房地产企业成本控制对策

房地产企业成本控制对策

曾晔

贵州视界房地产开发有限公司，贵州 贵阳 550081

摘要:对于房地产项目而言，其复杂性非常高，成本构成包括各个方面。如果无法对房地产项目成本进行有效把控，就会导致工程项目施工成本过高等情况，也会对工程项目的效益空间缩减造成不利影响，降低企业经济效益。在经济快速发展的影响下，企业效益的提高，需要对成本把控提高重视，运用优化成本管理的方法，节省很多不必要的开支，这样不仅能够使企业运转更顺畅以外，还能在经济效益方面起到积极作用。

关键词：房地产项目；成本把控；经营效益

1阐述房地产项目成本构成

要对房地产成本控制问题进行探讨，首先要明确了解房地产项目开发成本的基本构成，房地产开发成本是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种费用，主要包括土地使用出让金以及拆迁安置补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、基础设施费、管理费、贷款利息、税费及其他费用。

1.1土地取得成本

土地取得成本主要包括土地出让金、拆迁费用、土地契税、土地使用费等，房地产企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让，目前基本以后两种方式为主。近几年，为了抑制房地产开发与经营“泡沫”现象，我国不断加大对土地的宏观调控，通过拍卖取得开发用地已是当前许多房地产开发公司获取开发用地的主要方式，土地费用在整个开发成本的占比越来越高，尤其是在一线城市中，经常出现“面粉”比“面包”贵的现象，笔者所在城市某别墅项目A土地取得成本占开发成本比例约57%。

1.2前期工程费

前期工程费主要包括三通一平费、临时设施费、勘察丈量费、规划设计费、报批报费等，在整个开发成本构成中所占比例相对较低，笔者所在城市某别墅项目A前期工程费占开发成本比例约3%。

1.3建筑安装工程费

建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，主要包括地基及基础工程费、结构及初装修工程费、主体安装工程费、门窗栏杆工程费、外立面工程费、精装修工程费及其他建安工程费等，在整个开发成本构成中所占比例最大，笔者所在城市某别墅项目A建筑安装工程费占开发成本比例约31%，是成本管理的重中之重。

1.4市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施费和公共配套设施费两部分。基础设施费主要指供配电工程、供水工程、燃气工程、排水工程、有线电视、通信工程、智能化工程、景观工程等的建设费用。公共配套设施费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。

1.5开发间接费

开发间接费主要包括工程监理费、造价咨询费、技术咨询费、工程保险费、物业完善费等，在整个开发成本所占比例很小，笔者所在城市某别墅项目A开发间接费占开发成本比例约1%。

2房地产项目成本管理中出现的问题

2.1土地取得成本控制观念落后

房地产企业在面对经济危机时，不能寻求外部环境的改变，但是可以加强企业内部管理，加大成本控制，降低成本，创造更多利润。但是，目前我国房地产企业的成本控制观念比较落后。成本控制范围和内容上仅限于施工和财务领域，忽视了土地前期选址、规划、设计、定位包装过程、销售过程的成本控制，这样并没有对企业整个过程进行成本控制，有可能由于在某些阶段没有成本控制，整个项目的总成本并没有降下来。

2.2前期工程费控制不佳

只注意建设后的成本控制，忽视建设前合理组织的成本控制。一些企业的事前成本控制薄弱，成本预测、成本决策缺乏规范性、制度性，可有可无。企业参与成本控制主体只有财务人员，实际上财务人员只能看到事后的成本，不能控制全过程项目的成本。

2.3建筑安装工程成本缺乏制度管理

成本控制是全过程的控制，具有可执行的、严格的成本控制流程是完成全过程成本控制的保证。房地产开发周期长，涉及成本范围广，但我国大多数房地产企业却没有明确的、成文的建筑安装工程成本控制制度流程，或者在执行过程中由于缺乏严肃性、没有和奖惩机制结合、内部人员舞弊、内外勾结等原因而造成制度的失效，成本控制流于形式。

2.4市政公共设施控制手段落后

由于一些管理者受传统成本控制观念的影响，刘丽卿：新形势下房地产企业成本控制的探讨舍不得在企业的信息化网络建设上投资，我国一些市政公共设施控制的手段仍处于手工操作阶段，缺乏现代化管理手段。现代成本控制的一个基本要求是成本信息提供的及时性、全面性和准确性，而手工操作是很难达到这些要求的。

2.5开发间接成本费用控制组织管理体制不健全

目前，我国很多房地产企业已经认识到成本管理与控制需要各个部门的配合，但大多没有形成具有组织形式的开发成本控制机构，这就造成企业成本控制没有强有力的保障，成本控制在全过程的实施就很难。

3落实成本把控提高房地产项目效益的有效对策

3.1建立土地取得成本控制动态体系

房地产企业应梳理系统成本管理意识，将企业成本管理工作视为一项系统工程，发动房地产企业管理人员、工程技术人员树立成本意识，参与土地取得开发成本的过程控制。做好成本管理不能仅仅是企业老板或者高层管理人员的事，必须让每个员工形成成本管理与控制意识，并承担成本控制责任，尽自己最大的努力为企业降低成本、创造效益，房地产企业员工应对“事前、事中、事后”全过程的成本项目都以严格、精细化的科学手段进行管理，进而增强企业的核心竞争力。

3.2对房地产项目成本实现科学合理把控

开展成本管理把控期间，还要注意管理的科学合理性，简单来说，就是要选择有效的方法开展成本管理工作，使这项管理工作能够获得理想效果，达到比较好的水平，例如对机械设备成本进行管理期间，对房地产项目的工作量进行估算，随后对整体工作量进行解析，了解各个机械设备所承担的实际施工量，对比已有的机械设备，明确设备数量缺口，罗列出设备配置清单。后期对于清单上的设备，结合当今市场实际情况，确定其价格，随后进行综合对比和选择。对于价格便宜并且施工量非常多的设备可以选择自行购买，而对于价格比较贵，但施工量很少的设备，则可以适当选择租赁。除了设备方面的成本把控以外，对于材料和人力资源等方面的成本把控，也需要根据工程项目的实际要求，制定出更具体的管理，这样可以有效将工程成本降低。

3.3灵活运用信息技术辅助建筑安装成本管理

对于房地产项目建筑安装成本工作而言，其还要运用信息技术，将成本管理整体水平提高。例如，可以对BIM技术进行使用。对房地产项目量进行估算过程中，就可以运用这项技术构建出三维立体模型，结合模型对工程量进行估算，就可以更精准，能更好为成本管理提供有利条件。再或者还能对大数据技术进行使用，运用大数据技术建立起成本管理数据库，把材料、人力以及设备等各项费用全部汇总起来，运用大数据技术进行解析，这样可以更好发现其中出现的异样问题也能更好为成本管理指明方向，将其重点突出。

3.4建立以控制为主的成本管理手段

成本管理方式从“以核算为主”调整为“以控制为主”，成本控制强调成本过程控制点的前置，通过目标成本分解合约规划，指导、控制合同的签订与变更，要求合同审批时指定对应的合约规划，避免先签合同再核算成本带来的控制滞后；避免开发间接成本费用执行中由于成本结构分类缺项、漏项导致的成本虚低及因拆分错误导致成本虚高问题。

成本核算强调测算模型的准确性及沉淀经济技术指标，并为新项目测算提供指导。而成本控制倾向于总量级的控制，通过目标成本和合约规划的建立，关注于项目全过程的成本实时监控，而管控合同的执行是成本控制的核心内容。

4结束语

成本管理在房地产项目当中不容忽视，这也是提高工程项目经济效益的重要内容。因为房地产项目成本构成的项目非常多，在管理实践当中，要对其成本项目进行全面解析，了解其中出现的问题，然后针对性的对成本管理进行创新。

参考文献

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[2]张红霞.房地产项目预算与工程成本控制分析[J].住宅与房地产，2019（18）：39，57.

[3]杨志强.房地产项目经济预算与成本控制研究[J].现代经济信息，2019（12）：179-180.