产业地产开发模式及发展趋势分析

产业地产开发模式及发展趋势分析

蒙阳

南宁嘉通置业有限责任公司

摘要：随着我国市场经济的快速发展，房地产行业也迎来发展的黄金时期，进入到高速发展阶段，甚至一度成为我国经济发展的支柱产业之一。不过，过快的发展速度也带来一些问题，为此政府制定了一系列调控政策用以规范房地产市场的发展秩序。尤其是十九大上党中央提出要抑制炒房现象、保证房地产市场的正常发展，为此房地产企业需要根据自身的实际情况积极开展转型工作。在经济新常态的时代背景下，产业地产开发模式成为房地产行业新的发展方向，房地产行业需要根据国家政策以及当前市场和经济发展的趋势研究新的产业地产开发模式、全面整合产业地产资源，促进产业地产和城市发展融为一体，有效保障我国房地产市场的正常发展，确保房地产企业顺利渡过转型期。

关键词：产业地产；开发模式；发展趋势

一、产业地产概述

学术界对于产业地产的概念界定还没有形成统一认识，各位专家学者都有自己的见解。综合专家学者的观点来看，产业地产是指综合自然资源、社会资源经过综合开发和集约化经营诞生的多功能新兴产业形态，并且随着经济发展和城镇化建设步伐的加快，形成以产业为中心、地产为载体，辅以基础市政设施开发而成的集房地产和其他产业为一身的综合产物^[1]。所谓的产业地产开发模式就是将房地产的开发模式扩展到结合产业运营的地产开发模式，是房地产行业发展的新理念。换言之，产业地产是聚集了城市经济、产业经济、工业经济、区域经济为一身的综合体，包含了商业地产、旅游地产、工业产业园等，具备很强的包容性和综合性特点^[2]。

二、产业地产开发模式分析

产业地产作为一种新兴的开发模式，承担着整合行业资源、发展新兴产业、加快城镇化建设的重要责任。产业地产凭借自身具备的优势，利用资源整合、行业信息共享等手段带动产业链整体发展，在此基础上形成产业集群，全面促进城市建设和城市经济发展。产业地产开发模式在经济发达的地区应用较为广泛，例如长三角、珠三角经济区。不过，这种开发模式也会因为经济因素、社会因素等外界因素变化体现出发展速度的差异性。从整体情况来看，产业地产开发模式主要分为政府主导模式、企业引导模式、开发商主导模式以及综合运作模式四种^[3]。

（一）政府主导模式

从实际情况来看，我国产业地产开发模式中比较常见的就是政府主导模式，这也是最主要的产业地产开发模式。在这种开发模式下，掌握主导权的是政府，一般是政府按照城市建设规划方案，通过政府招商或者是土地出让的方式招揽产业地产项目，并且根据项目的性质和经营特点进行再规划。为了有效推送产业地产项目的发展，政府会酌情推出一些扶持政策，以便在短时间内吸引更多企业入驻，其中就涉及到一些税费优惠或者产业红利等政策，利用这些帮扶政策带动产业地产的规模化发展，强化地区经济效益，借此鼓励地方经济发展。

（二）企业引导模式

企业引导模式也是产业地产开发模式中比较典型的一种，主要是指通过大型企业的号召力和影响力在某个产业范围内开发相对独立的产业园区，借此实现自身战略发展目标。在这种开发模式下，大型企业是产业地产开发的主体，可以联合产业链上的其他企业共同入驻产业园区，凭借资源和优势满足自身以及产业链的发展需求。另外，由于大型企业具备很强的影响力，可以在完善基础设施和配套建设的基础上，通过土地转让或者是项目租赁的方式聚集更多资源，升级优化产业链结构，进一步发挥出产业链的发展实力。

（三）开发商主导模式

开发商主导模式是指由开发商作为产业地产开发模式的主体开展产业地产开发和投资工作，在土地开发初期提前做好资源整合和规划的基础工作，然后根据实际情况制定项目建设方案，包括基础设施建设以及产业厂房建设等，整合所有资源充分满足住宅开发和商业区开发的需求，完成开发之后通过项目租赁或者是出让等方式获得产业地产项目开发经营利润。

（四）综合运作模式

所谓的综合运作模式其实就是结合以上三种模式生成的综合性开发模式，由政府、企业、地产开发商合作开发，政府承担提供土地的责任并且根据情况制定相关扶持政策，担任行政管理角色；地产开发商承担产业园区建设和开发的任务，并且为产业园区建设提供配套服务；大型企业发挥自身的影响力和号召力，带领其他企业入驻园区，保证产业地产项目的发展。集合三方实力，全面推动产业地产项目快速发展。

三、产业地产发展现实中的运用

传统房地产企业要加快融合产业。未来房地产一定是与产业融合方向发展，产业变迁驱动城市或地区发展，产业升级加速人口聚集，产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合，推动房地产市场快速发展。地产企业服务产业，从整个产业链延伸，在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度，走出一条初级城市配套服务商的路子。工业类地产企业参与布局区域产业，将产品链做到极致的同时配套服务链，增加创新链，最后提升价值链，实现全产业链创新生态系统。产业地产企业的产业价值要来自产业，产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展。

地产行业正面临着严峻的发展形势，产业亟需转型升级，产业地产则是我国当前发展阶段地产行业转型升级的重要方向，也是必经之路。地产产业的转型升级，不仅要在观念、方向、模式上，也要在科技水平、管理水平、决策能力等方面实现新的突破。

四、产业地产发展趋势分析

（一）盈利最大化

如今房地产行业竞争比较激烈，房地产企业为了实现可持续发展需要转变粗放式管理的模式向集约管理转型，根据产业开发的需求创新经营管理模式，充分整合自身的资源，发挥自身优势提升产业开发盈利空间。同时，产业地产开发商需要扩展融资渠道，充分吸收其他资本参与开发合作项目，保证自身承受的资金压力在正常运营承担范围之内，保证产业地产开发项目的资金供给，解决项目融资单一化的问题，必要的时候可以寻求政府和大型企业的帮助，在寻求常规性金融机构支持的前提下，提升对产业园区经营性贷款以及产业基金等新型金融机构的重视程度，不断吸收更多社会资本加入到园区开发和经营的项目中，结合多方面实力形成产业集群效应，最大限度保证盈利最大化。

（二）保证持续竞争力

要保证产业地产项目保持持续竞争力需要开发主体结合所有资源，并且合理发挥这些资源的最大价值，为产业地产项目发展奠定基础。如今产业地产项目是一项综合性开发项目，需要涉及到房地产、商业区以及基础设施建设等，因此开发主体需要建立多方面合作关系，在地产开发的基础上招商引资，形成协同发展的局面。考虑到产业地产项目发展需要高素质的人才团队作为保障，因此开发主体需要提升对高素质团队建设的重视程度，积极吸收开发具备产业地产发展经验的高素质人才，为其提供足够的保障和支持，提升产业地产项目的成熟程度，全面促进我国产业地产开发模式专业化、规范化、全面化发展。

（三）产业地产项目品牌化

对于产业地产项目开发主体来说，要具备项目品牌化的意识，这样才能保证产业地产项目在激烈的市场竞争中实现可持续发展。目前影响产业地产发展的主要因素就是同质化现象比较严重、产业园区含金量不高。由此可见，产业地产的差异性对于项目发展来说意义重大。为了改善这个问题，开发主体需要注意产业环境的建设，保持产业地产项目的特色，综合多种元素形成产业地产项目独特文化内涵，进而形成自身的品牌。不断吸收更多不同性质的投资主体参与到产业地产项目建设中，包括中高端产品企业、跨国公司等，体现出产业地产项目发展的全面化、多元化。

结语

产业地产开发模式是房地产企业在经济新常态环境下探索的新型发展模式，通过产业地产开发模式的转型可以进一步提升房地产行业在推动城镇化建设以及加速社会主义建设过程中体现的作用和价值，有效激发房地产行业发展活力。考虑到产业地产开发模式转型中面临的困难，开发主体需要注意开发模式和产业布局的适配性，认真分析研究经济以及市场的发展趋势，根据发展趋势和自身的实际情况创新产业地产开发模式，利用产业地产开发模式推动当地经济发展。另外，开发主体需要意识到产业地产项目差异性的作用，避免产生产业园区同质化的现象，凭借差异性文化内涵彰显产业地产项目的竞争力，确保产业地产项目可以在激烈的市场竞争中站稳脚跟，发挥出产业地产项目的自身价值，为城镇化建设和经济产业调整奠定基础。

参考文献

[1]曲东澜,刘文鑫.产业地产开发模式及发展趋势分析[J].住宅与房地产,2021(36):16-17.

[2].传统房企怎样才能做好产业地产[J].中国房地产,2019(32):48-51.

[3]黄沙沙. 华夏幸福产业地产开发运作模式研究[D].电子科技大学,2018.