探讨房地产开发项目策划与规划设计

探讨房地产开发项目策划与规划设计

严涛

天津万科房地产有限公司  天津市   300193

摘  要：在房地产开发的规划设计过程中，人们非常重视整个房地产项目的规划、设计和控制，可以说它对整个房地产项目的前期准备起着重要的作用，基本上涉及房地产项目的前期，尤其是在早期规划和设计阶段。在房地产开发的规划设计过程中，这是规划阶段的一个关键环节，在房地产项目的整个建设和管理过程中起着重要作用，因此我们需要重点关注这一阶段的规划设计。

关键词：房地产；策划；规划设计

房地产项目开发建设会对所涉及地区的社会生活，生产建设水平和经济发展进程产生一定的影响。尤其是在当前我国城市化建设快速推进的过程当中，城市建设项目也随之不断增加。由于其自身具有较大复杂性，且与之相关的各类问题也相对较多，需要通过一定方式来解决。所以，从工程项目之初所提出的抽象建筑意图，到所呈现的工程内容的综合性和复杂性，都必须实现流程活动所确定的预期目标。要达到这一目的，就需要有一个科学合理性的前期策划，也就是能给每一个过程的活动内容和活动方法都提供一个完成空间。

一、房地产项目策划概述

策划是为项目服务的，项目的最终目标就是盈利，策划就是为这个目标服务的。通过完整科学的投资策划分析和项目明确的市场定位，进入了产品设计阶段。经过多年的发展，房地产的市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈高，他们追求实用美观的商品房，这就要求开发商将“以人为本”的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求[1]。项目规划设计策划是基于以上市场需求而设计的工作流程，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，并对项目的环艺设计进行充分要点。

二、规划设计在房地产开发中的重要性

规划的设计对于房地产开发项目来说是非常重要的。重要性主要通过以下论述来体现：制定招标的设计目标书、招标、计划的评比和指导、制定计划、提出的可行方案以及最终落实方案等。这些规划设计的过程在房地产开发中的主导地位与重要性重点体现在以下两个方面：

1.生活区就是一个小集体或者说小城区。所以，生活区规划设计的整个集体生活水平是人民对于生活以及精神文化积极争取的社会体现。与此同时，也表明我国的客观存在文明及主观追求文明的发展程度。因为人们大量的时间都是在住宅楼中度过的，它的质量和功能与居民的健康紧密相关。居民区规划设计水平的提升与城市土地资源的有效利用，对于我国社会的发展及经济水平的提高都有着深远的意义。

2.从运营谋划和销售的立场来看，对项目实施规划和设计与房地产开发的得失有着直接的关系。同时作为房地产开发项目得到市场认可的第一要素。是否能获得良好销售业绩的也是由规划设计来决定的。

三、房地产开发规划设计的要点

（一）道路系统规划

道路网是城市发展的重要组成部分，在城市发展中起着骨架作用，设计合理便捷的路网系统是项目规划设计的重点之一，以提高城市的质量和顺畅度,居住区的设计也应遵循这一理论，创建便捷的道路网是项目规划和设计的重要组成部分[2]。目前，私家车的数量正在增长，基本上每个家庭一辆车，甚至每个家庭几辆车已经成为现实。由于车辆的增加，压力不仅在城市道路上，也在房地产项目的开发上，存在着更大的压力和更高的要求。为了确保行人安全行走，交通不会干扰行人，路网的规划和设计应将道路上的人和车辆分开，进入社区后，汽车可以前往停车位或地下停车场，在社区内尽可能少或者不在小区道路上行驶。汽车数量的增加不仅要求社区更科学合理的设计道路系统，而且社会停车位的数量应与汽车的增长相一致。

（二）配套公共服务设施系统规划

为了提高项目的附加值和销售卖点，为后期客户带来方便舒适的生活环境，规划设计项目的配套公共服务体系非常重要。人们的生活不仅仅是买房睡觉，还有购物、娱乐等一系列活动。这些都是为了满足人们日益增长的物质和文化需求,随着我国经济发展水平的不断提高，人们对生活质量的追求越来越高,因此，对生活设施提出了越来越高的要求[3]。项目的公共配套设施就是为了满足这一系列的需求而建立的，因此，在房地产开发的前期规划设计中，应根据项目地块上的居民人数建立公共配套服务设施，并要求有适当的数量和布局，为各社区居民提供便利，在规划设计中，还应考虑未来管理和运营的相关问题。

（三）绿化与景观系统规划

如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断地提高,具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建筑物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。

四、策划与规划设计在房地产项目中的应用

（一）房地产开发前期的策划调查和研究

就房地产项目而言，为了使经济效益最大化，必须满足消费市场的实际需求。需要注意的是市场需求是不断演变和变化的过程，这要受到开发商一定的引导和媒体的宣传作用。这必然涉及房地产项目的初步规划和设计，这直接决定了对房地产项目运营的初步影响,这包括为房地产开发公司做出投资决策、分析房地产开发目标和定位房地产项目市，同时，我们还必须控制当地房地产市场的供求情况[4]。在房地产开发的早期阶段，在一定的规划阶段，应检查房屋销售目标的首选特征，检查项目区域的市场状况，以及出售对象的年龄、收入和工作条件，只有获得足够的信息和资料，才能了解房地产市场的现状，同时及时了解未来房地产市场的竞争情况，这将促进房地产项目的正确定位，此时，进行一定的规划和设计是有意义的。

（二）规划出新的机制以及设计方式

对于房地产设计师来说，要掌握当地房地产市场条件，收集一定的房地产基础数据，形成动态的数据完善和完善机制，通过这些数据，他们可以及时了解房地产市场的发展趋势和特点，在房地产项目的设计过程中反映这些新特点，在房地产建设过程中，可以灵活适应消费者的需求[5]。同时也是房地产设计师对自身专业能力进行提升的机会所在，因为这不仅仅关系到个人工作是否能顺利展开，而且还影响着整个行业的发展方向，只有不断提高自己，才能更好地服务于广大人民群众的生活。随着我国经济水平的快速发展以及城市化进程的加快，房地产业已经成为国民经济支柱产业之一。

结语

我国目前房地产业的具体发展与发达国家相比存在一定差距。因此，在进行房地产策划与规划设计时，应根据目标群体的需求，充分考虑各种因素，然后对房地产进行规划、策划和设计，使房地产项目更好地满足市场需求，在目标群体中更受欢迎。此外，在这一过程中，我们还应关注目标群体的潜在需求，关注社区绿化，响应国家节能减排政策，大力采用新技术、新能源，为市民提供更加舒适的生活环境，降低开发商的开发成本，促进中国房地产开发行业的进一步发展。

参考文献：

[1]付承彪. 房地产开发项目策划与规划设计的探讨[J]. 建筑与装饰, 2021.

[2]张万军. 房地产开发项目策划与规划设计的探讨[J]. 引文版:工程技术, 2016.

[3]隋永晓. 探讨房地产开发前期策划与规划设计的结合[J]. 中国房地产业, 2017(7):1.

[4]黄金瓯. 房地产开发建设项目中业主设计策划和管理工作的重要性和措施研究[J]. 城市建设, 2010.

[5]姚俊. 房地产开发项目策划研究[D].华中师范大学,2014.