关于完善不动产登记的几点思考

关于完善不动产登记的几点思考

黄丽彬 杨存丰 张小华

嘉祥县不动产登记中心 山东省济宁市 272400

摘要：我国已经基本完成计划经济向市场经济的转变。在人们日常生产生活中，不动产占据重要位置，是其不可缺少的一部分内容。人们始终高度重视不动产交易保护以及交易秩序的正常性，在真正开展不动产交易时，必须严格遵循物《民法典》提出的明确规则与标准。《民法典》同样针对不动产登记制度作出规定，这些详细全面的规定是顺利开展不动产交易以及不动产保护公诉的物质基础，但是我们仍旧不能忽略不动产登记制度的重要因素，要结合实际制定恰当合理的完善建议。

关键词：不动产登记；登记制度；完善与优化

不动产登记在《物权法》中占据主要位置，也是相当重要的一项制度。财产权体系并不是针对某一方面或某一物品存在，而是在综合多项内容的基础上形成，其中包括不动产登记。在财产权体系当中，不动产登记同样作为重要的公示手段进行使用。在深入分析不动产权登记制度的基础上，可明确其要点与注意事项，并客观分析制约不动产权登记制度的不足与缺陷。利用恰当措施改善我国不动产登记制度在发展中面临的诸多问题。

1、不动产登记制度现状

1.1法律依据不统一

不动产物权登记通常的做法，在实质上是依据民法及物权法；在程序上是依据专门的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，不但散乱，而且内容多、矛盾多。更为严重的是，大量的法律内容仍然是计划经济时代的产物，是作为对经济及不动产实行统一管理、监督控制的配套措施而制定的。不动产登记的法律法规不统一，我国就不可能建立统一的不动产交易市场秩序，尤其是难以统一房地产市场规则，促进流通、繁荣市场的目标更难以实现。

1.2.种类范围不完善

在确定不动产登记种类是需要考虑多方面内容，最为核心的内容就是登记目的。从功能角度来说，各种登记类型呈现出相互补充，相辅相成的状态。在综合利用各种。登记类型，登记种类的基础上才能构成完整的体系。初始登记、变更登记以及更正登记等，是构成登记类型体系最为重要的几方面内容。还要提高对预告登记、回复登记以及异议登记等内容的重视程度，类型不全面是针对我国现阶段不动产登记种类进行分析后得出的明确结论，着重表现在缺少重要内容方面，例如预告登记以及异议登记等，需要在不断深化与探究的同时，有效完善。

1.3.无法做到公开化

不动产登记公示制度与多个内容之间都存在直接联系，其中包括信息公开查询制度。也就是说所有不动产登记事项必须保持公开和开放的状态，社会公众是开放的主要对象。登记的功能会在信息得到公示后得以充分发挥，并利用信息公示的方法控制交易成本。在交易失误率不断下降的背景下，登记交易效率会有所提升。在没有得到允许的情况下，土地登记文件资料不得随意提供给第三者，是《土地登记规定》提出的明确需求，也不可做出随意公布的行为。不动产登记部门正是受到土地登记规定的影响，而在信息上呈现出几乎封闭的状态。因此，不动产登记公示制度基本上是一个理论，无法真正落实到实践当中。

2、优化不动产登记制度的策略

2.1.在法律规定方面做到统一

第一个层次是物权定位，即由全国人大在制定统一的物权法时，依据物权思想及物权法的有关原则，并吸收英美法的优点，确定我国统一的物权模式、登记模式及基本规范等。

第二个层次是规制登记行为，即仍由全国人大在物权法的基础上，制定一部统一的不动产登记法，以替代现行的各类不动产登记的法规，确立我国不动产登记的性质、效力、规则、程序、登记机关、登记官等内容，构建我围不动产登记制度。

第三个层次是专业层面，由国务院围绕不动产登记法指定相应专业，如房地产、矿产、林业、渔业等的登记条例。

2.2.不动产登记范围的优化

我国传统经济发展以计划经济体制为主。在计划经济体制的影响下，外围物权法以及物权种类呈现出完全被排斥的状态。长时间发展后，已经绝迹。物权法因改革开放而再次加入到法律队伍中，最突出的就是地上权、典权以及非典型担保等，其中还包括不动产、特殊抵押等多个类型。这些物权在实践与应用过程中不断完善，并形成成熟的体系。通过重新规定后可以将其界定为登记物权。科学技术的应用范围相当广泛，各个行业中都有科学技术的存在。新的物权种类不仅是因为科学技术发展，还是不动产开发利用技术提升后催生出的一个全新种类。需要从法律角度着手，赋予其一定的权力与概念，真正列入登记物权当中。

3、对建立和完善我国不动产物权登记制度的思考

3.1设立统一的不动产登记机关

我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院(也可法定其他机关或设立新的机知担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。

3.2减少城乡登记管理水平差距

为了加强农村集体土地房屋的不动产登记管理，减少城乡登记管理的水平差别，应统一登记机关，实现不动产物权登记规范化、统一化。房地产权属登记的一个特点是登记机关应当法定。我国《城市房地产管理法》规定了县级以上地方人民政府房产管理部门为房地产权属登记机关。《城市房地产管理法》的适用范围是在城市规划区国有土地范围以内；在城市规划区外的，只要属于国有土地，也可以参照执行。目前，在集体土地上进行权属管理的主要执法依据，是国务院1993年发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》。由于该条例的不够完善，造成目前对村镇房产登记管理有的是市、县人民政府，也有的是市、县人民政府建设或房地产行政主管部门。改革开放以来，各地设立了开发区、高新产业区，还有一些县或县级市撤县改成了城市的区，一些地方政府由于对权属登记工作不够了解，从局部利益出发，允许这些单位自行发证；在建设部控制权属证书印制后，又指令登记机关委托这些单位自行发证。这种“证”出多门的状况对权属登记工作是十分不利的。因为国际上通行的不动产权属登记的一项原则是“帘幕原则”，即只能透过这一个窗口来了解房地产权属状态，政府的登记簿是公众获得信息的唯一来源。为保证这种唯一性，就只能由一个机构来管辖不动产的权属登记，而不能以土地所有权性质的不同对管辖进行区分。这也是我国物权法立法中认为需要解决的一个问题。

4、结论

综上所述，完善的登记制度是我国不动产管理工作得以顺利进行的基础，鉴于这一点，为了从根本上完善不动产登记制度，必须严格落实登记错误责任制，将登记责任落实到具体人，一旦发现出现问题可以在第一时间内找到相应的责任人，从而迅速的解决不动产登记中存在的问题。不动产统一登记制度任务艰巨，需要我国相关部分构建联动机制，在多方面力量公共努力下，我国不动产登记制度将会日渐完善。

参考文献：

[1]张敬波.我国不动产登记管理信息化建设若干问题思考—以瑞典为借鉴[J].国土资源信息化，2015（05）

[2]罗宗慧.由《不动产登记暂行条例》引发的遗产税思考[J].法制与社会，2015（09）