旧住宅区城市更新项目风险因素研究

旧住宅区城市更新项目风险因素研究

蒋晶石

广州怡境景观设计有限公司，广州市天河区 510000

摘要：改革开放的有效落实，不仅促进了我国的经济发展，而且加快了城镇化的建设速度，使我国的城镇化水平不断提升。在进行城镇化及城市更新建设的过程中，需要对一些老旧住宅区进行拆除重建。然而旧住宅区的产权比较分散，在对其进行拆除重建时需要与大量的小业主进行沟通，从而阻碍了城市建设更新的进程。另外，老旧住宅区本身的各种设施和建筑物也会成为更新项目建设的难点，甚至会形成安全隐患，增大城市建设的安全风险。因此，相关单位对此应加以重视，并对其进行研究，采用合适的措施提高城市的安全性。

关键词：旧住宅区；城市更新项目；风险因素；措施

1当前我国城市更新中的治理困境与挑战

1.1系统化的城市更新治理体系还未形成

首先，国家层面缺乏顶层立法保障和指导方针。城市更新的政策制度建设、规划体系衔接和管理体系构建工作十分复杂，需要从顶层把控整体发展方向。虽然在国家层面已经出台了有关棚户区改造、老旧小区改造、低效用地再开发等存量空间改造专项政策，但是从各地实践来看，存在更新方式划分类型不一、理解不同等问题。土地的细分合并、置换、出让及财税等是各地当前面临的城市更新关键性问题，还需要国家层面的政策统筹与指引。其次，地方层面缺乏城市更新规划体系与制度。与增量开发不同，城市更新涉及产权、空间、社会、经济等更多元、更繁复的问题。现有的城市规划管理体系主要是适配于增量发展模式，难以有效指导现阶段的城市更新工作。部分城市(如深圳市、广州市和上海市等)已经出台了城市更新相关的地方性法规、政府规章、技术规范和操作指引等，然而大部分城市仍然处于探索阶段，城市更新规划体系和制度建设总体滞后于实践进程，城市更新在增量规划的制度框架中推进困难。同时，我国大部分城市还面临城市更新工作与国土空间规划体系衔接不顺畅、空间治理模式较单一等问题。

1.2精细化的城市更新治理机制亟待完善

一是各部门事权划分不清晰。目前城市更新工作已在我国大范围展开，然而中央政府和地方政府之间、地方政府各部门之间在治理过程中的关系和事权划分不清晰。除深圳市、广州市、珠海市、上海市等部分城市外，我国大部分城市并未设立城市更新专职管理机构或部门。城市更新工作涉及的部门较多，在多政策路径下，各部门多头管理、缺乏结构性和系统性协同，导致存量空间利用和公共资源投入缺乏统筹。二是多主体参与途径不明晰。城市更新不只着眼于土地经济增值和物质环境改善，还涉及政府、市场、公众等多元权利主体的不同利益。但目前城市更新规划的作用途径仍以物质空间管控为主，存在物质空间规划的局限性，解决社会问题的作用力度不足，多元主体的参与途径也不清晰，缺乏与基层治理机制的有效衔接。三是全过程的管理机制不完善。城市更新涉及土地、产权、空间、社会和经济等方方面面，具有周期长、范围广等特点。我国大部分城市目前主要关注于土地和规划管理，还未构建城市更新全过程管理机制，特别是实施和监管力度不足。此外，我国目前的城市更新政策更适配于拆除重建类型，在微更新、微改造方面还缺乏健全的行政审批程序和制度。

2旧住宅区城市更新项目风险因素的研究分析

2.1项目管控风险分析

在城市建设和更新的过程中会出现许多矛盾，这也涉及到相应的市场力量。在这种情况下，越来越多的公民逐渐觉醒了相应的维权意识，导致了城市更新利益的多层次分化。在具体的旧住宅更新项目中，拆迁引发的维稳事件是较为突出的风险变量。从实际情况来看，旧居住区产权分散，各方利益诉求不同，容易引发更大矛盾。如果矛盾在激化过程中升级为群体性事件，将对城市更新项目的经济利益造成巨大损害，严重时将对社会自身的稳定和安全产生重大不利影响。此外，拆迁成本风险也是旧居住区改造更新的风险因素之一，其自身风险仅次于拆迁风险和稳定维护风险。钉子户是城市更新项目中常见的困惑因素之一。它们往往会增加旧住宅区的拆迁成本，给更新项目带来成本风险，影响各方利益，甚至使更新项目直接落成，阻碍城市的建设和发展。此外，研究表明，利益相关者之间的冲突风险和项目建设成本风险也是城市更新项目中的重要风险变量。旧住宅区的改造需要很多时间。因此，在实际转型期内，人力、材料、机械等各种生产资源的价格也会出现较大波动，这将增加项目建设成本，带来成本上升的风险。通过以上分析可以看出，开发商要对旧居住区进行有效的城市更新项目建设，就应该加强对各种风险变量的控制，减少各种风险对城市更新项目建设的不利影响，以进一步促进城市的建设和发展。

2.2社会和政策风险因素分析

旧居住区的重建和更新将受到文化和环境风险的影响，这些风险属于社会风险的范畴。历史文化是老城区的主要特征，老城区本身也是城市历史文化的载体。在旧城区改造时，开发商需要保护承载历史文化的相关建筑。如果直接拆除和重建，将破坏这座城市的历史和文化。因此，有关单位要加强对老城区各类文物和历史建筑的保护，制定科学有效的保护措施。一旦出现人为破坏的迹象，他们将受到严厉惩罚。以笔者主持设计的扬州冶金厂改造为例：设计团队平衡了政府、市民、开发商等多方诉求，在重构价值的设计思想指导下，通过非常克制的手法，保留了场地的工业文化，同时植入当代市民的生活娱乐需求，让61岁的老厂区重焕新生，以期带动周边城区焕发新的活力。此外，在城市更新项目的行政审批过程中，也存在着繁琐的环节，比新项目的审批更为复杂。中国目前的城市更新项目由多个部门管理。因此，项目审批周期过长，使项目面临成本增加的风险。此外，为了给城市更新项目更多优惠政策和关怀，一些地方政府将吸引市场力量参与城市更新和建设。在旧住宅区进行城市更新项目建设时，如果开发商能够获得政府政策的支持，将提高项目建设的成功率，保障城市的建设和发展。

（改造前后航拍对比图）

（老厂区冶金器械） （城市广场互动喷泉）

2.3开发区域风险因素分析

对于城市更新项目，施工地点通常位于城市中心。这一地区有许多优势，如商业繁荣、人口集中，这是新城区建设所无法比拟的。由此可见，项目选址将对城市更新项目的建设和发展起到非常重要的作用。如果项目建设地点选择不当，将影响项目开发的成功率。此外，城市更新项目本身也是整个城市建设体系的重要组成部分。在规划和建设更新项目时，如果项目的功能定位与城市的实际发展方向不一致，开发商将难以获得政府的支持。同时，更新项目的施工效率和利用效果将大大降低。此外，城市化建设使土地资源越来越稀缺。在这种情况下，开发商会为城市更新项目展开争夺战，甚至导致企业之间的不公平竞争，导致地价更大幅度上涨，从而增加城市更新项目的风险。最后，部分开发商在续建项目开发中存在一些问题，如项目开发类型选择不合理、目标客户定位不准确、产品质量不达标等，导致项目产品销售出现问题，势必产生项目资金风险，使开发商难以收回所有投入的资金，降低其经济效益。

2.4开发企业管理风险的分析

在对旧住宅区进行城市更新项目规划建设时，规划部门需要提前与旧住宅区的业主进行沟通，还要加强各部门之间的协作配合，并对整个城市更新项目的规划建设过程进行全面管理，从而减少项目建设中的各类风险。然而，部分开发商安排的项目负责人缺乏一定的管理经验，专业工作能力也比较有限，在沟通方面存在一定的问题，导致参建方之间无法进行有效的协作配合，从而对城市更新项目的规划建设产生负面影响，使其面临一定的风险。

结论

本文主要对旧住宅区城市更新项目中的有关风险因素进行了分析研究。研究结果表明，在开展更新项目前，开发商需要对旧住宅区的具体情况进行全面了解，明确其中存在的各种问题，同时还要对其进行深入分析，做好城市更新项目的风险评估工作，关注旧住宅区的拆迁成本及维稳方面的风险因素，并进行有效防范，从而提高旧住宅区更新改造的高效性。

参考文献：

[1]刘贵文,吴文东,李世龙.旧住宅区城市更新项目风险因素研究[J].建筑经济,2019,38(1).

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[3]刘贵文,杜惠姝,但依然,等.基于ISM的城市更新项目风险因素关系研究[J].建筑经济,2018,39(2).

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