房地产成本造价全过程控制管理分析

房地产成本造价全过程控制 管理分析

王涛涛

南京金羚房地产开发有限公司 江苏 南京 210000

摘要：建筑工程的造价管理涉及的范围较多、内容较广从而使得执行起来有一定的难度，能够将企业的技术能力和管理水平充分地展现出来。房地产成本造价管控工作在于对成本、资源、设备、人力等进行科学优化、预算配置。要提高工程造价管理质量，将造价管理和前期工作与施工控制进行紧密的联系，从工程实际出发，进行科学的调控，完善工程的造价管理。

关键词：工程造价；全过程；施工；房地产

前言：

全过程造价控制是整个建筑工程管理工作中不可缺少的重要部分，对于企业的经济效益发展有着至关重要的作用。如果造价超出预算将意味着企业无法获得预期的利润，还要加大投资成本，这对企业的经济来说，有重要的影响。相关单位必须要对其加强重视，对其进行合理分析，找准切入点，为其提供更为有效的应对方法，帮助企业提高经济效益。

一、房地产成本造价控制现状

建筑工程本身的周期相对较长，并且所用资金十分庞大，因而在进行项目工程施工的过程中只要管理不当就有可能会使得整个工程的资金流动无法正常运转，妨碍建筑工程的顺利进行。首先，项目预估和决策不科学。房地产设计和施工后期的投资都是以前期的项目投资估算为依据的。使前期的投资决算过于笼统，造成后期施工中工程造价超出成本控制范围。

其次，项目设计不合理。房地产开发商没有对设计和成本控制的关系进行全面考虑，设计人员在房地产设计过程中，没有立足房地产规划的实际对其合理性进行考虑，导致图纸设计对房地产成本造价控制指导不足。部分开发商不重视设计支出，造成图纸设计的粗糙，与房地产整体规划不匹配，影响施工效益和后期造价。设计人员与造价人员缺乏沟通，导致造价控制与工程设计的分离，引发设计过程中诸多不合理现象。招标和造价过程粗糙。相关部门对房地产招投标管控不严，造成邀请招标方式、议标方式等招标行为的发生。在这样的招投标背景下，承包商的能力得不到保证，造成房地产开发中的资金浪费和虚报价格等问题。同时，在建筑工程项目建设过程中，不能重视监督管理工作，将会导致加大投入成本，延长施工的时间，最终导致建筑工程造价超出预算。监督管理人员与施工人员无法进行默契配合，致使工程质量以及安全性出现问题，将会导致施工的进度被阻碍。

二、全过程造价控制在房地产工程管理中的应用

1设计阶段的控制

房地产项目建设过程中，项目设计中涉及到的成本要素较多，对其进行合理控制，能够有效缩减工程造价。设计阶段虽然在工程的整体投资中没有占据太多的费用，但对于整个工程的影响却是十分巨大的，能够对工程的后续施工阶段产生直接的影响。房地产设计并不仅仅停留在图纸上，而是立足于项目实际，对项目中涉及到的资金、材料、工艺等要素进行综合考虑和评定。设计人员要以设计任务书和相关设计标准为依据，对房地产造价成本进行控制。因此，对设计方案进行优化，考虑到工程造价的高低，设计人员也要有相应的技术水平，加强施工的图纸预算编制。第一，收集整合施工工程的基础资料；第二，对施工图纸中的关键环节有合理设置，包括尺寸、规格等，掌握方案设计的目的，从整体上了解工程的整个面貌；第三，对施工的组织设计和施工现场状况有熟悉；第四，准确核算、汇总工程量。第五，对直接工程费用的计算以及各项费用的计取。在项目工程设计时段进行工程价款审核，既能促进工程造价动态性和主动性的提升，又能确保项目工程造价不受市场变化的影响。因此这要求相关单位和有关工程人员在最初的设计阶段就要做好全面的调查和细致的分析工作。

2招投标阶段的控制

招投标阶段直接决定工程造价控制的质量和结果。相关负责人要对建筑项目中涉及到的投资要素进行审核，对工程情况进行明确认知；对房地产开发招标书中涉及到造价等资金性质的条款进行严格审核，避免不法单位借用招标书漏洞，增加工程投入；项目开发单位直接参与评标工作，确保招投标的公平和承包商选用上的科学合理。在竞标的过程当中，一些竞标的企业大多会选择一些成本相对较低的工程设计方案，而相关的工程设计方案当中，能够了解到方案设计所使用的一些其他资源和材料成本都非常的低。为了降低设计当中的成本，一般施工的单位也会使用更高设计方案的方式，在相关的建筑方案当中使用价格非常便宜的材料，这样会造成建筑工程项目本身有着一定的隐患。招标的过程中要结合各方面的因素，针对参加招标单位的编制和管理、招标的文件进行细致的研究，避免在此阶段为后来的施工环节留下隐患，对工程量的清单和招标控制价严加保密，不可泄露。

3合同阶段工程造价控制

在招标结束、合作达成共识一系列的工作后，有关合同的签订都是十分重要的。签订合同目的在于，能够保证签订合同的双方履行和使用的各自的义务。工程造价管理部门要确保合同对双方的共同约束，结合国家相关政策和法律法规对合同中涉及到资金、价格、调价方法和结算等敏感条款进行严格审核。合同签订完成后，工程造价管理部门要结合合同条款，对施工现场进行查访和监督，明确掌握施工现场动态。确保承包商严格按照合同条款进行项目执行，并对合同中相关计价问题进行解决，避免合同不严谨导致的纠纷，确保合同中无歧义字的出现，一旦双方产生纠纷应如何处理。同时，针对合同的情况进行了解，并且还要根据合同付款方式，对相应的款项进行批复，按照合同付款节点逐渐提升款项的批复比例，相关工作人员需要注意的是，一定要做好现场签证和变更设计等方面的工作，针对细节部分进行控制与审查，预防在合同变更方面出现随意性与随机性，完成工程造价的事前控制事中控制以及事后控制。

4施工阶段的控制

施工过程的造价管理是建筑工程项目逐渐成型的重要阶段。施工涉及因素较多，包括设备、技术、材料、方法等，如设备故障、技术滞后、材料劣质、方法不规范等均会造成成本波及，导致返工或内耗等情况发生，也对造价管控工作造成影响。因此，基于提升造价管控质量需对施工方案进行优化，工作人员不仅要认真的组织，还要从经济、技术和合同等多个方面对工程造价进行控制，有效的防止资源浪费。造价管理部门要注重造价审核的全面性，组织技术人员对项目施工中涉及到的相关要素进行实地考察，并确保一次性补充定额编制的合理性。由于施工工程造价多数来源于工程成本，这就意味着在有关施工方面的成本是一笔不小的开销如：施工中的材料、施工人员成本等开销都很巨大。所以，在建筑工程中每个环节中有关的安全问题都是施工单位关注的重点，其中也包括安装工程的安全问题，管理上的加强，确保施工的安全，避免增加隐形成本。在承包行业不断发展的前提下，工程索赔已经得到建筑行业越来越多的关注，要想降低工程索赔几率，就必须依据施工合同条款完成施工。

5竣工阶段的控制

房地产开发过程中涉及到的相关资料比较多，只有完成合同签订的内容、工程验收合格后才可以进行结算。造价人员要对竣工结算资料进行审核，项目工程师都会进行现场记录，为后期工程审核提供材料依据。造价人员要以原单价为依据对工程造价进行审核，并结合合同内容对房地产工程中没有定价的项目和施工过程中额外增加的项目进行定价和审核。工程施工中普遍存在隐蔽工程签证内容的雷同，注重对工程量进行审核，如果实际工作和原有的计划有所差别，需要对出现差别的地方进行核实，同时计算成本的变更。结算时期需要对各项经费和系数的选取进行核实，同时也要对有关设备费用和材料费用进行核实，一切工作都没有问题之后，才可以完成结算工作。造价工程师要结合施工现场的具体规定对大型机械设备进出场进行审核，确保其现场签证的完整性，并结合垂直机械使用情况对其费用进行考虑。要以施工合同为依据对费用定额和取费文件进行深入研究和审查，针对同一工程的不同费用情况，要进行计算和对比，看其是否符合最优造价方案。所以，竣工结算阶段是工程造价中比较繁琐的一个环节，但也是最能查出问题的一个环节。

三、结语

在科技发展和市场经济的发展之下，我国的建筑市场也在持续的发展壮大。因此对于房地产施目的管理工作也需要更加的重视，成本造价管理是控制工作要点，不断完善全过程造价管理工作，重视造价监督管理，保证建筑工程造价预算更为合理，为后期工作开展起到积极促进作用。

参考文献：

[1]冯元新.土建造价与成本控制管理探讨[J].居舍,2020(12):126

[2]李俊，周辰亮.建筑工程造价超预算的成因与控制方法浅述[J].装饰装修天地，2019(01)：180.