当前政策背景下的教育资源类地产转型

当前政策背景下的教育资源类地产转型

张玥

身份证： 37230119890613 ****

摘要

近年来，为了推进教育公平建设，构建教育公平机制，我国相继出台多项教育政策，不断弱化教育行业资本化运作，弱化“学区房”、“学位房”等相关概念，教育行业正在发生深刻变革。曾经盛极一时的“教育地产”也随之面临着巨大冲击。但是，教育与地产作为目前中国最重要的两大产业，因其在地缘上的关系，具有很强的联结属性和共振效应，终究无法完全割裂，教育资源很大程度上捆绑在了房产、社区和城市之中。本文分析了教育地产的三个发展阶段和不同阶段教育资源对于地产开发销售的影响，提出在当前的教育政策背景和社会多元教育需求下教育地产的策略转变。

关键词

教育地产；学区房；策略建议

百年大计，教育为本。教育是立国之本，是兴邦之基，习近平总书记曾说过：“教育是对中华民族伟大复兴具有决定性意义的事业。”¹对国家如此，对家庭亦是如此，好的教育很大程度上决定着一个家族的未来，因此教育问题也一直是我国国民关注的重中之重。

许多有学龄儿童的家庭在投资置业的过程中，会将周边教育资源配置的因素纳入重点考虑范畴，甚至户型、交通、环境、物业服务等一系列择盘因素会在优先级中相应错后，为教育资源让位。

而在目前我国的国民教育当中，学校依然占据着主体地位。因此以学校为主体的基础教育资源与地产从一开始就不断产生关联。房产开发公司从最早的寻找教育资源丰富优质的地块，到与政府合作代建学校，再到主动在地块中引入教育资源，从而使地产与教育的关系越来越紧密，也越来越具有可运作性。经过十几年的发展，“教育地产”于房产企业来说也不再是一个新鲜名词。在过去的十几年中，地产与教育资源的结合不断深入，一方面提升了地产的附加值，另一方面用地产资本激活教育资源，实现二者双赢。

一、教育资源对地产的增值效应

教育与地产，具有很强的连接属性和共振效应。从房产商的角度来看，提供优质的教育服务，不仅增强了对购房者的吸引力、提升了企业的竞争优势、推动了楼盘内社区文化的建设，同时也提高了企业的声誉，有利于企业的可持续发展；从购房者的角度，选择教育地产，是有形资产与无形资产的双重叠加;从教育和地产合作方的角度来看，因教育需求和城市名校教育资源在区域的稀缺，让房产商、教育自然而然走到一起，可谓强强联合。

通过大量地产项目调研，分析得出两个结论：一方面，教育资源质量已呈现资本化态势，虽然对房屋租金价格影响不大，但是对房屋交易价格影响较大。另一方面，教育资源质量的差距也使各地区教育资源资本化程度有明显的地域差异。享有优秀教育资源的地区，房地产市场都呈现出明显的“资源溢价效应”，房价和物业价格往往高居不下。以北京为例，根据中国指数研究院数据线显示：在2012年至2020年的房价走势曲线中，校园周边房的均价始终高于北京平均房价，并且在2014年至2017年这一差距开始大幅加大，并在2017年达到顶峰。虽然近几年校园周边房价略有下滑趋势，但是其差值还是不容小觑。统计2021年7月数据，北京优质教育资源相对集中的四个城区中，校园周边房与普通房每平米价格相比，普遍高1.2-1.8万元。由此可见教育资源对于地产巨大的增值效应。

同时，对置业者来说，选择具有未来价值人居产品，对区域的成熟度与良好配套设施，都有着越来越高的要求，特别是教育配套资源，在对于择盘因素的调研当中显示，人们对于教育资源的考虑比率为65.8%，仅次于交通条件（数据来源：贝壳研究院）。同时，对于拥有成熟教育配套的地产产品，其未来投资价值也将持续走高，有着更好的投资价值前景。

二、教育与地产的“联姻”沿革

由于教育资源对地产巨大的增值效应，教育与地产的联姻也由来已久，其发展先后经历了如下三个发展阶段。

1、教育地产V1.0：“傍”名校——政府主导教育院校落地

传统的社区配套教育设施配建往往是政府为主导，地产只能在拿地阶段尽可能争取名校附近的地块，并且争取名校的入学资格。这一阶段教育资源的市场化能力薄弱，学校的监管和运营往往也是由学校和政府来操作制定，缺乏特色和差异性，环境风貌、建筑形态、教学内容、教学对象也往往千篇一律。在此阶段，教育和地产彼此独立，地产开发商不需要涉足完全陌生的教育行业，仅仅依靠近水楼台先得月的优势来为自身增值，这成为了最初始的教育社区形态。这一阶段，教育地产更多的是所谓“学区房”概念。

2、教育地产V2.0：“引”名校——开发商主导，代建教育配套设施

随着中国房地产步入“黄金时代”，房地产开发商对于土地的诉求也日益激增，帮助政府代建配套设施成了拿地的筹码之一。而建成的学校成为了住宅的教育配套设施，对于缓解住区和附近的就学压力起到了一定的积极作用。房地产开发商对于教育配套的重视程度日渐提升，观念也在悄然发生着改变。此阶段，学校不再是独立于地块之外的客观因素，而是被直接引入楼盘，开发商可以通过与政府、学校协商，为小区业主子女争取直接入学、优先入学和收费优惠等特权。

3、教育地产V3.0：“办”名校——开发商以教育理念主导地产项目

随着政策加持和人口红利激发，开发商的思维也逐渐从“要我做教育”变成“我要做教育”。20世纪90年代初，在“以教育带动楼盘销售”理念的指导下，广东顺德碧桂园在开发中招引北京景山学校入驻，由此开创了国内房地产与教育“联姻”的先河，成为国内当时极少数的全面实施幼小项目、中学项目、大学预科项目的IB国际学校。而教育和地产的积极互动，也成为碧桂园新的利润增长点。

随之而来的万科、正荣、金茂、华润、保利这些地产巨头或是联合国内外学校和教育机构导入菁英教育资源，或是自主成立社区教育品牌，实现建设运营一体化，真正把教育的理念填充进社区。

在十几年的发展过程中，教育地产曾经带来了开发商、业主和学校的多赢局面。在房地产净利润不断下滑，土地供应日渐收紧的形势下，教育地产作为一个新的概念在一个时间段内受到了越来越多的开发商青睐。

三、教育地产V3.0的现存问题

自碧桂园创新性的与北京景山学校合作，打造广东景山学校，打开了教育地产的新局面。从开发商引进“教育”这一概念出发来说，初心是想带来一个开发商、教育主管部门、学校以及业主的多方共赢局面，也只有在多方共赢的情况下才能实现教育地产的良性运营。然而，当一种商业行为与社会行为一一教育挂钩时，教育的思想、理念、模式必然会受到不同程度的冲击，从而诱发各种棘手的问题，引起了社会的广泛关注。

首先，毕竟开发商不是教育机构，往往承诺的教育资源、教育质量会在后期的运营过程中受到第三方的制约，进而产生多种问题。例如：开发商与特色教育机构合约到期后，业主的利益由谁保障，开发商引进名校分校是否与本校教育水平保持一致；资本化后的教育产业不能保证教学质量、不能保证业主对教育资源完整的权益、产权不清等等。

其次，虽然说，开发商最初将教育资源引进地产行业是非常具有战略眼光的，当今社会，撬动新知识经济的力量就是教育，并且现在城镇的发展和教育资金流向也是非常相关的。但是，当越来越多的开发商尝到甜头后，对教育地产的追求趋势就会蔓延，逐利而来的业内巨头必会各显神通，商场上惯用的投机倒把现象将进一步扰乱房产界，同时也会波及到教育行业。如此，教育地产的商业化味道越来越浓，教育资源的纯洁性和积极意义得不到根本的保障。

四、当前政策背景下教育资源类地产的策略转变

1、当前国家教育政策背景

目前，在国家“房住不炒”的整体定位下，房地产市场逐渐趋于平稳，房企也都在积极寻找新的盈利增长点，拓展自己的多元化业务板块。近五年是房企探索多元业务板块的关键几年，但是通过数据我们不难发现，前几年教育产业还是地产企业纷纷投身的产业之一，近来由于上述种种原因，热度却有渐渐褪去的趋势。

同时，国家为了推进教育公平建设，构建教育公平机制，近年来相继出台多项教育政策，多方位地限制教育行业过度资本化的现象。例如由于曾经学校划片入学的政策，使得优质资源向资本高地积聚，加重了教育资源的不公平性。因此我国通过政策调控，不断弱化“学区房”、“学位房”等相关概念。又如国家教育部于2021年出台“双减”政策，减轻学生课业负担，限制校外培训过度扩张，重塑良好教育生态。这些都给教培行业带来极大震荡，教育市场格局发生重大变化。

教育行业的深刻变革，也影响着教育资源类地产的发展前景，对于开发商来说门槛更高、难度更大、限制更多。

2、当前国民教育需求转变

与此同时，随着社会发展，人们对于教育的认知水平不断提高，对于孩子未来人生之路眼界的不断拓宽，越来越多的家长逐渐从“应试”、“分数”的困局中脱身出来，更加注重培养孩子的国际化视野和一体化素质，以期他们在教育过程中，获得立足世界，适应全球一体化大趋势的能力。基于认识的提升，人们对教育资源的需求也呈现更加多样化趋势，这为教育地产的发展提供了新的思路。

曾

图6  2020年民办教育在校生规模结构

经家长将住居周边的教育资源聚焦于公立基础教育学校，但是现在越来越多的家长选择例如国际幼儿园、国际学校、孔子学院或先锋教育机构等民办创新体制教育机构。根据《2020年的全国教育事业发展统计公报》显示，全国共有各级各类民办学校18.67万所，占全国比重34.76%；民办学校在校生5564.45万人，占全国全部在校生的19.25%。也就是每五个孩子中，就有一个孩子在民办学校接受教育。而其中，民办教育在校生规模中，学前教育占比为42.7%，占据着民办教育的主要市场。

由此发现，除了在国内公立学校接受教育，亦有越来越多的家庭为他们的子女，特别是学龄前子女选择在民办教育机构中接受教育，多元化教育需求市场日渐旺盛。因此，教育资源不仅要“优”，还要多元，以适应当前人们更加多样的需求。

公立学校去学区房，去名校化，强调公平、均衡意识，这就给予国际民办学校一个独特定位的空间，即可以打造名校，亦可以个性特色化。因此，这一波打击公立学校的学区房和名校，却给国际民办学校留出了一片自由可开垦的处女地。

以北京为例，根据北京市教委出台的《北京市国际学校发展三年行动计划（2019-2021）》，教委明确鼓励各学校借鉴国际先进教学理念、教育教学模式与评价体系，探索具有首都特色的国际学校办学模式、教育结构和育人模式。支持学校在教学模式、办学机制等方面开展创新探索，创办出中外融通，同时又具有中国特色的优质国际教育品牌。²在相关政策扶持下，根据数据显示，截至2020年全国已有907所成熟国际学校。即使今年“双减”政策对教育的严格管控，国际学校的数量仍然持续上涨，在2021年的秋招中，全国新增14所国际学校。

公立学校保证基础教育，强调均衡的“保底”意识；私立学校则强调精英教育，特色教育，全人教育，针对有这方面需求的家庭提供教育服务。公立与私立彼此定位清晰，圈层分明。在地产方面，与公立学校配套的小区，受到大众的欢迎；与私立学校配套的社区，将受到精英阶层的欢迎，这类客户不需要再选择“公立+培训”的模式，而是直接选择品牌私立学校，培养自己孩子的各项综合素质与领袖品质。

3、教育地产发展策略建议

（1）精准圈层定位，聚焦民办创新型体制学校。当前的教育政策并没有打破教育和地产的联姻关系，只是让他们的圈层更加精确化了。在当前的教育政策背景下，各龙头房企需要做的是赛道转换，策略调整，聚焦优质民办创新型体制学校。这一模式将面对选择民办创新教育的固定阶层，由地产集团提供土地和建筑资产，品牌民办教育集团提供运营管理。在轻资产模式下，教育集团可以专注于教育运营，，为有该需求的客户提供优质的城市生活体验。

（2）聚焦幼儿教育阶段和后义务教育阶段，打造全龄教育社区。开发商要转变经营理念和管理思想，扩展教育地产的内容和方式，通过地产规划，重点聚焦幼儿教育阶段和后义务教育阶段，并结合老年教育打造全龄智慧教育社区，例如教育产业园，教育综合体等。为各个年龄段的业主提供各取所需、特性化的教育服务，既解决了亲子家庭的就学问题，也给老年人带去了社区学堂。房地产从硬性的卖房子变成了软性的卖产品，而这，也是一次教育产品业的变革和升级。

（3）将“教育+地产”模式进化为“教育、地产围绕业主”的模式。“教育+地产”的内涵是以品牌名校、品质住宅和高标服务的叠加效应吸引客群，从而实现自身利润。然而，后者才是教育地产的真正内涵，应该坚持以人为本，将业主放在第一位，教育与地产均应以业主为主体，为业主提供服务，这才真正符合市场营销中的“以市场为导向”和“以顾客为导向”原则。

（4）房地产商积极转变经营理念，规范建设教育资源类地产。房地产商在教育资源类地产的投资开发中，要严格遵守国家相关法律法规和行业相关政策规范，自觉接受政府相关部门和社会的监督，做到合法合规建设。同时，房地产开发商需要注重房产环境品质和自身信誉度建设，真正为顾客服务，用自己真诚的服务去开拓市场。开发商还应以恰当的方式进行宣传营销，保证信息的客观真实，维护客户的合法权益。

五、结论及建议

随着中国的经济发展已进入新常态，城市建设主线已经由增量扩张进入到存量提升的转型阶段，中国房地产行业也已经整体步入总量峰值、结构优化的阶段。市场集中度持续提升，整体利润水平呈现下降趋势，房企需要从过去的粗放经营转向精细化运营，才能在激烈的市场竞争中实现可持续发展。

在房产企业探索的多条赛道中，教育地产不仅可以提升地产价值，更重要的是具有深远的社会意义。同时，教育地产不应该停留在被教育品牌的功利化侵占和“概念”的打造上，而应从本质上承担更多的社会责任，超前地思考当前人民对于教育资源的多样化需求，教育品牌的传承和保护、名校办学理念的社会化助力、优质教育资源的集约使用以及区域教育配套均衡扩充等社会使命。

因此从某种意义上看，第四代教育地产应是大投入的反哺型模式。教育，不仅是开发商寻求利益增长点的领域，也是企业需要积极履行公民责任义务的领域。

作为一个有社会责任感的地产企业，最初的阶段可以把配套教育资源作为卖点，不过在其后的阶段里要踏踏实实做教育，并通过房地产开发的手段，最终达到提高教育质量，为百年大计服务的目标。2022年作为“十四五”计划的关键之年，房产企业应紧跟国家政策，精准把握市场机遇，提升产品品质与服务，优化管控模式，提升企业核心竞争力，引领行业高质量发展。

参考文献

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1引自《做党和人民满意的好老师》（2014年9月9日），人民出版社单行本，第2页

2 引自《北京市国际学校发展三年行动计划（2019-2021）》2019.02