房地产项目建设全过程监管

房地产项目建设全过程监管

张凯昱

江阴市房地产市场管理和监测中心 江苏无锡 214400

摘要：随着工业经济建设的深化，我国房地产项目建设进入关键时期。如何加强房地产工程建设项目的监督管理，完善相关的规范和制度是房地产业面临的重要问题。中国共产党第十七次全国代表大会把反腐败摆在更加突出的位置，提出了一系列工作方针。本文通过分析房地产项目建设进展现状，讨论了如何加强房地产项目建设全过程的监管工作，创新治本之策，更好地做好反腐工作，抓好建设项目监管。

关键词：房地产；项目建设；全过程；管理体系建设

引言

近年来，随着我国房地产市场的持续繁荣，房地产领域的风险和隐患也逐渐暴露出来。如腐败概率颇高，多个地区多次出现纠纷，房地产项目粗放经营，缺乏有效的监督，不能保证项目建设的安全和质量等影响的建设项目。因此，加强对房地产项目建设全过程的监管有利于我国房地产市场绿色发展。

1对房地产项目建设实行全过程监管的重要性

为有效完成项目全周期各阶段的主要成果，工程项目通常由建设单位组织完成可行性研究、安全、节能、危险化学品、职业健康、环境评价等工作，并经政府部门审核通过。由此可见，对房地产项目建设的全过程实施监管工作十分重要。

1.1有利于房地产项目建设进展顺利

从目前的项目审批流程来看，建设项目盈利一般要经过招商引资、启动审批、建设、竣工和接收、投产等几个主要环节。这些问题不仅耽误了建设项目的及时盈利，也使企业失去了占领市场的有利机会。市政务服务中心正式运行后，实行建设工程同步审批，大幅缩短开工前审批时间，改善了城市审批环境，建设部门也给予了高度评价。但是，部分企业指出，从工程开始到工程结束为止，由于环境恶劣，工程进度受阻等负担加重。部分开发商在购买产品或选择建设单位时会做出一些贪污腐化的行为，谋取私利，要求企业必须参加有偿培训，甚至一些企业会垄断基础设施市场，强制建设单位使用指定的水、电、暖等施工队伍，自己在其中抽取不正当的利益。所以，在项目建设过程中，相关部门对项目进行全方面检查是必要的。

1.2有利于保证项目整体质量

工程在竣工后，一些建设质量得不到保障，容易造成一系列后续事故，不利于企业和消费者的权益。而项目建设全过程监管包括对工程的验收工作。比如节约能源、环境保护、防止火灾、防雷防震、安全性、供电供水、煤气、排水等方面的问题都属于验收工作的重点。只有这些都合格，并且办理竣工备案手续后才可以交付使用。因为有些专项还没有进入政府服务中心办理，不利于统一的调整和外部的监督。因此，在建设项目的运行和服务运作过程中，需要相关执法部门对整个过程进行监管。

2目前房地产项目建设过程中存在的问题

目前，房地产项目建设过程较为完善，每个环节都经过科学、合理的计算。从图纸设计、承包价格、建材选择等等初期预算到最后的施工、竣工的价格。但即使拥有完善的体系要求，在实际的建设工程的过程中仍然存在一些问题，而这些问题也间接导致我国房地产市场存在严重的贪污问题。

2.1审批简化导致要求无法落实

因为审批被简化了，所以要求事项并没有被满足。随着建设改革工作的深化，房地产项目预审的审批环节和审批项目也在不断减少，加快了房地产开发项目推进的力度和速度。但是，也给初期的控制和监督带来困难。尤其是当房地产项目的相关审查被核查时，更多的详细设计和要求没有明确反映，相关部门能改善提案提交，但在最终批准中要求修改已经太晚了。

2.2初步设计阶段存在的问题

在设计阶段，同一个建设项目可以出不同的设计方案，也会产生不同的投资额度，大多数开发方不敢大胆创新，多以其他的企业做标准，忘记结合实际建筑考虑。相关人员在估算造价时也没有深入市场进行调查，搜集的数据过于陈旧，建筑周边调查不仔细，使设计图纸与实际情况不符合，造成“纸上谈兵”的尴尬情况。

2.3投标阶段存在的问题

如果投标出现问题会直接导致建筑项目无法进行，因此，开发商在进行投标选择时一定要擦亮双眼。一些施工团队根本没有能力良好的完成工程项目的建设，一没有优秀的技术，二没有足够的资金，甚至会不讲信誉。除此之外，在投标时要合理制定项目的价格，避免造成招标单位恶意竞争，破坏市场，造成自己经济损失重大。另外，签订的合同一定要条理清晰，细节明确，询问专业律师以确定合同规范。开发商在签订合同之前要做大到熟悉建筑工程的每一项使用资金，了解建筑材料签发，确定合同款调整范围，对合同中可能发生的风险做出正确的预估。对于任何风险，建设单位都要有及时的解决方案。

2.4施工阶段存在的问题

在工程施工的过程中，会出现很多可预料或不可预料的事情，导致出现施工事故。比如会出现施工人员浪费材料，干活懒散；个别执法人员为了个人利益以停工要挟建设单位和施工单位；建设单位工作懒散，监管力度低等情况。所以，一定要有项目管理团队在施工前对相关人员进行教育，在施工过程中督促监理工程师进行监理工作，监督施工人员建造工程。在施工完成相应进度后，项目经理要及时检查建设质量，保证每一个阶段的安装质量。

3加强房地产项目建设全过程监管途径

3.1建立对建设项目进行全程监督的机制

首先，建立和完善房地产项目全过程监管机制，由房地产管理部门牵头，制定房地产部门监管系统整体流程，进一步明确土地转让、规划设计、房屋销售、工程建设等产业行政主管部门。对各环节的责任和任务进行检查，按照“谁都是审批人、监督人、办事人”的原则，监督和管理到位。其次，要做好建设项目的准备工作。一方面，无论是房地产项目管理部门、建设单位、施工单位还是相关部门都要严格遵守国家的法律法规，树立正确的建设理念；另一方面要运用现代科技，如信息管理技术、全息影像等在设计项目阶段制定投资额度，控制投标阶段、施工以及竣工阶段的投入。在项目开展前进行深度调研，模拟出真实的建筑，尽可能地降低建设奉献，以免损失过多的财力、物力以及人力。在建筑工程过程中，项目管理团队要对建筑的全过程进行监督和管理，以便发现问题及时整改。值得注意的是造价控制并不单纯是为了降低成本，以次充好，而是找出功能和成本的最佳比例，在批准的预算范围内完成竣工。基于此，要结合社会发展和房地产市场需要，建立科学合理的工程造价管理体制。

3.2对房地产项目建设进度进行科学规划

一般的房地产项目建设过程都是漫长的，需要多方进行调研，最后才能确定。所以，在项目开展前，房地产公司的专业人员要对施工现场进行勘察研究，观察当地的天气变化和地理条件，并且要做全面、细致的记录，以供后续工作参考。而且，房地产公司还要和政府进行深入沟通，共同探讨开发这个项目对城市建设是否有好处，还要再对可能发生的情况做大胆的推测，提前做好准备工作。

3.3明确施工管理的人员架构和职责分工

一项成功的项目需要各级人员相互配合，默契合作，房地产项目也是如此，并且工程较大的项目涉及到的人多更多，更复杂，所以管理者要严格分配人员构架，细分每一个工人的职责，设计出合理的施工进度管理体系，及时修改计划和设计方案。一方面，整体提高项目相关人员的综合素质，有助于进一步促进房地产项目的发展。比如，可以提前对管理人员和施工人员进行素质教育和技术水平方面的培训，改善管理人员的管理理念，对工程进度管理有一个全新的认识，在确保项目的质量的情况下，降低投资成本的浪费。还可以通过提高施工人员的技术水平加快建设速度。另一方面，相关部门要进一步加强对预备专项设计方案的审查和监督，各行政部门要对绿化景观、民用防空、海绵、消防等详细设计方案严格把关，提出整改方案。对于设计方案不作必要调整的，有关行政主管部门应当通知本地区自行控制部门不予审批发放《建设工程规划许可证》。

3.4强化部门联动，开展联合检查工作

相关部门应该联合市场监管局实到一些房地产项目的售楼处进行实地调查，根据“双随机，一公开”的要求，进一步规范房地产开发企业沙盘、宣传资料、样板房、房屋使用性质、价格公示、项目名称等销售宣传内容，防止房地产发布虚假信息，引诱消费者上当受骗。另外，联合有关部门开展房地产市场专项整治行动。比如，召开开盘联合会议，制定公平、公正、公开的开盘方案和开盘方式。因此，有必要强调强化联动相关部门的必要性，严格落实《关于加强房地产领域全过程风险防控工作的意见》文件精神，进一步加强对销售、验收等环节的监管。

3.5强化验收环节的监督

梳理并汇总因法规调整取消的现有验收和记录事项，结合各级法律法规开展监督检查，全面验收。比如，对于符合交付使用条件的，相关部门负责人要出具书面确认材料；对于那些交付和使用条件不符合规定或者合同的，要责令改正、严格监督。房地产开发企业应在取得所有确认资料后先向住建部门提出申请，住建部门再组织并落实商品房在交付前竣工验收、备案登记。一方面，加强对房地产开发项目竣工后的清理和检查监督，包括公共安全、公共设施建设、初期的物业管理等。另一方面，加强与主管部门的沟通，通过数据检查、现场检查等方式，准确掌握房地产项目的交货明细，督促房地产开发企业及时履行职责。

结语

房地产项目是一项复杂的、需要多方协作、技术与管理相结合的经济工作。只有严格的管控好从建立项目到验收之间的每一个步骤的环节和工程质量，才能真正实现绿色发展房地产行业。

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