住宅项目建设过程管控

孙政委

中电建河北雄安智汇城建设发展有限公司 河北省保定 071700

摘要：随着我国国民经济的不断提升，改善居住环境提高生活质量的需求量不断增加，因此住宅项目开发已经逐渐成为了我国备受瞩目支柱产业之一。住宅项目从立项到交付建造周期长、造价投资比较高、技术质量管控难，住宅项目关系到千家万户，建设环节及质量出了问题对社会影响较大等特点。因此房地产开发住宅项目建设全过程管控不仅是保证工程项目正常进行的关键，也是一个房地产公司赖以生存的基本技能，本文将从项目招投标管理、施工过程管控、交付入伙等各阶段特点出发，简要论述全过程管控的管理要点与难点，以不断提升项目整体的精细化管理水平。

关键词：招投标、施工过程、竣工验收、交付及物业

1、项目招投标管理

1. 1. 存在的问题

1.1.1招标人的问题①招标文件编制不规范、要求不明确，招标文件没有目录、技术文件要求不详细等给投标人带来不便，工本费偏高（没有详细的收费标准）；②招标时间不规范，有些单位为了节约时间招标公告的发布、报名时间、投标单位的资格审核、招标文件答疑等不按照国家规定的时间执行，致使好多企业错过报名时间，最终导致招标过程不能够公平、公正的在公开市场进行良好的竞争。③招标人行为不规范，国内市场依然存在假的公开招标现象。

1.1.2投标单位问题

①个别投标单位为了参与竞争，通过多种渠道找关系做通招标人和招标代理机构工作，由于现行招标办法要求招标单位不少于七家，投标单位就再组织一帮投标人参与投标，互相串通，互相达成共识，一同抬高或降低投标报价，为达到中标的目的，有意抬高或压低报价，损害建设单位的利益，有时甚至会冒着投标保证金可能被没收的危险，报出没有中标可能的“自杀价”，显然有串标的嫌疑和弄虚作假的嫌疑，最终损害招标人和社会的利益，限制或削弱正当的竞争，使招投标流于形式。②投标单位资质挂靠现象严重，个别投标单位的施工资质较低，施工资质的等级不能满足招标人的要求，或者业务范围不对等，就借用比自己资质高专业对等的施工企业资质，工程中标后整体再转包、分包、挂靠交管理费等形式，从而获得工程利益，履约期间给工程实施和工程质量埋下了很大的隐患。

1.1.3招标监督机关存在的问题

招标监督机关指对招标投标全过程和开标、评标进行监督的公证机关。一般包括纪检监察机关和行政监督机关。纪检监察机关主要在开标、评标过程中限制评标委员会成员通讯、出行，然而对招标公告期限、招标文件和评分细则等方面参与得少，介入得深度不够；在实际运行中，由于各部门利益的存在，工程项目的招标活动实际上处于各自为政的局面，组织管理和行政监督机关的权力主要由各部门行使，因此，一些监督机关对法律规定诸如招标组织形式的选择、资格审查和招标文件制定等实质性条件就疏于监督，或干脆不参加，导致监督作用没有得到有效发挥。

1. 2. 主要对策分析

虽然我国的建筑行业发展很快，但是招投标过程管理与国外发达国家相比还有一定差距，很多问题还在影响着实际的风险管控，净化有形的招标管理市场，招投标监管部门必须加大招标表管理范围及管理力度，必须明确划分各单位、各部门的权力、责任和义务。企业招标管理制度的推行，要结合企业的发展现状以及市场环境的变化进行更新和完善，从而满足企业的日常经营和管理；招标人、招标代理、投标人要严格遵守招投标管理法规，确保招投标市场环境健康良性发展。

2、项目施工过程管理

1. 1. 项目施工质量管理

项目施工质量控制首先要明确质量目标，依据国家及地方相关的质量法规和质量标准贯彻执行，合理的配置施工生产要素和科学的管理，从而达到施工质量控制的预期目标。只有全方位的控制才能达到预期的质量目标。

1. 2. 项目施工进度管理

施工进度管理是住宅工程实施过程中重要的工作内容，对房地产开发企业经济成本影响非常大，涉及范围较广。施工企业要全面深入的把握影响项目施工进度的重要因素，组织好参建单位，共同探讨、摸索全新的与时俱进的管理路径，在现状改变基础上高效控制好各参建单位、各阶段施工进度，确保施工项目高质高效完工。

1. 3. 项目施工安全管理

随着建筑施工规模逐年加大，在建筑施工过程中，现场人员安全意识淡薄，建筑施工每年都会发生安全事故，并造成一定的财产损失与人员伤亡。根据“住房和城乡建设部办公厅”建办质函（2019）188号文通报，2018年，全国共发生房屋市政工程生产安全事故734起、死亡840人，与上年相比，事故起数增加42起、上升6.1%，死亡人数增加33人、上升4.1%。为了有效防止安全生产事故的产生，项目管理人员要结合项目的实际情况，对项目的施工现场、安全环境管理进行策划，落实施工现场、安全环境管理制度和应急预案的实施。

3、竣工验收管理

1. 1. 竣工验收准备

（1）由建设开发单位组织各参建单位，对竣工验收活动进行策划，并制定具体时间和相关人员的分工，确保竣工验收活动顺利的进行。

（2）各参建单位按照验收策划分工，检查整理个专业工程竣工资料，编制清单交组织单位统一保管同时便于查阅。

（3）由建设开发单位组织向主管部门提出书面相关竣工验收申请，验收机构组织分项验收并提出相关意见。

（4）验收前还要对施工现场的临时设置、施工余料、施工垃圾的进行清理。

1. 2. 项目竣工验收步骤

（1）由建设开发单位组织设计、施工、监理单位进行四方预验收，依据设计图纸进行分专业、分系统对工程质量是否符合国家或地方政府规定的标准进行验收，分项验收完成后进行系统联动调试及验收，四方验收完成后向所在辖区申报正式验收。

（2）正式验收。在预验收合格后，确认工程全部符合竣工验收标准，即可开始竣工验收工作。自2018年以来，国家为了提高验收政府办事效率推行了多规合一，导致项目的竣工验收与之前的验收存在较大差异，所有参与验收的部门同时验收合格后，通过系统确认方可完成竣工验收。这对预验收提出了更高的要求，为了加快项目竣工验收速率，必须提高验收成功率，对项目管理者提出了更高的要求。

4、项目交付及物业管理

项目竣工验收以及竣工备案以后，经过短暂的调整，项目将按期交付业主，同时小区的管理将逐步由物业全面接管。物业接管新建项目小区主要包括承接查验与交付分两个阶段：第一阶段是在项目竣工验收后，由物业公司按前期物业服务合同的约定，对物业共有部位、共用设施设备进行检查和验收。第二阶段是在业主办理入伙时，物业公司、建设单位与业主针对业主专有部位进行的查验与交付，将符合条件的物业交付给业主，即物业交付。办理完物业交付手续后，标志着物业管理工作全面启动。

5.结论

住宅项目的全过程管控，不管是房地产开发企业还是施工企业都应该深耕精细化管理，从项目的设计初期、招投标、建造过程、竣工交付的每一个阶段都要寻求战略合作及供应链管理思维。把握项目施工过程中的重难点，梳理项目的关键线路以及影响关键线路的主要问题和矛盾，把控成本，合理规划招投标等工作，可以有效地提高项目的推进效率。施工过程中严格控制施工的质量、进度、安全等方面，及时的更新施工管理思想和方法，促进管理水平提升。

尤其是，房地产开发进入“钻石”时代，住宅项目也需要精细打磨建造，高成本低收益的现状情况要求我们必须全专业、全链条的把控项目开发的各个环节，精益求精，才能在竞争日益激烈的市场环境中立于不败之地。

参考文献

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[3]李丹、尚国丽、肖博兮.中国市政工程西南设计研究总院有限公司[J].北京：中国科技产业化促进会，2019：124-126.

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