我国房地产企业并购浪潮的原因及其影响

我国房地产企业并购浪潮的原因及其影响

李国炎

潍坊中海兴业房地产有限公司 山东 潍坊 261000

[摘要]我国房地产市场并购浪潮不断持续，是房地产行业增速放缓、行业竞争加剧的直接体现。尤其随着供给侧改革深入进行、“一带一路”方针指导、土地供需矛盾、融资渠道收紧等一系列因素的影响，使得房地产企业并购已成为行业发展趋势。房地产企业通过大规模并购，使市场的品牌化及专业化得到了提升，资源得到了有效利用。本文首先分析了我国房地产企业并购浪潮的原因，其次对由此所造成的影响进行了阐述，最后提出了完善房地产企业经营管理的对策。

[关键词]房地产企业；并购浪潮；原因；影响

前言

我国人口基数较大，对于住房方面有着旺盛需求。由于房地产与众多行业息息相关，直接或间接带动了多种行业发展，对我国经济增长有着重要作用。受到国家政策、市场需求变化等因素影响，房地产企业正面临着剧烈的分化、重组。大型房地产企业依托资金、技术等优势，不断通过并购扩大自身实力，中小型房地产企业由于综合实力不足，不得不转而投向大型房地产企业，成为被兼并的对象。随着我国各地不断出台更加严厉的房地产调控政策，房地产企业并购浪潮更加突出，一定程度上促进了房地产行业的发展。

1. 我国房地产企业并购浪潮的原因

房地产企业出现并购浪潮并非偶然，而是有着多方面原因。总结起来大致有如下几点：（1）政策导向及宏观调控政策发生变化。随着供给侧改革深入进行，房地产行业再次迎来了发展机遇。在新形势下，房地产企业若想抢占先机，必须转变开发模式。尤其受到“一带一路”政策影响，有实力的房地产企业加速了海外并购步伐。（2）房产地产行业竞争激烈。由于我国城镇化率已接近60%，房地产行业增速已明显放缓，并购成为了房地产行业的常态。某些具备较强综合实力的房地产企业开启了并购模式，进一步扩充了实力。小型房地产企业只有与大型房地企业深入合作才能有一线生机。（3）区域内房地产市场发展不均衡。一二线城市人口压力较大，加之土地资源紧缺，很多房地产企业开始转而向三四线城市扩张。房企通过采取一系列并购措施，获得了大量优质土地储备。大型房企并购当地中小型房企后，能够较快融入到当地，形成极具竞争力的区域优势。（4）降低开发风险。由于土地供给政策发生较大变化，房企土地购置成本逐渐上升。大型房企借助并购形式能够以较低的成本拍下地块。另外某些大型房企对当地房产市场了解不深，通过与当地房企展开合作，可以大幅降低市场风险。（5）融资渠道收紧。随着银监会对金融管理愈发重视，加之房地产市场风险较高，银行在房地产行业的资金投入在逐年下降。在融资渠道收紧的情况下，房企的现金流压力进一步增大。

2. 并购浪潮对我国房地产企业产生的影响

我国房地产企业掀起的并购浪潮有利于进一步提高产业集中度，使行业发展更加细化。通过整合资源，企业的发展机遇及抗风险能力均得到了提升。具体表现在以下方面：（1）提高了行业集中度。房地产企业通过并购重组，企业规模更为庞大，改变了以往竞争层次过低的局面，促进了房地产行业健康发展。（2）加快了房地产企业分化发展步伐。在并购理念的作用下，房地产企业进一步拓展了业务范围，在物业、金融等方面取得了一定成绩。众多中小房企由于自身实力所限，只能依靠大型房企的优势，为自身谋得一席之地。（3）房地产市场结构得到优化。我国房地产企业数量较多，但由于规模普遍较小，致使大部分房企面临着较多生存困难。通过实施企业并购，房地产企业规模迅速扩大，建设成本进一步降低。（4）提高了房地产企业的资源整合能力。受到高库存影响，有实力的房地产企业转变发展思路，逐渐开始实施投资多元化路线，降低了房地产市场风险。在此状况下，打响房地产企业纷纷拓展海外市场，收购了一批海外资产。通过实施并购措施，降低了土地收购成本，增加了可观的土地储备量。（5）提高了房地产企业的品牌价值。受到多种因素影响，某些经营不佳的房地产企业打折出售了一些优质资源，使得房地产行业加剧了重组并购步伐。对此，房地产企业要聚焦主业，及时剥离与房地产开发不相关的业务，增强竞争实力。在资源整合过程中，房地产企业突出了品牌价值及主营业务。

3. 完善房地产企业经营管理的对策

房地产企业若想获得持续发展动力，政府应结合行业发展特点，制定出一系列产业发展措施。企业方面也要多措并举，保障企业并购顺利进行。这主要应从以下几方面开展工作：

1. 政府层面

1. 建立市场发展长效机制

房地产行业不仅关乎我国经济基础，还与人民生活息息相关。为保障房地产市场健康发展，政府应建立起房地产市场发展长效机制。主要应做好以下工作：（1）由于企业并购属于市场行为，政府把控市场调控的难度较大。对此，应依据各地区实际情况，按照当地房地产行业发展特点，制定出个性化的政策调控措施。（2）开征房地产税。通过征收房地产税，能够有效防止不动产过度炒作，有利于平抑房价过快上涨。（3）加快土地出让制度改革。土地出让金一直是房地产企业资金支出主要项目，通过改革此项制度，可以从源头降低商品房成本，提高土地利用率。（4）构建房地产行业发展新模式。要以城市群、轨道交通等为依托，实现中小城市协同发展。

2. 加快房地产企业转型升级速度

随着地产模式进一步丰富，各类以养老、休闲为主打的地产逐渐增多。房地产企业要利用好各项技术优势，不断赋予房产新性能，建造具有加强性价比的优质项目。另外在供给侧改革这一大背景下，加之中小城市房地产去库存效果明显，房地产业有着较为乐观的发展前景。各大房地产企业未雨绸缪，不断通过整合中小房企，巩固自身的市场地位。

3. 密切关注市场动向

政府应构建起房地产市场预警机制，通过分析房地产市场中凸显的问题，实现对市场的总体把控。在此模式下，银行业也能够及时了解房地产项目资金使用状况及购房者的房贷需求，将这些信息用于审核房贷发放等环节，使放贷资金得到了有效监管。

2. 企业层面

1. 合理规划并购方案

房地产企业要制定出具有战略眼光的并购规划，避免因并购目的不明确等因素导致企业面临困境。房地产企业制定并购方案时，应充分依靠自身优势，从并购中收获最大利益。此外，房地产企业还要按照政策及市场变动情况及时调整并购方案，实现资源利用最大化目标。

2. 拓展融资渠道

房地产企业并购过程离不开资金支持，要具备持续稳定的资金来源渠道，防止因资金问题影响企业发展。受到多种因素作用，当前资本市场融资难度较大，为实现融资目标，各大房地产企业正在积极面向信托行业及海外市场寻求融资。房地产企业融资渠道较多，主要包括换股并购、并购贷款等几种形式。

4. 结语

房地产业长期作为我国支柱型产业，在国民经济建设中起到了重要作用。在新形势下，房地产行业迎来了较为剧烈的动荡，政策导向及宏观调控政策产生了一定变化，加之行业竞争更为激烈，市场发展不平衡，出现了大规模的并购浪潮，使得行业资源更加集中，房地产企业分化速度加快，市场结构更加合理。政府应建立起市场发展长效机制，引导企业转型升级，严密监视市场动向。房地产企业也要顺应行业发展趋势，积极参与到并购之中，拓展融资渠道，保障房地产行业始终处于持续稳定的发展态势。

[参考文献]

1. 许欣童. 我国房地产上市公司并购绩效及其影响因素研究[D]. 东华大学, 2015.

2. 孙艺菲. 我国上市房地产企业并购绩效及影响因素研究[D]. 对外经济贸易大学, 2013.

3. 姚爽, 王春阳, 黄玮强. 我国房地产业上市公司并购绩效及其影响因素研究[J]. 建筑经济, 2015, 036(003):83-87.