维护费用，还可以分批进行改造，对于设有地下车库、楼道照明灯小区和街道比较适合，在公共区域利用节能灯具进行代替，能够节约大量的电能。同时对节能改造的工作进行大力推广，使物业兼顾物业管理职能和节能改造的管理职能，利用服务平台开展全民节能意识的培养，推行低碳经济，低碳办公，降低能耗，实现社会经济效益和环境效益的双重丰收。

参考文献

[1] 李寅. SF高速公路员工集宿地项目实施绿色物业管理的路径及效益研究[D]. 北京化工大学, 2018.

[2] 尤雅. 浅析事业单位全面预算管理的难点及对策——以物业服务类W单位为例[J]. 精品, 2020(9):2.

[3] 朱婧, 夏宝晖, 柳强. 基于顾客满意度分析的物业管理问题及对策建议——以沈阳龙湖香醍漫步项目为例[J]. 辽宁经济, 2019(11).

[4] 朱婧, 夏宝晖, 柳强. 基于顾客满意度分析的物业管理问题及对策建议——以沈阳龙湖香醍漫步项目为例[J]. 辽宁经济, 2019(11):2.

[5] 付杰. "城中村"拆迁安置房项目的效益分析——以JQ06项目为例[J]. 中国乡镇企业会计, 2018(7).